Tribuna de Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
Tras rechazar el Congreso de los Diputados el 17 de septiembre una proposición de ley para regular muy restrictivamente los alquileres por temporada y de habitaciones, promovida por organizaciones sociales y de inquilinos, el Gobierno ha decido acelerar el Real Decreto de alquiler temporal, una norma que incide en los errores de la Ley de Vivienda ya que afectará también al flex living, que está siendo muy útil para paliar la falta de oferta.
La ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, después de haber transcurrido más de un año desde su entrada en vigor, puede considerarse que ha fracasado, sin ningún género de dudas.
La declaración de zonas tensionadas y la limitación del precio de los alquileres solo se ha implantado en Cataluña, donde la oferta de vivienda disponible se ha reducido hasta un 65% y, a la vez, la oferta de vivienda permanente se ha desplazado hacia otras modalidades, en concreto hacia el alquiler de temporada, que ya supone el 40% de la oferta total (según datos certificados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona) y hacia el alquiler de habitaciones, especialmente en estas fechas de comienzo de curso. También se ha multiplicado el número de familias compitiendo por alquilar una vivienda, y el precio ha crecido de forma alarmante, sin ninguna perspectiva de que esta espiral pueda cambiar a corto y medio plazo si no se revierten las medidas aplicadas.
Sin embargo, no parece que vaya a ser así, pese a la evidencia empírica, sino todo lo contrario. En lugar de aceptar que las medidas previstas en la ley son las responsables, en buena medida, de lo acontecido, a las autoridades (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y Govern) y a algunos partidos políticos y sindicatos de inquilinos, les resulta más fácil achacar la culpa a los arrendadores, a los que acusan de estar aprovechando una “laguna legal”, para “burlar” la ley.
Así, el 5 de julio, los Grupos Parlamentarios Sumar, EH Bildu, ERC y Podemos, presentaron en el Congreso de los Diputados una Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler de vivienda por temporada y alquiler de habitaciones que, aunque tuvo el apoyo del PSOE, fue tumbada en la votación que se produjo el pasado 17 de septiembre, por 172 votos a favor frente a 176 votos en contra, gracias al voto de Junts per Catalunya. No se ha aprobado pero va a regularse mediante Real Decreto, como veremos más adelante.
Veamos el contenido de esa Proposición de Ley: el actual artículo 9 de la LAU regula la duración de los contratos de arrendamiento (5 o 7 años, según se trate de personas físicas o jurídicas, respectivamente) y ahora se añadiría un artículo 9 bis de forma que la duración, cuando se trate de un contrato temporal, no podrá exceder de 6 meses, y además deberán especificarse las causas que lo motivan. Si la duración fuera superior, o se encadenasen más de dos contratos consecutivos, el primero se entenderá celebrado como vivienda habitual.
Se añade un nuevo apartado al artículo 11. El número 2, que permite al arrendatario, en los contratos temporales, desistir del contrato al haber transcurrido el primer mes, sin derecho a indemnización al arrendador. Añade un artículo 21 bis que establece la obligación del arrendador de conservar la habitabilidad de la vivienda (ya existía, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario), así como realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
Finalmente, a modo de “guiño”, la fianza regulada en el artículo 36, permite que pueda llegar a dos mensualidades de renta (actualmente una mensualidad), si bien podrá pactarse cualquier tipo de garantía en sustitución de metálico, manteniendo un mes de fianza si se trata de arrendamientos temporales.
Como he dicho, la no aprobación de la Proposición de Ley solo marca un paréntesis, como lo avala el hecho de que “solo seis días después”, el Mivau ha abierto el período de consulta pública para la aprobación de un Real Decreto por el que se crea la Ventanilla Digital Única de Arrendamientos que, en declaraciones de la ministra, “nos permitirá regular los alquileres de temporada y los alojamientos de corta duración antes de que termine el año”.
Una vez entre en vigor el Real Decreto, cualquiera que quiera alquilar su vivienda por corta duración, deberá estar registrado y obtener un número de identificación sin el cual no será posible publicitarla en plataformas digitales. Obviamente, la entrada en vigor del Real Decreto afectará no solo a los alquileres de temporada, también lo hará a las viviendas vacacionales, las turísticas e incluso al flexible living, que está siendo de gran utilidad para paliar la falta de oferta.
A través del Real Decreto se verificará la “causalidad” del arrendamiento temporal, la que justifica su celebración, que, de no ser cierta o no poder acreditarse debidamente, será considerada un fraude, un abuso de ley, y, por tanto, objeto de sanción. Se justifica esta medida en la aplicación de un Reglamento de la UE sobre intercambio de datos aplicable a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (léase establecimientos hoteleros, aparthoteles, es decir, establecimientos turísticos que cuentan con su propia legislación, no para alojamientos de vivienda, ya sea habitual o de temporada).
La consulta pública estuvo abierta hasta el 8 de octubre y, si algo no lo impide, la oferta de vivienda se restringirá aún más y los precios seguirán disparándose.
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