Entrevista a Sebastián Davidsohn, Investment director de MOOI3.
MOOI3 se posiciona como un inversor clave en España, aportando no solo capital, sino también estructura, análisis y estrategia. En esta entrevista, su equipo directivo revela los criterios para descartar proyectos, cómo transforman modelos de negocio y su visión sobre el papel de los activos híbridos en el futuro de la financiación alternativa.
En un mercado inmobiliario en constante transformación, donde los márgenes de error son cada vez más estrechos, la capacidad de análisis, anticipación y adaptación se vuelve clave. Para esta edición conversamos con Sebastián Davidsohn, Investment director, sobre los criterios que marcan la diferencia entre una oportunidad sólida y una trampa disfrazada, el rol silencioso pero decisivo de la reestructuración financiera, y cómo se están adaptando las metodologías de análisis ante un entorno más volátil. Hablamos también del futuro de la financiación alternativa en España, del valor de las redes técnicas externas y de una tendencia que, aunque aún no es evidente, podría definir los próximos dos años en el sector.
“Si el discurso va por delante de la documentación, es señal de alarma: en MOOI3 no trabajamos con promesas sin respaldo”
¿Qué señales tempranas consideran red flags absolutas, incluso si el resto del proyecto parece prometedor?
En MOOI3 no trabajamos con promesas sin respaldo. Si no hay datos detrás, es solo marketing. Una de las señales más claras de alerta es cuando el discurso va por delante de la documentación: si cuesta conseguir los papeles, imagina lo que vendrá después. También desconfiamos de los plazos excesivamente optimistas; todo proyecto serio necesita ajustes, y quien no lo asume desde el principio o no sabe… o miente.
Otro punto crítico es la falta de implicación del promotor en términos de capital. Si no está dispuesto a arriesgar lo propio, difícilmente será el primero en proteger lo ajeno. Y, por supuesto, detectamos como red flags estructurales la falta de trazabilidad del suelo, la desalineación entre el business plan y la realidad urbanística o jurídica, y las estructuras societarias opacas. Si no hay transparencia, experiencia y compromiso, preferimos no avanzar, por prometedor que parezca el envoltorio.
¿Qué papel juega la reestructuración financiera en los proyectos que afrontan?
Fundamental. Muchos proyectos llegan con un planteamiento inicial que no encaja ni en mercado ni en capital. Nuestra aportación no es solo financiera: es estructural. Analizamos si el modelo de negocio es viable tal y como está o si necesita rediseñarse para liberar valor. Hemos reconvertido promociones inicialmente residenciales en modelos mixtos más eficientes, ajustado fases constructivas para reducir riesgo operativo y redefinido esquemas de deuda para proteger el capital. La reestructuración es muchas veces la diferencia entre una oportunidad marginal y una inversión con sentido.
Si pudiera rediseñar desde cero el modelo de financiación alternativa en España, ¿qué cambiaría?
Eliminaría la fragmentación y la opacidad. El modelo actual aún depende demasiado de relaciones personales y decisiones poco sistematizadas. Apostaríamos por un sistema más abierto, con estándares comunes en análisis de riesgo, mayor trazabilidad entre inversores y activos, y una cultura de reporting riguroso. La financiación alternativa no puede ser “la vía B” cuando falla la banca, sino un canal profesionalizado, transparente y con capacidad de competir por calidad, no solo por aceptar mayores riesgos. En MOOI3 intentamos predicar con el ejemplo: procesos definidos, comités técnicos independientes y control desde el origen hasta el exit.
“La clave está en tener método. Cuando todo el equipo opera bajo criterios claros, no hace falta improvisar en cada operación. En MOOI3 hemos estructurado un proceso que nos permite ser rápidos sin ser superficiales”
¿Qué herramientas internas o metodologías les están ayudando más a ganar precisión en la detección y evaluación de proyectos?
Utilizamos una combinación de inteligencia territorial, scoring propietario y validación cruzada con expertos sectoriales. Nuestra plataforma interna cruza datos urbanísticos, financieros y de comportamiento de mercado con inputs de nuestra red de promotores, servicers, arquitectos y abogados. Aplicamos metodologías propias de priorización basadas en riesgo-recompensa ajustada, y simulaciones de escenarios para testear la solidez de cada planteamiento. Esto nos permite reducir los márgenes de error y tomar decisiones con un 360 real desde el primer análisis.
¿Cómo equilibran la necesidad de agilidad en las decisiones con un proceso de análisis tan riguroso y multidisciplinar?
La clave está en tener método. Cuando todo el equipo opera bajo criterios claros, no hace falta improvisar en cada operación. En MOOI3 hemos estructurado un proceso que nos permite ser rápidos sin ser superficiales: cada proyecto pasa por filtros predefinidos y áreas especializadas que trabajan en paralelo, no en secuencia. Además, ya contamos con las herramientas, los benchmarks y la red de validadores externos preparados para activarse cuando hace falta. No decidimos rápido por intuición, sino porque ya hemos hecho el trabajo de base antes de que llegue la oportunidad.
¿Qué tendencia poco visible hoy cree que será clave en los próximos 24 meses?
El auge de los activos reposicionados bajo modelos híbridos. Estamos viendo cómo se consolidan operaciones que combinan usos: residencial+coliving, oficinas+hotelero, o terciario+sanitario, como respuesta a una demanda más volátil y a las regulaciones.
Esta flexibilidad estructural será clave para invertir con visión anticíclica. Quien sepa estructurar activos que permitan cambios de uso o adaptación futura sin depender de nuevas licencias tendrá ventaja clara. En MOOI3 ya lo estamos integrando en nuestro análisis desde la fase de origen.
¿Qué papel juega su red de colaboradores (arquitectos, abogados, técnicos, etc.) en la detección y maduración de oportunidades?
Es fundamental. Solo con información interna no llegas antes que el mercado. Nuestra red de colaboradores no solo nos da acceso a oportunidades antes de que sean públicas, sino que nos permite madurarlas desde el inicio: ver cómo cambiaría un proyecto con otra ordenación, cómo puede resolverse un escollo jurídico o si existe margen para una reconversión de uso. Trabajamos con profesionales que tienen visión y piel en el sector. Ese cruce entre criterio técnico y experiencia en calle es lo que nos permite transformar operaciones que otros descartan en inversiones sólidas y escalables.
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