Entrevista a Alfonso Lacasa, director inmobiliario de Gestilar.
La promotora refuerza su posición en 2026 con una estrategia selectiva en un mercado residencial tensionado por la escasez de oferta. Frente a la carrera por el volumen, prioriza la calidad y la ejecución. En esta entrevista, su director inmobiliario advierte: “sin una reforma urbanística profunda, el problema de la vivienda seguirá sin resolverse”.
La primera pregunta es obligada, ¿qué análisis hacen desde Gestilar sobre la situación del mercado residencial en estos primeros meses del año?
Diría que estamos ante un mercado residencial más racional, que parte de una base sólida, pero con desequilibrios evidentes. Estos primeros meses del año mantienen la tendencia que veníamos observando a finales de 2025, con una demanda muy activa frente a una oferta claramente insuficiente. Esta brecha es, probablemente, el mayor reto que tenemos como sector.
Hay demanda y, en determinados segmentos, capacidad de compra. Lo que falta es producto. El verdadero cuello de botella sigue estando en la falta de suelo finalista y la lentitud administrativa.
El problema de la vivienda en España no aparece de la noche a la mañana, lleva más de dos décadas gestándose, con decisiones que han acabado por tensionar el mercado hasta el punto actual. Transformar suelo en vivienda disponible es un proceso largo. Entre planes generales, recalificaciones, licencias y recursos judiciales, pueden pasar fácilmente más de diez años antes de que la parcela se pueda desarrollar.
El suelo, que es el primer eslabón de la cadena, sigue siendo el factor más lento y determinante. En este contexto, sin una reforma profunda en la planificación y gestión urbanística, cualquier intento de abaratar la vivienda corre el riesgo de quedarse en un parche.
¿Ha tenido para la compañía alguna repercusión el conflicto en Oriente Medio? ¿La incertidumbre geopolítica ha cambiado sus perspectivas para 2026?
El sector observa el conflicto con calma tensa. Tras dos años de presión en costes y financiación, hemos aprendido a operar en entornos complejos con mayor disciplina. Hoy no hay margen para la improvisación.
Las empresas que hemos sabido gestionar bien estos años partimos de una posición más sólida. En Gestilar hemos empezado el año con buenas cifras de venta y un ritmo de obra estable.
Es innegable que la situación geopolítica genera incertidumbre, pero no altera nuestras perspectivas. Confiamos en nuestro producto y en la resiliencia del mercado inmobiliario español, aunque sin perder de vista un entorno global cambiante.
“Hay demanda y, en determinados segmentos, capacidad de compra. Lo que falta es producto. El verdadero cuello de botella sigue estando en la falta de suelo finalista y la lentitud administrativa”
¿Qué opinión le merece el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, y más concretamente, las medidas que contempla para impulsar la promoción?
Es positivo que la vivienda esté en la agenda pública, pero el verdadero problema sigue siendo estructural. Incentivar ayuda, pero si los plazos para desarrollar suelo siguen siendo largos e inciertos, cualquier plan tendrá un impacto limitado.
Más que nuevos instrumentos, el sector precisa más agilidad urbanística, seguridad jurídica y estabilidad normativa. La promoción necesita certezas, no solo ayudas puntuales.
El plan, en la práctica, obliga a elegir entre volumen con rentabilidad limitada –vivienda asequible– o asumir mayor riesgo en el mercado libre, con más presión regulatoria. Para el promotor privado resulta, a priori, poco atractivo.
Aporta financiación y pipeline, sí, pero a costa de renunciar a flexibilidad, rentabilidad y valorización futura. En esencia, plantea un modelo más cercano a la vivienda como servicio regulado.
¿Cómo podemos atraer inversión a largo plazo sin generar tensiones en el acceso a la vivienda?
La inversión no es el problema, es parte de la solución si se canaliza bien. Lo que aleja al capital es la incertidumbre: cambios normativos y procesos interminables. Con reglas claras y estabilidad, la inversión llega y contribuye a incrementar la oferta. Si el debate se centra únicamente en el precio, sin abordar la escasez, no resolveremos el problema de fondo.
90 millones de inversión.
¿Cómo resumiría las líneas maestras de la estrategia para crecer que maneja Gestilar?
Apostamos por un crecimiento consciente y sostenido. No se trata de lanzar producto, sino de hacerlo con criterio. Somos muy selectivos porque este es un negocio de largo plazo.
Nosotros desarrollamos proyectos donde vemos demanda real y un encaje urbano y financiero coherente. Buscamos la excelencia y no se encuentra improvisando. Más que fijar objetivos de volumen, nos centramos en hacer bien cada proyecto.
¿Cuáles son los principales proyectos que tiene ahora mismo en marcha?
Operamos en las regiones más dinámicas de España y Portugal, en mercados donde identificamos una demanda clara y sólida para nuestros productos. Madrid sigue siendo nuestro principal foco de actividad y uno de los motores estratégicos de la compañía. Nuestra huella de 41 promociones entregadas se extiende por todo el territorio nacional, con 12 proyectos activos y 1.741 viviendas en distintas fases de desarrollo en Galicia, Andalucía y Baleares, y se afianza en Portugal.
Gestilar ha evolucionado para convertirse en un grupo inmobiliario diversificado, pero ¿baraja ampliar aún más su negocio apostando por otros modelos residenciales?
Desde nuestros orígenes, la compañía ha evolucionado de forma notable en los últimos años hasta convertirse en un grupo de referencia. Hemos diversificado nuestro negocio manteniendo el foco en la promoción de vivienda de obra nueva, pero incorporando líneas como el build to rent, las cooperativas con Cooper by Gestilar o la transformación de activos con Homes by Gestilar.
Estamos atentos a nuevas fórmulas residenciales que el mercado ya demanda, como el PBSA o el flex living. Cualquier oportunidad que encaje con nuestra estrategia y aporte valor será analizada. La diversificación responde tanto a una convicción estratégica como a la evolución natural del mercado.
¿Cuáles son sus planes de expansión territorial?
Crecemos sin atajos, con una estrategia sostenida y bien medida. Buscamos ubicaciones donde haya verdadera demanda residencial y margen para aportar valor, sin perder de vista lo que define a Gestilar: calidad y diseño. Madrid sigue siendo nuestro eje, pero no es el único. Estamos atentos a nuevas plazas en toda España y damos el paso cuando encaja con nuestro modelo. No se trata de ocupar territorio, sino de hacerlo con sentido.
En un contexto de creciente exigencia del cliente, ¿qué está marcando hoy la diferencia en el producto residencial?
La ubicación y el diseño siguen siendo claves, pero la calidad marca la diferencia. Digamos que el cliente se ha profesionalizado, está más informado, conoce el mercado, compara promociones y exige transparencia. La distribución de los espacios, los sistemas de eficiencia energética, las zonas comunes bien pensadas o la integración de tecnología ya no son un extra, son el punto de partida. La confianza en quién está detrás del proyecto es clave. Ahí es donde realmente se decide la compra.
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