Los aranceles de Trump, nueva amenaza para abaratar el precio de la vivienda

Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

La vivienda no se abaratará, y seguirá siendo inaccesible para una gran parte de la población, mientras no bajen los costes de producción, algo a lo que no ayuda la incertidumbre provocada por la política arancelaria del presidente de EE. UU., que podría derivar en un repunte de la inflación en Europa que dificultaría la financiación de las empresas del sector y encarecería aún más los materiales de construcción.

Se han necesitado casi dos años, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, para que el Gobierno acepte que el grave problema de acceso a la vivienda, en compra o en alquiler, es debido a la escasez de oferta. Oferta de vivienda nueva, cuya producción resulta insuficiente para satisfacer una demanda que crece a una velocidad nunca vista, en las grandes ciudades, al convertirse en polos de atracción para residir, por las oportunidades que ofrecen.

Los datos confirman que la creación de viviendas nuevas se acelera: en 2024 se visaron 126.761 unidades (un 28,7% más que en 2023), se terminaron 110.306 (un 7,6% más que el año anterior), según datos facilitados por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en la última Asamblea de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), y se vendieron 134.926 unidades (según datos del INE). En 2024 la población española se incrementó en 534.000 personas (según el INE), lo que supondría una creación neta de más de 213.000 hogares (111.500 según la ministra), lo que supone un déficit de 103.000 viviendas solo en 2024. Pero el incremento de población no es homogéneo en todo el territorio nacional, donde más crece es en las grandes ciudades: 137.000 personas en la Comunidad de Madrid (55.000 hogares), 109.000 en la de Cataluña (44.000 hogares), mientras que las viviendas terminadas fueron en torno a 17.000 en Madrid y 13.000 en Cataluña.

A la vista de estos datos, Madrid tendría que incrementar la producción de viviendas de obra nueva un 223%, Cataluña un 238%, y en el conjunto de España un 93%. Misión imposible: el sector carece de capacidad instalada suficiente para incrementar la producción de vivienda nueva a medio plazo en esos porcentajes.

Supongamos que decidiera hacerlo, y analicemos los efectos que tendría sobre los costes de producción: el suelo urbano incrementó su precio un 9,7% como media en 2024 (datos del MIVAU), alcanzando su nivel más alto en doce años, pero las operaciones de compraventa de este tipo de suelo disminuyeron, para quedar en niveles similares a los anteriores a la pandemia. El precio del suelo urbano en 2024 es un 40% inferior al que alcanzó a mediados de 2007 (su máximo histórico), pero un 24% superior al de 2001, su mínimo histórico. ¿Cuánto podría subir el precio del suelo urbano si se incrementara la demanda (solvente) un 50%? Un 15% al menos, sin dudarlo.

Veamos ahora los costes de construcción, mano de obra y materiales: el coste laboral de las empresas subió un 3,6% interanual en 2024 (datos de la encuesta trimestral de coste laboral del INE, 4T2024), el SMI se ha incrementado un 4,41%, de forma que el coste laboral (cotización a la Seguridad Social incluida) supondría un incremento entre el 5,5% y el 5,7%. Suponiendo que las empresas dispusieran de mano de obra profesional cualificada para incrementar sus plantillas, lo que sabemos que no ocurre. Ya sabemos que la solución pasa por la industrialización, pero requiere fuertes inversiones y un plazo no inferior a 5 años para alcanzar niveles de producción aceptables.

En cuanto al coste de los materiales, teniendo en cuenta que los costes de construcción directos subieron un 4,2% en 2024, frente a un descenso del 0,9%, acumulan un incremento del 40,6% desde 2018, y se espera un incremento en 2025 no inferior al 5%, sin tener en cuenta el posible impacto que tenga sobre ellos la política arancelaria desencadenada por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, que puede causar tres efectos: ruptura de las cadenas de producción para ajustarse a la nueva situación, desabastecimiento debido a la incertidumbre a la hora de fijar los nuevos precios, e inevitablemente subidas de precios por encima de la inflación.

Hasta hace muy poco, pensábamos que el único coste que bajaría sería el financiero, pero de nuevo la incertidumbre ante la política arancelaria, los gastos en defensa y seguridad y su necesidad de financiación podrían originar reducciones en la obtención de préstamos para las empresas, y hoy ya no se están descontando nuevas bajadas en el euríbor (tipo de referencia del BCE 2,50% tras la última bajada realizada en marzo 2025; euríbor a 12 meses el 2,306% y el 2,336% a tres meses, al cierre de marzo 2025), es decir, el coste de financiación de las empresas no bajaría y, al contrario, se vería incrementado por el mayor nivel de riesgo.

Conclusión: mientras no bajen los costes de producción de las viviendas, no podrá bajar su precio de venta, ni el de los alquileres, y aquí no existen economías de escala, esto es, a mayor nivel de producción menores costes unitarios, por lo que incrementar la producción de viviendas permitirá reducir el déficit existente, pero no solucionará las dificultades de acceso para una gran mayoría de la población.