Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
El grave problema de acceso a la vivienda que sufre España es extremadamente complejo y no se solucionará solo con medidas coyunturales. Hace falta disponer de un diagnóstico preciso y establecer una planificación muy a largo plazo.
Cada día que pasa vemos cómo se agrava un poco más la situación de la vivienda en nuestro país, que ya se ha convertido en el principal problema para los españoles, y se ha vuelto inaccesible para la inmensa mayoría de la población, especialmente para los jóvenes, hogares unifamiliares y familias con pocos recursos. Con motivo de las elecciones generales celebradas en julio 2023 el Gobierno prometió 184.000 nuevas viviendas para la presente legislatura, y casi un año después todavía no hemos visto entregar ninguna.
Eso sí, a finales de septiembre, el Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente la “Operación Campamento”, donde se han proyectado 10.700 viviendas, el 5,8% del total de las prometidas por Pedro Sánchez, cuya terminación y entrega no se producirá antes de 2028, veintitrés años después de que la Operación Campamento se pusiera en marcha con la firma de un convenio urbanístico entre el Ministerio de Defensa, siendo titular José Bono; el Ministerio de Vivienda, siendo su titular la denostada María Antonia Trujillo (que siempre será recordada por su propuesta de minipisos de 30 m2 para jóvenes menores de 35 años, algo en lo que no iba en absoluto descaminada, solución hoy redenominada como ‘living‘); y el Ayuntamiento de Madrid, siendo alcalde Alberto Ruiz-Gallardón.
He querido utilizar la Operación Campamento como ejemplo de que el urbanismo actual no contribuye a solucionar el problema de la vivienda. Al revés, lo agrava porque los planes urbanísticos de transformación de suelo requieren más de 20 años hasta que son definitivamente aprobados.
Otro ejemplo es el Plan Parcial Los Ahijones, que fue aprobado en 2005 y los primeros vecinos llegarán en 2027; o el proyecto de urbanización de Los Berrocales, aprobado en 2006, cuando las primeras viviendas llegarán en 2026, con lo que ello supone de esfuerzo económico para los propietarios y promotores de esos planes, encareciendo el precio del suelo y, con él, el precio de venta (o alquiler) de las viviendas, además de que, con el paso de tan largo tiempo, los planes se quedan obsoletos, las necesidades de los ciudadanos han cambiado, necesitan otro tipo de vivienda que se adapte a los nuevos tiempos (el tamaño y composición de los hogares, la movilidad compartida, el teletrabajo…).
Con ello quiero decir que el grave problema de la vivienda tiene difícil solución, es muy complejo, porque además de impedir el desarrollo personal y profesional de las personas, influye directamente sobre la economía y el empleo, especialmente en las grandes ciudades, por lo que exige disponer de un diagnóstico preciso y establecer una planificación a largo, muy largo plazo, con hitos parciales perfectamente definidos, que se plasmen en unas políticas de vivienda que contemplen inversión, pública y privada, colaboración público-privada (la única forma posible, habida cuenta de que las Administraciones Públicas carecen de recursos suficientes para acometerla por sí solas), incentivos a la inversión (en lugar de penalizaciones), financiación privilegiada, seguridad jurídica, y apoyo decidido al sector, al que no se puede demonizar, acusándole de enriquecerse a costa de los ciudadanos, ser el responsable de encarecer los precios, y tantas cosas más.
Y es que la solución no es previsible que la veamos a corto y medio plazo, algunas de las causas para ello son:
• La demografía juega en contra: envejecimiento de la población española, cambios de los hogares (más unipersonales, unifamiliares), crecimiento neto de la inmigración (3 millones en el período 2015-2024, que demandan vivienda, además de sanidad y educación), que supone que se creen más del doble de hogares que las nuevas viviendas construidas.
• Empobrecimiento de los españoles (desde 2019 el PIB per cápita real tan solo ha crecido el 0,1%, una décima), ha disminuido su capacidad de compra, impidiendo el acceso a la vivienda, cuyo precio ha crecido un 18% en los últimos 5 años y un 29% en los últimos 10 años.
• Crecimiento imparable de las megaciudades (Madrid pronto alcanzará los 10 millones de habitantes), debido al efecto atracción por su dinamismo económico y creación de empleo, también del talento y con ello mejores salarios, y de las zonas turísticas, por jubilados, nacionales y extranjeros (modelo Florida, USA) y teletrabajadores.
• Nula inversión pública en vivienda, social y asequible, políticas de vivienda erróneas y erráticas. Falta de un mercado único (el mercado está fragmentado, con 17 mercados independientes, tantos como comunidades autónomas).
Derogar la Ley de Vivienda, o, al menos suspender su aplicación durante algunos años, para eliminar la intervención y permitir que el mercado se autorregule (es el único camino posible); liberalizar el suelo (al menos el urbanizable) para acelerar los procesos de transformación; autorizar los cambios de uso; incrementar la edificabilidad cuando el uso residencial se destine a viviendas asequibles en alquiler; reducir, incluso suprimir, el IVA (también el ITP en las segundas o ulteriores transmisiones) que grava la vivienda (o arbitrar un crédito fiscal a los compradores); reducir la fiscalidad sobre el desarrollo de viviendas (ICIO, licencias); facilitar la rehabilitación del parque de viviendas antiguas, facilitando financiación y desgravaciones, son medidas que contribuirían a acelerar la provisión de nuevas viviendas, en beneficio de todos.
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