Tribuna firmada por María Ruíz, directora de Mercado de Capitales de Culmia.
En los últimos meses, una de las conversaciones más recurrentes en el sector es el creciente interés del capital institucional por el residencial en España. Algo que responde a una lógica clara: el desajuste entre oferta y demanda, la estabilidad relativa del activo y la necesidad de incorporar vivienda como parte estructural de muchas carteras.
Ahora bien, ese interés, por sí solo, no es suficiente para dar respuesta al reto de acceso a la vivienda. El verdadero reto está en transformar ese capital en proyectos reales, en vivienda que se pueda desarrollar, ejecutar y poner en el mercado. Y ahí es donde el sector está empezando a cambiar de forma más profunda.
Durante años, el foco ha estado en la capacidad de promover. Hoy, sin embargo, eso ya no es suficiente. El mercado exige algo más complejo: saber integrar capital, producto y modelo operativo dentro de una misma estructura. Es un cambio menos visible, pero mucho más relevante, porque es el que realmente permite escalar.
Sabemos que ese salto no se construye de un día para otro. Tiene que ver con el recorrido acumulado en distintos segmentos –venta, alquiler, vivienda asequible– y con la capacidad de entender qué necesita cada uno de ellos. Pero, sobre todo, tiene que ver con cómo se estructuran los proyectos para que puedan encajar con perfiles inversores cada vez más exigentes.
En este sentido, uno de los cambios más interesantes que estamos viendo es la entrada de nuevos tipos de capital en el residencial. El caso de los fondos de infraestructuras es especialmente significativo. Tradicionalmente alejados de este segmento, empiezan a verlo como un activo con lógica de largo plazo, más cercano a una infraestructura que a un desarrollo puntual.
Un buen ejemplo de esta evolución es la reciente alianza de Culmia con MEAG, que supone la entrada de un inversor de perfil infra en el residencial en España, reflejando cómo el sector empieza a atraer capital con vocación de permanencia y escala.
Que este tipo de inversor entre en el residencial español no es casualidad. Responde a que el mercado ofrece oportunidades, pero también a que empieza a existir la capacidad de estructurar operaciones que se ajusten a sus criterios. Y ahí es donde se juega gran parte de la evolución del sector.
Porque no se trata únicamente de atraer capital, sino de saber trabajar con él. De entender sus tiempos, sus exigencias y su forma de analizar el riesgo. Y de traducir todo eso en proyectos que se puedan ejecutar con garantías.
Esto implica un cambio claro hacia modelos más integrados, con equipos dedicados y una gestión mucho más cercana. Un enfoque más “boutique”, basado en la estructuración de soluciones a medida para cada inversor, con recursos específicos y una gestión rigurosa del riesgo y del reporting.
En paralelo, el reto operativo sigue siendo evidente. La falta de oferta no se corrige únicamente con inversión. Requiere actuar sobre el suelo, sobre los tiempos de desarrollo y sobre la capacidad de producción.
De esa forma, la colaboración público-privada seguirá siendo determinante. Si hay un espacio donde el sector se juega su capacidad de respuesta, es precisamente en el desarrollo de vivienda asequible a escala. Y ahí, más que una opción, la colaboración es una condición necesaria.
En definitiva, el mercado inmobiliario español está en un momento de transición. El capital está, y la demanda también. La diferencia la va a marcar la capacidad de conectar ambos elementos y convertirlos en proyectos reales. Ese es, probablemente, el verdadero reto (y también la gran oportunidad) del sector en los próximos años. Y aquí es donde Culmia aporta valor, tanto en el sector living como en otros tipos de activos –oficinas, retail u hotelero–, algo que ha venido demostrando en los últimos años a través de las estrategias de coinversión impulsadas por la compañía.
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