Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
La Ley 7/2024 actualiza, flexibiliza y simplifica la normativa de la Comunidad de Madrid en los ámbitos medioambiental, territorial y urbanístico, al tiempo que refuerza las competencias de los municipios. Su objetivo: dar una respuesta al desafío del crecimiento económico y demográfico de la región, diseñando un urbanismo propio del siglo XXI.
Es una constante la solicitud de todos los agentes que operan en la transformación de suelo de que se modifique la legislación para introducir, por un lado, seguridad jurídica y, por otro, agilidad, flexibilidad y simplificación de la tramitación, porque no se puede entender que los planes urbanísticos tarden de media 20 años en ser aprobados desde que se inicia el procedimiento.
El suelo es la materia prima imprescindible en los desarrollos inmobiliarios y su transformación es compleja, pero si a esa complejidad le añadimos trabas burocráticas que dilatan el procedimiento, nos encontraremos con una situación como la actual: carencia de suelo finalista, especialmente en las grandes ciudades; encarecimiento del escaso suelo disponible; infraproducción de viviendas nuevas que impiden el acceso a los colectivos más necesitados; e incrementos de precio inasumibles para la mayoría de la población.
Desde esta tribuna (mayo 2024) ya hemos puesto de manifiesto la necesidad de modificar la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana estatal, para dotarla de seguridad jurídica y evitar la nulidad en cascada o efecto dominó de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, reforma que hasta la fecha no se ha producido por la debilidad parlamentaria del gobierno de coalición.
Siendo absolutamente necesaria la modificación de la ley estatal, no debemos olvidar que las competencias en materia de urbanismo son competencia exclusiva de las comunidades autónomas, por lo que su papel es decisivo. En lo que respecta a la Comunidad Autónoma de Madrid, se ha coronado en 2024 como la ciudad de referencia de la UE para la inversión inmobiliaria (ya es la segunda de Europa, tras desbancar a París, y solo es superada –por el momento– por Londres) debido a su dinamismo, crecimiento económico, creación de empleo y precios atractivos para los inversores.
A pesar de las dificultades para el acceso a la vivienda, en propiedad o en alquiler, Madrid es la comunidad autónoma donde más viviendas de obra nueva se han finalizado en 2024, la que más viviendas protegidas ha construido, y la que más presupuesto ha destinado a la construcción de viviendas sociales, pero aún así resultan insuficientes debido al aumento de los nuevos hogares, que seguirán creciendo según las proyecciones del INE (575.972 hogares, un 21,5%, hasta 2039), a la vez que disminuye su tamaño medio y aumentan los hogares unipersonales, lo que incrementará el déficit de vivienda.
Grandes novedades
Pues bien, la Comunidad de Madrid, consciente de que la disponibilidad de suelo es un factor determinante para mantener su ritmo de crecimiento y dar respuesta a la demanda existente y la que viene, ha aprobado el 26 de diciembre (BOCM de 27 de diciembre) la Ley 7/2024, que incorpora grandes novedades en el urbanismo (también en materia de medio ambiente e infraestructuras) de la región, mediante la modificación de las leyes 9/1995 y 9/2001, sin olvidar la aprobación en junio de la ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, que permite los cambios uso de terciario oficinas a residencial protegida en régimen de alquiler.
La extensión de esta tribuna no permite relacionar todas las modificaciones introducidas, que como se afirma en el preámbulo, persigue seguir avanzando en la simplificación normativa, para dotarla de mayor eficacia, impulsar la actividad económica, combatir la despoblación, revitalizar el medio rural y adaptar la actuación urbanística a las nuevas demandas sociales u económicas, eliminando cargas urbanísticas innecesarias.
“Siendo absolutamente necesaria la modificación de la ley estatal, no debemos olvidar que las competencias en materia de urbanismo son competencia exclusiva de las comunidades autónomas, por lo que su papel es decisivo”
Habida cuenta de que la aprobación del Plan Regional de Estrategia Territorial de la Comunidad de Madrid resultaría inviable en un plazo razonable, se han creado nuevos instrumentos de ordenación: los Planes Territoriales, que pueden desarrollar el PRET o, en su ausencia, establecer una ordenación territorial directa en un ámbito comarcal o subregional, que recortará significativamente los plazos de desarrollo de suelo y garantizará la seguridad jurídica, y también los Planes Estratégicos Municipales, que podrán definir los elementos básicos para la estructura del término municipal, sus objetivos estratégicos, áreas prioritarias y criterios de programación, con absoluto respeto de la autonomía municipal. Ambos instrumentos de ordenación permitirán abordar la estrategia regional de forma paulatina atendiendo con mayor agilidad a las necesidades de cada ámbito, acompasándolas en el tiempo sin perder la visión global de la región.
Menos burocracia
La modificación de la ley 9/2001 revisa la normativa urbanística de la región, para flexibilizar el desarrollo urbanístico de los municipios, adaptándose a la legislación básica estatal, con ajustes en las actuaciones de dotación y las de reforma de la urbanización, a la vez que se da respuesta a la problemática existente para la implantación de infraestructuras de energía, telecomunicaciones, agua, tan necesarias para el desarrollo y la actividad económica, donde las TIC y la digitalización resultan claves, eliminando cargas burocráticas con seguridad jurídica, dando fuerza normativa a los supuestos exentos de calificación urbanística tanto en suelo no urbanizable de protección como en suelo no urbanizable sectorizado.
También se modifican los límites para el ejercicio pleno de la potestad del planeamiento general, para flexibilizar el desarrollo urbanístico de los municipios (de los que solo una pequeña parte han adaptado sus Planes Generales) y se desarrolla el régimen relativo a los proyectos de parcelación para facilitar el acceso al Registro de la Propiedad en los supuestos de proyectos de urbanización por fases, y se simplifica el procedimiento para la aprobación de los Proyectos de Actuación Especial y se permite la simultaneidad en la tramitación de la Evaluación Ambiental Estratégica y la Evaluación de Impacto Ambiental.
Para finalizar, aborda también la Disciplina Urbanística, incorporando la regulación completa de las Declaraciones Responsables, ampliando el plazo para el restablecimiento de la legalidad urbanística y los plazos de prescripción de las infracciones y sanciones, con especial consideración al SNUP. El siguiente paso ya está en marcha, la nueva Ley de Suelo, que esperamos y deseamos pueda ver la luz en la presente legislatura…….
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