Del ladrillo como refugio al inmobiliario como estrategia

Tribuna firmada por Carlos de Garnica, managing director de Direct Investments en Urbanitae.

Invertir en el sector residencial es rentable, pero complejo para los particulares. En ese contexto se sitúa Direct Investments, la nueva línea de Urbanitae que facilita la inversión directa e individual en viviendas seleccionadas, tanto nuevas como de segunda mano, con asesoramiento y gestión profesional.

La vivienda ha sido históricamente uno de los grandes refugios de inversión en España. A lo largo de distintos ciclos económicos, el residencial ha demostrado una notable capacidad de resistencia, lo que explica por qué continúa ocupando un lugar central en la planificación patrimonial de muchos ahorradores. Frente a otros activos más volátiles o difíciles de entender, ofrece una combinación especialmente atractiva: es tangible, responde a una necesidad estructural y puede generar ingresos recurrentes a través del alquiler.

Además, este interés no solo se mantiene, sino que se está transformando. En cada edición de SIMA, el gran punto de encuentro del sector inmobiliario en España, gana peso un visitante con una motivación claramente inversora. Según datos de la organización, los pequeños inversores ya representaron el 27,6% del público de la feria en 2025, frente a alrededor del 24% registrado en la edición anterior. Esta evolución confirma el creciente interés del ahorrador particular por la vivienda como activo de inversión.

Sin embargo, invertir en vivienda sigue siendo atractivo, pero hacerlo bien no es sencillo. La inversión tradicional en residencial presenta barreras importantes: exige identificar una buena oportunidad, analizar la ubicación, comparar precios, estimar rentabilidades, revisar la situación legal del inmueble, valorar posibles reformas, buscar financiación, encontrar inquilino y gestionar después la propiedad. Por tanto, para muchos particulares, el reto no consiste únicamente en disponer de capital, sino en saber dónde invertir, a qué precio comprar y cómo reducir riesgos.

En ese contexto se sitúa Direct Investments, la nueva línea de Urbanitae orientada a facilitar la inversión directa en propiedades inmobiliarias. Su propuesta parte de una idea sencilla: permitir que el inversor acceda a oportunidades seleccionadas, filtradas y acompañadas por un equipo especializado, con una visión profesional del mercado. En definitiva, su objetivo es estructurar un proceso que ayude a comprar mejor.

Urbanitae ya había acercado el sector inmobiliario a miles de inversores a través de la financiación participativa de proyectos. Su aportación no se limita a permitir tickets de entrada más accesibles, sino que también ha contribuido a democratizar operaciones antes reservadas a perfiles muy especializados. La clave está en poder coinvertir en proyectos analizados por equipos expertos, junto a otros inversores y dentro de una cartera diversificada por geografías, segmentos y tipologías. Ahora, Direct Investments amplía ese enfoque hacia la compra directa de vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano.

En obra nueva, la propuesta de valor resulta especialmente relevante para el inversor y para el promotor. Direct Investments puede acceder a unidades en fases tempranas de comercialización, cuando el promotor necesita avanzar en preventas para activar o reforzar la financiación bancaria. En esos momentos iniciales, las primeras unidades suelen ofrecer condiciones más atractivas, ya que todavía existe un riesgo comercial y de ejecución que se reduce conforme avanza el proyecto. Para el inversor, esto puede traducirse en la posibilidad de entrar antes de que el producto llegue al mercado abierto en condiciones más finalistas.

Al mismo tiempo, para el promotor el valor también es claro. Cuando decide comercializar determinadas unidades a través de Direct Investments, ya conoce cuál será el coste de comercialización previsto en su plan de negocio. Por ello, no se añade una nueva carga económica al proyecto, sino que se canaliza un presupuesto previamente contemplado. Urbanitae aporta, además, una base de inversores amplia y cualificada, capaz de acelerar el ritmo de ventas. Y esa velocidad no es un detalle menor: acortar los plazos de comercialización reduce incertidumbre, mejora la TIR del promotor y facilita el cumplimiento de los niveles de preventa que suelen exigir las entidades financieras.

Un buen ejemplo de esta dinámica es el Proyecto Benasque, una promoción en el municipio aragonés de 86 viviendas plurifamiliares de 2 y 3 dormitorios, con garaje y trastero. En este caso, Direct Investments permitió comercializar unidades en una fase inicial, con una respuesta muy rápida por parte de los inversores. Se vendieron 13 unidades en apenas dos semanas, frente a un objetivo inicial de 20 unidades en dos meses. Para el promotor, la operación supuso una aceleración significativa de las ventas sin coste incremental, menor riesgo comercial y una mejora de la TIR para el equity. Para el inversor, significó acceder a viviendas seleccionadas en una ubicación con atractivo y con una rentabilidad estimada previamente analizada en el dossier de la oportunidad.

Por otra parte, en segunda mano la ventaja reside en aplicar una metodología rigurosa de selección. Direct Investments analiza un volumen elevado de activos, descarta la mayoría y solo presenta aquellas oportunidades que cumplen criterios de precio, ubicación, estado del inmueble, potencial de alquiler y rentabilidad esperada. El valor está, por tanto, en el filtro: evitar adquisiciones erróneas, activos mal ubicados o precios que ya no dejan un margen razonable.

Ese análisis previo incluye la revisión de comparables, la situación legal del inmueble, el estado de la comunidad, el coste estimado de reforma cuando procede, el alquiler potencial y todos los gastos asociados a la operación. Así, el inversor recibe un estudio que le permite entender por qué esa vivienda puede tener sentido como inversión. En este marco, el fee que cobra Direct Investments, habitualmente entre el 3% y el 4% en segunda mano, responde precisamente a ese trabajo de identificación, análisis, acceso y estructuración de la oportunidad.

Además, el servicio puede convertirse en una solución prácticamente llave en mano. El inversor puede limitarse a comprar y gestionar por su cuenta o delegar buena parte del proceso. Direct Investments puede coordinar la formalización de la operación, facilitar el contacto con brokers hipotecarios si se necesita financiación, apoyar en la reforma mediante partners externos, ayudar en la búsqueda de inquilino y conectar con gestores especializados para el property management. Incluso un inversor extranjero puede avanzar sin desplazarse, mediante poderes limitados para la compra y con acompañamiento en las distintas fases.

Asimismo, en un contexto de escasez de vivienda en alquiler, este tipo de modelos puede contribuir a movilizar ahorro privado hacia el parque residencial. Facilitar que inversores particulares compren viviendas con análisis profesional y vocación de ponerlas en alquiler puede ayudar a ampliar la oferta disponible. Evidentemente, no sustituye a las grandes soluciones estructurales que necesita el mercado, pero sí puede canalizar capital hacia vivienda en alquiler de forma más eficiente y transparente.

En consecuencia, la propuesta de Urbanitae encaja con una tendencia más amplia: la profesionalización del inversor particular. El ahorrador ya no quiere limitarse a comprar una vivienda como activo refugio. Quiere entender el activo, saber qué riesgos asume, comparar alternativas y contar con acompañamiento experto. También quiere acceder a oportunidades que, de otro modo, no llegarían a su radar y construir una cartera inmobiliaria más diversificada.

SIMA es el escenario idóneo para observar este cambio. La feria reúne cada año a promotores, comercializadores, inversores, entidades financieras y compradores, pero también funciona como termómetro de las nuevas formas de relacionarse con la vivienda. El inversor residencial actual busca más información, más transparencia y mejores procesos. En este contexto, Urbanitae y Direct Investments representan una evolución natural: pasar del interés tradicional por el inmobiliario a una inversión más accesible, acompañada y profesionalizada.

La vivienda seguirá siendo uno de los activos preferidos por los españoles. La diferencia está en cómo se accede a ella. Y, en un mercado cada vez más complejo, comprar acompañado puede marcar la distancia entre adquirir un inmueble y construir una verdadera inversión.