“Nuestra misión es facilitar el acceso a una primera vivienda mediante una oferta asequible y de calidad”

Entrevista a Ignacio Moreno, CEO de Aurora Homes.

Con más de 2.000 viviendas proyectadas en cuatro años, Aurora Homes se consolida en el mercado residencial asequible. En esta entrevista, la promotora analiza su modelo de negocio, los retos que afronta el sector y adelanta sus planes de crecimiento a medio plazo en un escenario marcado por la alta demanda de vivienda a precio limitado.

Aurora Homes tiene un portfolio donde más del 80% es vivienda protegida. En un sector donde muchos promotores han huido de la vivienda protegida, ¿qué llevó a la compañía a apostar tan decididamente por este segmento?

El enfoque en la vivienda asequible no es una decisión táctica, sino el propósito que marca el comienzo de Aurora Homes. Nuestra misión es facilitar el acceso a una primera vivienda mediante una oferta asequible y de calidad.

Es cierto que este segmento implica, en muchas ocasiones, mayores exigencias en términos de márgenes. Sin embargo, contábamos con la experiencia acumulada en proyectos anteriores y la convicción de que podíamos desarrollar vivienda nueva accesible para el ciudadano en un momento en el que la necesidad es especialmente crítica.

Hoy podemos afirmar que estamos muy satisfechos con los resultados: en un contexto de fuerte tensión en el mercado, hemos logrado que más del 80% de nuestra cartera sea vivienda protegida, con un precio medio en Madrid de aproximadamente 200.000 euros para una vivienda VPO de dos dormitorios.

¿Qué opinión le merece el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030? ¿Cree que establece medidas eficaces para facilitar el acceso a un hogar a los españoles con menores recursos?

Nos enfrentamos a un problema de tal magnitud que cualquier medida, por sí sola, resulta insuficiente. Por tanto, el impulso institucional es necesario y positivo. No obstante, resulta imprescindible abordar los aspectos estructurales en el ámbito de la vivienda, como la modificación de la Ley del Suelo o una revisión de la fiscalidad a lo largo de toda la cadena de producción.

Más allá de la asignación de fondos a la promoción de vivienda protegida, sin un marco estable y predecible, el desarrollo de vivienda asequible seguirá siendo complejo. Es necesario fomentar una colaboración público-privada efectiva, basada en la seguridad jurídica y en un equilibrio que garantice la viabilidad económica de los proyectos sin renunciar a la calidad de las viviendas.

Desde la experiencia de Aurora, ¿cuáles son los principales obstáculos que existen para generar vivienda asequible al ritmo que demanda la sociedad?

Los principales obstáculos a los que nos enfrentamos son la escasez de suelo finalista, la falta de agilidad de las administraciones –especialmente en la tramitación de licencias–, la inseguridad jurídica y unas condiciones en las licitaciones públicas que, en ocasiones, resultan poco realistas para las promotoras.

A ello se suma la creciente exigencia de los códigos técnicos de edificación, especialmente en un contexto macroeconómico que impulsa al alza los costes de los materiales de construcción.

Este panorama genera incertidumbre y obliga a las promotoras a mantener su capital inmovilizado durante largos periodos de tiempo. Como consecuencia, la rentabilidad financiera del sector en España se sitúa en torno al 4%, aproximadamente 12,5 puntos por debajo de la media de otros países europeos.

Tras el reciente rechazo al decreto del Gobierno para prorrogar los contratos de alquiler y limitar los precios, ¿qué lectura hace de la regulación del mercado de alquiler residencial en España?

Una de las principales preocupaciones del sector es la inestabilidad regulatoria a la que nos enfrentamos. Este tipo de medidas, que no cuentan con ningún consenso, dificultan la viabilidad de los proyectos, especialmente en el caso de modelos de build to rent que requieren una planificación exhaustiva a largo plazo. Es complicado sostener planes de negocio cuando las reglas del juego pueden modificarse una vez ha empezado la partida.

Para atraer inversión y aumentar la oferta de alquiler, resulta clave contar con un marco regulatorio estable y basado en el diálogo entre todos los agentes del sector.

Una parte importante de la actividad de Aurora se basa en el régimen de cooperativa. ¿Cómo ayuda este modelo a democratizar el acceso a la vivienda?

El modelo en cooperativa permite que el ciudadano pase de ser únicamente comprador a convertirse en su propio promotor, eliminando el margen de beneficio mercantil del precio final de la vivienda. Esto se traduce en una vivienda más asequible sin renunciar a la calidad.

Además, es un modelo que puede ofrecer determinadas ventajas financieras y fiscales, así como mayor flexibilidad en el proceso de adquisición. En el caso de la vivienda protegida, también facilita el acceso a suelo protegido para este tipo de desarrollos.

La compañía tiene una presencia destacada en los desarrollos del sureste de Madrid. ¿Qué papel espera que juegue Aurora Homes en la consolidación de estos nuevos barrios? ¿Tiene previsto seguir apostando por estos enclaves?

Con más de 2.000 viviendas proyectadas en cuatro años, nuestro objetivo es consolidarnos como un actor de referencia en estos desarrollos, especialmente en vivienda protegida y bajo el modelo de cooperativa.

Continuamos atentos a nuevas bolsas de suelo que puedan surgir, pero siempre situadas en enclaves estratégicos y con potencial de desarrollo urbanístico que cubran una necesidad de vivienda realista. Por ejemplo, acabamos de comprar una cartera de más de 25.000 m² a Aliseda para levantar 300 viviendas en Los Berrocales, y esta es la línea en la que queremos continuar.

También estamos atentos a las iniciativas de densificación que se han comentado recientemente desde la Comunidad de Madrid.

Aurora se centra especialmente en la Comunidad de Madrid, pero también cuenta con proyectos en Granada, Gran Canaria y Tenerife. ¿Tiene la compañía planes para una mayor expansión geográfica? ¿La apertura de nuevos mercados sería a través del build to rent?

Nos encontramos analizando oportunidades en todo el territorio nacional de forma constante, aunque actualmente mantenemos el foco principal en mercados que conocemos bien como Madrid y Canarias y donde seguimos identificando oportunidades en ubicaciones con demanda real y potencial de desarrollo urbanístico. En Canarias, por ejemplo, nuestros proyectos están orientados a la población local –y no a la segunda residencia o demanda estacional–, especialmente en zonas con alta presencia de población joven.

En cuanto al build to rent, actualmente representa el 30% de nuestra cartera y seguirá siendo un segmento de negocio relevante para Aurora que nos permitirá diversificar nuestro mix. Nuestra apuesta pasa por un modelo equilibrado y flexible, combinando build to sell y build to rent en función de las características del suelo, la ubicación y la demanda específica de cada mercado.

Para finalizar, y más allá de las cifras y los proyectos, ¿qué papel le gustaría que jugara la compañía en el mercado residencial español a medio plazo?

Nos gustaría continuar consolidándonos como una promotora de referencia en el desarrollo de vivienda asequible en España, siempre con un firme compromiso con la calidad. Queremos seguir creciendo, pero no a cualquier precio. Apostamos por un crecimiento sostenido, basado en proyectos viables, bien ubicados y alineados con nuestro propósito corporativo.