Los fondos Next Generation son considerados una oportunidad histórica para la mejora de la eficiencia energética de un parque residencial envejecido y un elemento clave para la reactivación del sector de la construcción e inmobiliario, dado que están sobre la mesa más de 6.800 millones de euros en ayudas con las que financiar actuaciones para reducir el consumo de energía y las emisiones de dióxido de carbono, de los que 3.400 millones se destinarán a la rehabilitación de viviendas.
Los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia tienen como principal objetivo activar en España un sector de la rehabilitación que permita generar empleo y actividad en el corto plazo y que garantice un ritmo de renovación sostenible del parque edificado en el medio y largo plazo.
Su objetivo es conseguir unas tasas de rehabilitación energética que permitan adelantar el cumplimiento de los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima, en el marco de la Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España (ERESEE), renovando el parque de vivienda y de edificios para la mejora de su eficiencia energética y la integración de fuentes de energía renovable.
No desperdiciar ni un euro
El presidente de APCEspaña y Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, hace un llamamiento “para agotar hasta el último euro” de esos fondos europeos que deben concebirse como un catalizador para atraer inversión privada.
Estas son las metas marcadas por el Gobierno y existe consenso en el sector sobre la necesidad de aprovechar toda la inversión de los fondos Next Generation para mejorar el parque inmobiliario de nuestro país, una asignatura pendiente. Así lo puso de manifiesto el presidente de APCEspaña y Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, en la sexta edición de Efimad celebrada recientemente en Madrid, quien recordó que el sector constructor-inmobiliario se identifica como el tercer sector que más impacto tiene en la huella de carbono “y es algo que tenemos que resolver. Por lo que hay que hacer un llamamiento para agotar hasta el último euro de esos fondos”. Resaltando el presidente de la patronal que dichas ayudas europeas deben concebirse como un catalizador para atraer inversión privada: “Por cada euro de subvención, va a haber 3 o 4 euros de inversión privada y esto es una oportunidad magnífica” declaró Gómez-Pintado, para después sentenciar: “Tenemos que ser capaces de llegar a 2050 con un impacto nulo en las emisiones de carbono”.
En el mismo sentido, se expresa Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña y director general de Asprima, quien considera que tener tantos recursos es una “oportunidad histórica, un espaldarazo que nos debería ayudar a iniciar un camino de forma generalizada de cara a renovar y rehabilitar el parque existente para que sea más eficiente energéticamente”, haciendo hincapié en que ello supone mejorar la salud y calidad de vida de los habitantes de las ciudades, al mismo tiempo que se aumenta la calidad de las viviendas con la consiguiente revalorización para sus propietarios. Y aporta un dato importante: el 90% del parque de viviendas de la Comunidad de Madrid sería susceptible de recibir estas ayudas para reducir el consumo de energía primaria por encima del 30%.
Daniel Cuervo, director general de Asprima, calcula que el 90% del parque de viviendas de la comunidad de Madrid sería susceptible de recibir estas ayudas para reducir el consumo de energía primaria por encima del 30%.
Cuervo también hace notar que debido a esta gran aportación de fondos, dichas ayudas son también una buena oportunidad “para la aparición de un subsector de rehabilitación profesionalizado capaz de actuar a gran escala a nivel empresarial y económico, que en estos momentos no existe”.
Señala que aprovechar estas ayudas es un reto para el sector: “Necesitamos agotar todos los fondos, sería un fracaso que quedara un euro sin gastar”, pero también un desafío para la Administración Pública: “No podemos permitirnos el lujo de que por inoperancia o mala gestión de las Administraciones estos fondos no lleguen a agotarse”, por lo que considera necesario que haya agilidad en la puesta en disposición de los fondos, un modelo ágil, en el que además de las ventanillas únicas que están habilitando comunidades autónomas y ayuntamientos, y de la colaboración de los colegios profesionales de arquitectos y aparejadores participen, por ejemplo, las entidades colaboradoras urbanísticas. Además, echa en falta una campaña informativa y de comunicación “para que los propietarios de viviendas conozcan estas ayudas lo antes posible”.
El representante de los promotores madrileños insiste en que la rehabilitación es una ocasión para impulsar el crecimiento para el sector y para crear empleo –ya que podría ayudar a generar hasta 500.000 puestos de trabajo, a nivel nacional, si se aprovechan las ayudas– pero al mismo tiempo es una necesidad social.
Recuerda que solo el 1% de los edificios de nuestro país cuenta con buena eficiencia energética y que el 99% necesita mejorar: “España tiene que rehabilitar 1,2 millones de viviendas de aquí a 2030 –para adaptarlas al modelo de eficiencia energética si quiere cumplir con los objetivos europeos–, y todo el parque para lograr que las edificaciones tengan cero emisiones en 2050, y no hay que perder de vista que actualmente hay ayudas de hasta el 70% de la obra para poder acometer dichas mejoras, unas reformas que ahora son voluntarias pero que en el año 2050 serán obligatorias y puede que no haya subvenciones para financiarlas”.
Agente rehabilitador
Sin embargo, la gestión de tan importante volumen de fondos en tres años no es tarea fácil. Para facilitar este complejo proceso, el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, establece la figura del agente rehabilitador, agente de rehabilitación o rehabilitador energético: refiriéndose al “profesional de confianza que lleva a cabo toda la gestión integral de rehabilitación incluida la gestión y tramitación de las ayudas públicas de rehabilitación de viviendas”, que gestionará todo el proceso como un proyecto llave mano para las comunidades de propietarios.
De cara a acometer esta labor de ayuda y asesoramiento a las comunidades de propietarios, las empresas han movido ficha y se han asociado para crear nuevas firmas que ejercerán como agente rehabilitador. Un ejemplo es la alianza firmada entre Endesa, Bankinter y OHLA, por la que estas tres compañías asumirán la figura de agente rehabilitador y harán conjuntamente el diseño, la construcción de las obras y la dotación de tecnología eficiente, así como la tramitación de las ayudas procedentes de los fondos europeos.
Otro acuerdo importante en este sentido ha sido el suscrito por el grupo de valoración y asesoramiento inmobiliario Tinsa y la firma de servicios de project management Acerta, por el que ambas compañías trabajarán de forma conjunta en el papel de agente rehabilitador. Para ello, han creado Agentia RPlus, con el chief commercial officer de Tinsa, Pedro Soria, como presidente; la directora general de Acerta, Eva Cuesta, como CEO, y al director de Consultoría Inmobiliaria de Tinsa, David Paramio, como director general.
Pedro Soria, presidente de Agentia RPlus, el agente rehabilitador creado por Tinsa y Acerta destaca las ventajas para la comunidad de propietarios de tener una gestión integral desde el minuto cero y un interlocutor único.
Pedro Soria explica que Agentia RPlus aprovechará la experiencia de ambas empresas: la de Acerta en la gestión de licencias, proyectos y la propia ejecución de las obras, y la de Tinsa, más enfocada al análisis previo de las mejoras en materia energética y la estimación de los ahorros potenciales. Aunque aclara que “no va a haber líneas rojas, se va a trabajar conjuntamente con equipos multidisciplinares de las dos compañías y con una coordinación total, ya que Agentia RPlus es una empresa con una visión integral desde el minuto cero, en la que nos encargamos de todo”. “Las comunidades de propietarios van a tener que tomar decisiones, pero no se encargarán del día a día de un proceso que es muy profesional y farragoso”, aclara.
Proyectos llave en mano
Pedro Soria declara que el papel de Agentia RPlus es hacer un análisis de lo que necesita el edificio, impulsar la reforma, después de hacer los números y luego hacer todo el proyecto llave en mano, destacando que dado que las ayudas se recibirán al final, también se encargará de buscar financiación para las obras, para lo cual ya están cerrando acuerdos con diferentes entidades financieras.
Vía Ágora crea Rehabiterm
Por su parte, Vía Ágora, la promotora de Juan Antonio Gómez-Pintado, también ha desembarcado en el segmento de la rehabilitación residencial con la creación de una nueva empresa: Rehabiterm, nuevo agente rehabilitador, que se encargará de la gestión del proyecto técnico y las licencias, la gestión de las subvenciones y la financiación, además de la gestión de los trabajos de rehabilitación.
Para la directora general de Rehabiterm, Sandra Llorente, “esta nueva compañía nace con la filosofía de aportar valor añadido al proceso de rehabilitación de viviendas y regeneración urbana, apostando por conseguir ciudades más sostenibles y limpias. Para ello nos servimos de tecnología puntera e innovadora, encargándonos de la gestión integral de todos los servicios y acciones que se aplican a un proceso de rehabilitación, incluida la gestión de los fondos Next Generation”.
Mario Martínez, director de contratación de Rehabiterm, manifiesta que la compañía “viene a dar respuesta a las necesidades de nuestro parque edificatorio a través de la figura del agente rehabilitador, que se encarga de la gestión del proyecto técnico y las licencias, la gestión de las subvenciones y la financiación, además de la gestión y ejecución de los trabajos de rehabilitación”. “Se trata de una solución integral capaz de generar un ecosistema que unifique a todos los agentes y simplifique la comunicación con el cliente, en este caso, siendo Rehabiterm el único interlocutor con la comunidad de vecinos”.
Mario Martínez, director de contratación de Rehabiterm, recuerda que con la inversión en eficiencia energética se consiguen grandes beneficios, como la mejora de la calidad de vida, el ahorro energético y el incremento del valor patrimonial de los inmuebles.
“De esta manera –explica Mario Martínez– Rehabiterm, como agente rehabilitador, se configura como un colaborador del administrador de fincas que da respuesta a toda la parte técnica, económica y financiera del proyecto de rehabilitación, permitiendo que el citado administrador no deba asumir competencias que excedan su formación profesional más allá de gestionar el día a día normal de una comunidad de propietarios”. Recordando que de un agente rehabilitador se espera que incluya competencias en edificación, ingeniería, auditoría energética y estructuración financiera, así como en los procedimientos de tramitación, monitorización y gestión de ayudas y subvenciones”.
Riesgos e incertidumbres
Pero el camino de la rehabilitación que abren los fondos europeos no está exento de dificultades. Mario Martínez apunta que para llegar a los objetivos de la UE en 2030, en España deberíamos rehabilitar un 3% del parque edificado al año, y nos encontramos en el 0,2%. Alcanzar el objetivo de rehabilitar 300.000 viviendas de promedio al año durante los próximos 10 años requiere aproximadamente 40.000 millones de euros, de tal manera que se consolide la tendencia a la rehabilitación. Las ayudas proporcionadas por la UE resultarán insuficientes y se hace evidente la necesidad de contar con capital privado. No obstante, al carecer de demanda, en este momento no existen productos financieros especializados que cubran el horizonte temporal requerido para este tipo de inversión, que suele oscilar entre los 10 y los 25 años.
Además, tanto la patronal de los promotores como Rehabiterm y Agentia RPlus coinciden en que una de las principales barreras será poder cumplir los plazos y operar con agilidad por parte de los actores implicados. “En este punto es donde el exceso de regulación y las trabas burocráticas pueden ser un freno para unos fondos que suponen que todas las actuaciones estén comprometidas antes de noviembre de 2023 y finalizadas en junio de 2026. Es cierto que en la Comunidad de Madrid la modificación de la Ley del Suelo realizada en noviembre de 2020 permite poder comenzar una obra menor mediante una declaración responsable. Para agilizar la tramitación aún falta por implantar un modelo de ventanilla única que canalice las peticiones”, precisa Mario Martínez.
Desde Agentia RPlus también avisan del peligro de que las cosas no se hagan bien y “que al final no te den dinero”, ya que para pedir la ayuda primero hay que tener el proyecto hecho, solicitada la licencia de obra de rehabilitación y un documento que diga que con esas obras que vas a hacer se va a ahorrar un 30% de energía primaria no renovable. “Es entonces cuando la Administración te dice si eres susceptible de pedir la subvención. Después se hace la obra, la justificas y te dan el dinero, pero si no haces las cosas conforme a lo presentado no te dan los fondos”, por lo que es importante que las comunidades de propietarios se cercioren de que los agentes rehabilitadores son buenos profesionales, habida cuenta de que el plazo para hacer todos estos trámites es de 26 meses. En la actualidad cualquiera puede ser agente rehabilitador, aunque no se descarta que cada comunidad autónoma pueda poner algún tipo de filtro respecto a esta figura.
Desde Rehabiterm también resaltan la responsabilidad que supone ser agente rehabilitador. “Una figura que será fundamental en todo el proceso, pues será el profesional encargado de plantear y explicar a las comunidades de propietarios cuál es el escenario real en el que se encuentran, y será el encargado de centralizar la solicitud de las subvenciones a las que pueda tener derecho. De este modo podrá ofrecer un proyecto llave en mano con un esquema de financiación incentivado de gran atractivo para el propietario, que por una pequeña cuota mensual podrá beneficiarse de los ahorros directos sobre el consumo energético unido a la mejora patrimonial y de calidad de vida que supone este tipo de actuaciones”.
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