Aumenta la oferta de vivienda, mientras el mercado residencial tiende a la estabilización en 2020

El mercado residencial español tiende a la estabilización en 2020, según el VIII informe sobre el “Mercado residencial en España” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde la promotora.

“Se confirma la tendencia de moderación que se apuntó en las previsiones del año pasado. Esperamos que continúe así, teniendo en cuenta que la economía española sigue creciendo con signos de desaceleración. Igualmente, los indicadores principales presentarán aumentos razonables, ajustados y en plena sintonía con la coyuntura del país”, comenta Iheb Nafaa, consejero delegado de Servihabitat.

Según este estudio, las viviendas iniciadas crecerán un 8,5% en 2020 y las terminadas lo harán en un 18,4%. En cuanto a las viviendas iniciadas, se estima que este año se cierre con más de 115.362 viviendas, lo que supone un incremento anual del 14,9%. 2019 cerrará el año con un incremento del stock de producto terminado de un 23,4%, equivalente a más de 79.000 proyectos, lo que supone la cifra más alta registrada en los últimos seis años.

Para 2020, la finalización y entrega de obra se incrementará un 18,4%, contabilizando más de 94.000 proyectos terminados, una cifra que no se alcanzaba desde 2013 y que prácticamente duplica el dato de los años 2014-2016.

La Comunidad de Madrid (25.604), Andalucía (18.966) y Cataluña (18.656) son las comunidades con mayor volumen de viviendas iniciadas para este año y el siguiente, con La Rioja, Cantabria y Ceuta y Melilla en la cola. En el ámbito de la promoción de vivienda habitual, se percibe mayor actividad en las poblaciones de mayor tamaño, especialmente en capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga.

El mercado de vivienda vacacional sigue incrementando su actividad sin alterar las áreas tradicionalmente elegidas como destino, como la costa mediterránea y los dos archipiélagos. Sin embargo, hay ubicaciones concretas en las que la incertidumbre sobre el Brexit está ralentizando ciertas operaciones por parte del comprador extranjero.

Continua la disminución del stock de obra nueva, con una reducción del 3,8% (445.225 viviendas), y para el 2020 se espera que acabe con un descenso de 3,5%, lo que situaría el stock en 429.525 unidades. La mitad de estas viviendas se concentra en la Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía.

En España, existen de media 94,9 viviendas en stock por cada 10.000 habitantes. En La Rioja, Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana se supera ampliamente este dato, aunque la Región de Murcia, Castilla y León, Canarias, Asturias y las ciudades autonómicas Ceuta y Melilla también superan la media estatal.

Compraventas

En los últimos trimestres se han superado las 130.000 operaciones de compraventa de vivienda de forma consecutiva, algo que no se producía desde 2008.

En este sentido, se estima que las transacciones de viviendas se incrementen en un 6,1% a cierre de 2019, alcanzando más de 623.000 operaciones. Esta tendencia al alza se mantendrá para 2020, pero más moderadamente, hasta las casi 650.000 transacciones, lo que supone un aumento del 4%.

«El buen ritmo de la creación de empleo, que hace aumentar la renta bruta disponible en los hogares; la concesión moderada de préstamos por parte de las entidades financieras, o el continuado interés inversor en los inmuebles junto con las elevadas rentabilidades que generan los alquileres, son los principales factores que contribuyen al impulso de la demanda y al crecimiento de este indicador», señalan desde Servihabitat Trends.

Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana son las comunidades autónomas que presentan un volumen de compraventas mayor para el año que viene.

La vivienda nueva representará un 11,1% sobre el total de transacciones a cierre de 2019, mientras que el 88,9% de las operaciones corresponderán a viviendas de segunda mano, según los datos de Ministerio de Fomento y Notarías. Por precio, el 66,6% de los inmuebles tiene un precio inferior a los 150.000 euros, mientras que solo el 9,4% supera los 300.000 euros.

Precios al alza, pero menos

Desde Servihabitat Trends apuntan que los incrementos del precio de la vivienda se moderarán en torno al 5,7% en 2019, y que la tendencia continuará el próximo año, con un aumento del 4,8%.

En este sentido, el valor medio de las compraventas es más alto en la Comunidad de Madrid, Baleares y País Vasco, seguido en cuarto lugar por Cataluña, tanto en 2019 como en 2020. Respecto al año pasado, las que más aumentaron porcentualmente el valor de las transacciones fueron la Comunidad Valenciana, Andalucía e Islas Baleares.

Sigue creciendo el esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir su vivienda, llegando este 2019 a los 7,5 años de renta bruta destinada al pago de ésta, lo que supone un leve incremento respecto a los 7,4 años de 2018.

El informe elaborado por Servihabitat Trends, muestra un leve incremento en el tiempo medio de venta de los inmuebles, pasando de los 6,1 meses registrados en 2018 a los 6,5 meses actuales en el caso de la vivienda habitual, y de los 7,2 meses de 2018 a los 7,9 meses en 2019 para la vivienda vacacional.

Tal y como viene sucediendo en periodos anteriores, más de la mitad de los compradores de vivienda habitual (60%) en España tienen entre 36 y 45 años, mientras que este porcentaje se reduce al 54% en el caso de la vivienda vacacional. Así pues, la edad media del comprador de vivienda en España crece, pasando de los 38 años a los 38,7 actuales.

Por otro lado, el informe constata que el comprador extranjero protagoniza el 16,4% del total de adquisiciones de viviendas en España. Hasta junio, se habían realizado un 2,3% más de compraventas por parte extranjeros en nuestro país: un total de 93.952 operaciones, que suponen el 16,4% del total de compraventas de viviendas.

Siete comunidades autónomas concentran el 91% de las adquisiciones realizadas por parte de extranjeros no residentes: Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña, Islas Canarias, Islas Baleares, Comunidad de Madrid y Murcia. A nivel provincial, diez provincias superan el porcentaje medio nacional de compras realizas por extranjeros (12,4%): Alicante, Almería, Baleares, Castellón, Girona, Las Palmas, Málaga, Murcia, Tarragona y Tenerife.

El alquiler avanza

Tal como apunta el informe elaborado por Servihabitat Trends, España sigue acercándose a la media de la Unión Europea (31%) en cuanto a porcentaje de población que reside en alquiler, concretamente, un 23,7% en 2018, una cifra que se situaba en el 21,2% en 2014 y en un 22,9% en 2017. Junto con Suecia y Dinamarca, España es el tercer país que más avanza en el último año.

Según los datos que presenta el estudio, el volumen de viviendas en alquiler disponibles actualmente en España es menor al existente hace un año, un 16,1% menos, lo que se debe a la fuerte demanda de la población, y a la consiguiente reducción de la oferta. A septiembre de 2019 el número de viviendas en alquiler era de 87.770. El volumen de viviendas en alquiler disponibles en España se va a mantener a futuro en un mínimo de 70.000 viviendas anuales.

El precio medio del alquiler en España sigue elevado y continuará al alza, pero con aumentos inferiores al año anterior. Para una vivienda de 80-90 m², la renta media en el país es de 800 euros, un 12,7% más que en 2018. Una cifra que se supera en comunidades como la Comunidad de Madrid (1.021 euros), Baleares (953 euros) y el País Vasco (911 euros).

La rentabilidad bruta media para una vivienda en alquiler es del 5,7%, con la Comunidad de Madrid (5,8%) por encima de esta media nacional.

Tal como apunta el documento, la evolución del mercado de alquiler en España presenta una tendencia al alza. Este último año, se ha absorbido parte de la oferta existente gracias a la presión de la demanda, lo que ha ayudado a que el mercado funcione con liquidez.