Valorar ya no es lo que era: tasación y riesgo en el nuevo ciclo inmobiliario

Tribuna firmada por César Rodríguez Andreu, director del Área Técnica de Euroval.

El actual contexto inmobiliario en España está caracterizado por una creciente complejidad derivada de factores macroeconómicos, financieros y estructurales que están alterando los mecanismos tradicionales de formación de precios.

En este entorno, las sociedades de tasación han reforzado su papel como agentes clave no solo en la determinación del valor de mercado, sino también en la interpretación del riesgo asociado a los activos inmobiliarios.

La tasación, entendida como un proceso técnico regulado, evoluciona así desde una función eminentemente instrumental, vinculada a la garantía hipotecaria, hacia una herramienta de análisis fundamental en la toma de decisiones de los distintos operadores del mercado.

La reversión del ciclo monetario expansivo, materializada en el incremento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, ha tenido un efecto directo sobre el mercado inmobiliario. El encarecimiento del coste de financiación ha provocado un ajuste en la capacidad de endeudamiento de los hogares, así como una moderación en la demanda efectiva.

Desde el punto de vista técnico, este escenario obliga a una revisión de determinadas hipótesis implícitas en los modelos de valoración, especialmente en lo relativo a la estabilidad de los precios y la liquidez del mercado. La menor profundidad de la demanda en determinados segmentos introduce un mayor grado de incertidumbre, lo que requiere incorporar análisis más prudentes en la selección de testigos comparables y en la aplicación de coeficientes de homogeneización.

Asimismo, en el enfoque de capitalización de rentas, el aumento de las tasas de descuento y la evolución de las rentabilidades obligan a revisar de forma continua los parámetros empleados, prestando especial atención a la prima de riesgo de cada tipología de activo.

En el ámbito financiero, la tasación continúa siendo un elemento central en la concesión de crédito hipotecario, en la medida en que determina el valor de la garantía subyacente. No obstante, su función ha adquirido una dimensión adicional como instrumento de control del riesgo sistémico. Las entidades financieras demandan valoraciones que no solo cumplan con los requisitos normativos, sino que también reflejen de manera fiel las condiciones reales de mercado, evitando desviaciones que puedan comprometer la calidad de los balances. En este sentido, la independencia de las sociedades de tasación y la aplicación de criterios homogéneos resultan fundamentales.

En esta línea, compañías como Euroval vienen reforzando su papel como proveedores de valor añadido, incorporando análisis de mercado más profundos y herramientas avanzadas que permiten contextualizar las valoraciones dentro de un entorno cada vez más dinámico y exigente.

El método de comparación, basado en el análisis de ofertas recientes de activos similares, sigue siendo el enfoque predominante en la valoración de inmuebles residenciales. No obstante, en contextos de baja rotación o elevada heterogeneidad, este método presenta limitaciones que deben ser gestionadas con criterio técnico. La escasez de ofertas comparables, especialmente en determinados segmentos o localizaciones, puede dificultar la obtención de referencias robustas. En estos casos, la labor del tasador adquiere una mayor relevancia, al requerir ajustes más complejos y una mayor ponderación de variables cualitativas.

Además, la existencia de precios de oferta que no siempre se materializan en operaciones cerradas introduce un sesgo potencial que debe ser corregido mediante el contraste con fuentes adicionales y el conocimiento del mercado local.

La progresiva diversificación del mercado inmobiliario ha dado lugar a la consolidación de activos alternativos que presentan características diferenciadas respecto al residencial tradicional. Entre ellos destacan segmentos como el flex living, el coliving, las residencias de estudiantes o los activos logísticos. Estos productos, en muchos casos, combinan componentes inmobiliarios y operativos, lo que dificulta su valoración mediante metodologías convencionales. La ausencia de comparables directos y la dependencia de la gestión del activo hacen necesario recurrir a enfoques basados en el descuento de flujos de caja (DCF), donde la estimación de ingresos, costes operativos y tasas de ocupación adquiere un papel central.

Este cambio metodológico implica, a su vez, una mayor exposición a hipótesis de carácter prospectivo, lo que incrementa la sensibilidad de la valoración ante variaciones en los parámetros considerados. En consecuencia, la transparencia en la definición de dichas hipótesis y la consistencia en su aplicación resultan esenciales.

La creciente relevancia de los criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) está comenzando a tener un impacto tangible en el valor de los activos inmobiliarios. Factores como la eficiencia energética, la sostenibilidad constructiva o la adaptación a futuras exigencias regulatorias influyen tanto en la demanda como en los costes asociados al activo.

Desde la entrada en vigor, el pasado 12 de agosto, de la Orden ECM/599/2025, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, se introduce un cambio relevante al incorporar de forma expresa el principio de sostenibilidad. De modo que el valor del inmueble debe considerar, cuando el mercado lo refleje, factores medioambientales y climáticos, incluida la eficiencia energética, como elementos que inciden positiva o negativamente en su precio.

En este contexto, el certificado de eficiencia energética pasa a integrarse como documentación esencial de la tasación y aporta información clave sobre costes de uso, comportamiento energético y comparabilidad de activos, influyendo directamente en métodos como el de comparación y en la formación del valor de mercado, en línea con la normativa europea y con la creciente evidencia de que la eficiencia energética y la adaptación al cambio climático afectan al valor presente y futuro del inmueble.

El desarrollo tecnológico ha facilitado el acceso a grandes volúmenes de información y ha impulsado la aparición de modelos automatizados de valoración (AVMs), capaces de generar estimaciones de valor de forma rápida y a gran escala.

Si bien estas herramientas representan un avance significativo en términos de eficiencia, su aplicación presenta limitaciones en activos singulares o en mercados con elevada dispersión de precios. La calidad del resultado depende en gran medida de la calidad y representatividad de los datos de entrada, así como de la capacidad del modelo para capturar variables relevantes.

En este contexto, desde Euroval apostamos por la combinación de tecnología y análisis experto, integrando soluciones digitales sin renunciar al criterio técnico como elemento central del proceso de valoración.

La valoración de suelo, tanto urbano como rústico, continúa siendo uno de los ámbitos de mayor complejidad técnica dentro del sector. En el caso del suelo urbano, variables como la edificabilidad, la situación urbanística o los plazos de desarrollo condicionan de manera decisiva el valor.

Por su parte, el suelo rústico presenta una lógica distinta, donde factores como el uso agrario, la disponibilidad de recursos hídricos o la rentabilidad de las explotaciones adquieren un peso determinante. La creciente presión sobre recursos como el agua está introduciendo nuevas dinámicas en la formación de precios, especialmente en zonas con alta dependencia del regadío.

En este ámbito, la experiencia acumulada por sociedades de tasación con presencia territorial, como Euroval, resulta especialmente relevante para interpretar las particularidades de cada mercado local y trasladarlas de forma adecuada a los informes de valoración.

La evolución reciente del mercado inmobiliario pone de manifiesto la necesidad de avanzar hacia modelos de valoración más analíticos, capaces de integrar un mayor número de variables y de adaptarse a un entorno en constante cambio.