Tribuna firmada por Ricardo Villena, asset manager-Wealth Division en PropHero.
La logística se ha consolidado como uno de los segmentos más relevantes del real estate, pero el mercado está entrando en una nueva etapa. Tras años enfocado en incorporar superficie, el sector es ahora más sofisticado: la calidad, tecnología y eficiencia del activo pesan cada vez más para unos inversores que buscan rentas estables.
Cuando pensamos en real estate, nuestra primera asociación suele ser una vivienda, una oficina, un hotel o un centro comercial. Sin embargo, existe otra parte dentro del sector inmobiliario que permanece mucho más lejos de nuestra vista y que, paradójicamente, resulta imprescindible para que buena parte de los anteriores funcionen: la logística.
Detrás de cada producto que compramos existe una red de plataformas logísticas, almacenes, centros de distribución y activos de última milla. Espacios que, aunque rara vez visitamos, se han convertido en piezas estratégicas de la economía y en uno de los segmentos más relevantes del real estate.
Esta situación es tan verídica que los números empiezan a hablar por sí solos: durante el primer semestre de 2026, la contratación logística en España alcanzó cerca de 1,51 millones de m2, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior. La inversión en activos logísticos alcanzó los 690 millones de euros, un 24% más interanual.
Pero lo verdaderamente interesante no está únicamente en cuánto espacio se contrata. Está en por qué ese espacio se ha convertido en estratégico.
Una nave logística puede parecer, a simple vista, un edificio industrial más. Para un inversor inmobiliario, sin embargo, cada metro cuadrado puede representar mucho más. Su valor depende de su localización, accesibilidad, disponibilidad de suelo, características técnicas, potencia eléctrica, eficiencia energética, capacidad de automatización y, sobre todo, de su capacidad para responder a las necesidades de quien lo ocupa.
La logística ha transformado así una antigua máxima inmobiliaria: location, location, location. La localización sigue siendo fundamental, pero ahora hay que añadir una cuarta variable: operatividad, que está adquiriendo cada vez más relevancia debido a la creciente demanda de exigencia por parte de los inquilinos.
No basta con estar cerca de Madrid o Barcelona. Hay que estar conectado con las principales vías de transporte, contar con mano de obra disponible, disponer de suficiente potencia eléctrica y ofrecer un edificio capaz de adaptarse a una cadena de suministro cada vez más sofisticada.
De hecho, CBRE señala que factores como la disponibilidad de trabajadores, el acceso a potencia eléctrica y la capacidad de planificación a largo plazo están adquiriendo un peso creciente en las decisiones de localización, incluso por encima del nivel de renta. El resultado es evidente: dos naves con la misma superficie pueden tener valores inmobiliarios radicalmente diferentes, y ya no solo por su localización.
En este ecosistema aparecen numerosos protagonistas: los promotores identifican suelo y desarrollan las plataformas. Los fondos y otros inversores institucionales aportan capital y buscan activos capaces de generar rentas estables y preservar su valor. Los asset managers gestionan esos inmuebles y toman decisiones sobre ocupación, inversiones, reposicionamiento y relación con los inquilinos.
Y en el centro de todo se encuentran los operadores logísticos, que son empresas especializadas en almacenamiento, preparación de pedidos, transporte y distribución que utilizan los activos inmobiliarios como una parte esencial de su propia infraestructura empresarial. Su papel está creciendo. En el primer semestre de 2026, los operadores logísticos fueron uno de los principales motores de la contratación en España y representaron más de la mitad de la superficie contratada en Cataluña. Para ellos, una nave no es simplemente una nave, es una herramienta de productividad.
Una mala ubicación puede incrementar los costes de transporte, una altura insuficiente puede limitar la capacidad de almacenamiento, un número reducido de muelles puede generar cuellos de botella, una potencia eléctrica insuficiente puede impedir automatizar procesos…; son muchísimos los detalles que pueden marcar la diferencia en este sector. Por eso, cada vez existe una mayor conexión entre las decisiones operativas de las empresas y las decisiones inmobiliarias.
“El valor de una nave logística depende de su localización, pero también de su capacidad para responder a las necesidades de quien la ocupa”
Nuevo mapa inmobiliario
Si hay un fenómeno que explica especialmente bien esta transformación es el crecimiento de la última milla. El consumidor se ha acostumbrado a recibir productos con una rapidez que hace unos años parecía imposible. Pero esa velocidad tiene un coste inmobiliario. Cuanto más rápido queremos recibir un producto, más cerca debe encontrarse del consumidor. Y cuanto más cerca está el almacén de una gran ciudad, más escaso y caro suele ser el suelo.
Aquí aparece una de las grandes paradojas del sector: la logística necesita espacio, pero el espacio que más necesita es precisamente el más difícil de encontrar. Madrid y Cataluña siguen concentrando más del 70% de la contratación logística nacional, pero los mercados secundarios están ganando protagonismo y ya representan el 26% de la actividad. Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga o Bilbao están captando progresivamente una mayor atención, y esto no es casualidad, ya que la logística está dibujando un nuevo mapa inmobiliario en España.
El siguiente gran cambio ya está ocurriendo dentro de los edificios gracias a la robótica, la automatización, la inteligencia artificial, los sistemas de gestión de almacenes, los sensores y el análisis de datos están transformando la forma de almacenar y distribuir mercancías. Y eso también está transformando la inmologística. Las nuevas plataformas necesitan mayores alturas, estructuras preparadas para automatización, más capacidad eléctrica, mejores sistemas de climatización y refrigeración, conectividad y flexibilidad para adaptar el inmueble a futuras necesidades.
Por eso, la obsolescencia de un activo logístico no depende únicamente de su antigüedad, puede depender de algo mucho más sencillo: que deje de ser útil para su usuario.
Este cambio está elevando la importancia del asset management. El trabajo del propietario ya no termina cuando firma un contrato de alquiler. Mantener la competitividad del activo, anticiparse a las necesidades del ocupante y decidir cuándo invertir, reformar o reposicionar se convierten en una parte esencial de la creación de valor.
El atractivo de la logística también está modificando las estrategias de inversión. Madrid continúa siendo el principal polo nacional y concentró el 46% de la inversión logística durante el primer semestre de 2026. Sin embargo, la creciente presión sobre el suelo y la limitada disponibilidad están haciendo que el capital mire cada vez más hacia otros mercados.
La lógica es sencilla: donde existe demanda, infraestructura y escasez de producto de calidad, existe potencial para crear valor. No se trata simplemente de buscar el activo más barato. Se trata de identificar qué localizaciones serán estratégicas dentro de cinco, diez o quince años. Esa es probablemente una de las preguntas más interesantes para cualquier inversor inmobiliario.
La logística está entrando en una nueva etapa. Durante años, el crecimiento estuvo muy relacionado con la necesidad de incorporar superficie. Ahora el mercado es más sofisticado. La calidad del activo, su localización, la eficiencia, la tecnología, la flexibilidad y la capacidad de adaptación pesan cada vez más.
El mercado español ya está mostrando señales de esta transformación. Mientras la disponibilidad continúa siendo limitada en los principales hubs –Cataluña presenta una tasa de vacancia de apenas el 2,7%–, las rentas prime alcanzan los 7,25 €/m²/mes en Madrid y 9,25 €/m²/mes en Cataluña. Esto explica por qué la logística ha dejado de ser un segmento puramente industrial para convertirse en una clase de activo inmobiliario estratégica.
Porque la próxima vez que hagamos un pedido online, llenemos el carro del supermercado o recibamos un paquete en casa, quizá merezca la pena pensar en algo más que en el producto. Detrás de esa entrega existe un almacén. Detrás del almacén, una nave. Detrás de la nave, suelo. Y detrás de todo ello, una decisión inmobiliaria.
La logística es, en definitiva, el inmobiliario que no vemos, pero del que depende que todo lo demás llegue a funcionar.
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