El alquiler de vivienda necesita actuaciones urgentes a todos los niveles

Tribuna de Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

Alquilar una vivienda habitual en España es prácticamente imposible, especialmente para los inquilinos con menos recursos. La oferta se ha reducido drásticamente por la incertidumbre que sienten los inversores y la persecución que perciben los arrendadores ante las fórmulas intervencionistas del Gobierno.

Conseguir una vivienda en alquiler ya es misión imposible en una gran mayoría de ciudades españolas. La oferta se ha desplomado, sobre todo en vivienda habitual y permanente. Consiguientemente, el precio de los alquileres se ha disparado y resulta inasequible para la inmensa mayoría de la población. Y no puede sorprendernos que haya sido así, era algo esperado y previsible, y había sido denunciado por prácticamente todos los analistas y operadores del sector.

Esto, en gran medida, es consecuencia de la Ley de Vivienda aprobada hace un año, pero no solo por ella. Los propietarios se sienten perseguidos y tratados como especuladores que se aprovechan de los que necesitan una vivienda para vivir.

Fiscalmente no reciben un trato mínimamente favorable, a lo que se une la inseguridad jurídica que supone no poder recuperar su vivienda en caso de impago (inquiocupación) hasta más de un año de interpuesta la correspondiente demanda. A lo que hay que añadir los daños que habitualmente sufre la vivienda cuando es desocupada, junto la prórroga de la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamiento a la finalización del contrato, cuando el arrendatario se declara vulnerable, medida que se adoptó excepcionalmente con motivo de la pandemia, en 2020. Sin embargo, desde entonces ya han transcurrido más de cuatro años y sigue en vigor.

Más aún, la Ley de Vivienda, en su disposición transitoria tercera, exige a los grandes tenedores un procedimiento de conciliación o intermediación previo. Y, en su disposición final primera. modificó la LAU para posibilitar la prórroga extraordinaria obligatoria de los contratos en vigor, de un año, eso sí, aplicando las mismas condiciones que tenía, y la limitación de las rentas.

Y todavía estamos pendientes de conocer cómo se actualizarán las rentas a partir de 2025, cuando entre en vigor el índice de referencia previsto. Y hay que añadir la reducción de los incentivos fiscales en el IRPF (disposición final segunda) y la posibilidad de aplicar un recargo en el IBI por los ayuntamientos a las viviendas desocupadas.

Todo lo anterior ha frenado la inversión en viviendas destinadas al alquiler, conocida como build to rent, por parte de promotores y fondos de inversión, ante la incertidumbre de cómo evolucionará la normativa en el futuro, aunque sospechan que será aún más restrictiva y lesiva para sus intereses. En consecuencia, la situación se agravará aún más, penalizando precisamente a los más vulnerables, con menor nivel de renta y en precariedad laboral.

La oferta de vivienda ha sustituido la vivienda habitual y permanente por las restantes modalidades: de temporada, por habitaciones y turísticas. La oferta de habitaciones en piso compartido ha crecido un 30% interanual, mientras que la demanda lo ha hecho un 20%, por lo que actualmente debería haber mayor disponibilidad, pero no es percibido así por los que buscan desesperadamente una habitación, sobre todo los estudiantes que van a comenzar de forma inminente el curso académico 2024-25, ni por los jóvenes recién egresados de la universidad que han podido acceder a su primer empleo y se ven obligados a desplazarse desde su ciudad de origen a una gran capital.

Como consecuencia, los precios de una habitación en un piso compartido han subido, y en ciudades como Barcelona o Madrid superan ampliamente los 500 euros mensuales, viéndose obligados los jóvenes a buscar localizaciones en las afueras, con lo que supone de tiempo y gasto en los desplazamientos a su universidad. En esta época los estudiantes ven como es imposible encontrar una habitación libre en las grandes ciudades, donde se concentra más del 50% de toda la oferta y el 80% de la demanda, y terminan aceptando soluciones que no cumplen mínimos de habitabilidad, no digamos de confort.

Lo mismo ha ocurrido con la oferta de alquiler de temporada, que ha crecido un 55% interanual, representando ya en torno al 15-20% de la oferta total de viviendas en alquiler, disminuyendo de forma paralela la oferta de vivienda habitual y permanente. Es Barcelona, y no por casualidad, la capital en qué más viviendas de temporada se ofertan, el 42% de la oferta total. No es solo Barcelona la ciudad que registra un fuerte incremento de oferta de esta modalidad, en Málaga se ha duplicado en el último año. Curiosamente, en capitales de provincia donde hasta ahora esta oferta era inexistente, como Badajoz, ha habido incrementos desproporcionados.

En resumen, esta situación, que se agravará con toda seguridad, no puede mantenerse mucho más tiempo, porque lastra el futuro desarrollo personal y profesional de varias generaciones de españoles, pondrá en riesgo nuestro crecimiento económico (por imposibilidad de cubrir muchos puestos de trabajo) y podría llegar a generar un descontento social de consecuencias imprevisibles. Es absolutamente necesario acometer el problema con medidas paliativas a corto y medio plazo, la primera derogar la Ley de Vivienda en todo aquello que regula las restricciones al alquiler, al menos por un período de dos años, que permita estudiar la implantación de medidas estructurales en el mercado de la vivienda, en propiedad y en alquiler, para que surta efectos reparadores en el medio y largo plazo.