La incierta viabilidad de una empresa pública de vivienda en España: más sombras que luces

Por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios

El anuncio de la creación de “una gran empresa pública de vivienda” deja sobre la mesa numerosos interrogantes. El Ejecutivo insiste en que se construirán miles de viviendas asequibles, pero al mismo tiempo se dispone, si se lo permite Sumar, a privatizar Arqura, la ‘joya de la corona’ de Sareb. Además, no hay concreción sobre su financiación y se obvian las competencias autonómicas en materia de vivienda.

El 41º Congreso Federal del PSOE se clausuró el pasado 1 de diciembre con la reelección, por cuarta vez, del líder del partido y presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y con la noticia de una nueva medida en materia de vivienda: “la creación de una gran empresa pública de vivienda, capaz de construir y de gestionar viviendas desde la Administración General del Estado (AGE)”.

No puede decirse que sea una sorpresa, porque ya Podemos presentó en el Congreso de los Diputados, en febrero de 2022, una Proposición de Ley para instar al Gobierno a reconvertir la Sareb, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, conocida como el ‘banco malo’ (y a fe que lo es, creada en 2012 con un capital de 955 millones de euros, y con fecha cierta de disolución en 2027, al cierre de 2023 presentaba un ‘agujero patrimonial’, un patrimonio neto negativo, de 16.370 millones de euros, a los que hay que sumar otros 1.237 millones en el primer semestre de 2024) en una “herramienta pública” que “garantice el derecho a la vivienda”, para ampliar el parque público de vivienda.

Ahora que ‘renace’ la idea de crear una empresa pública de vivienda por la AGE, hay que echar la vista atrás para recordar la promesa reiterada del Gobierno de construir 184.000 viviendas públicas, en alquiler social o a precios asequibles, una buena parte de las cuáles provendrían precisamente de la Sareb.

“El Gobierno nunca ha tenido un plan definido para solucionar el problema de la vivienda. Ahora, cuando la situación se encuentra fuera de control por su inactividad, decide crear una empresa pública estatal, cuando las competencias en materia de vivienda y urbanismo corresponden a las comunidades autónomas, siendo residuales las competencias del Estado Central, limitándose exclusivamente a la legislación básica”.

A pesar de ello, en diciembre 2023, Sareb cerró la operación de suelo más importante del año al vender a Metrovacesa el 85% de sus terrenos edificables en el desarrollo del sureste Los Cerros. Además, y a vuelta del verano de 2024, reactivó la venta de su promotora inmobiliaria, Arqura, que pasa por ser la ‘joya de la corona’, al convertirse en “una de las grandes promotoras del país en tan solo cuatro años y medio de actividad” (con 1.620 viviendas vendidas en 2023 –que no entregadas– y 394 millones de euros de ingresos), habiendo encargado a Deloitte el inicio del proceso de venta el pasado mes de octubre, mismo mes en que sacó a licitación pública el denominado Proyecto Viena (10.600 viviendas), que pretende la construcción en una primera fase de 3.770 viviendas para alquiler asequible, sobre un total de 50 suelos en 39 municipios, en régimen de cesión por 80 años y sin canon para los inversores.

Una operación que ha entrado en un terreno incierto (la licitación estará abierta hasta el 20 de enero de 2025) porque varios de los inversores (road show en Londres a finales de noviembre con una quincena de fondos de inversión, gestoras, aseguradoras) que habían trasladado su interés por la operación se la están replanteando después de que Sumar haya presentado una Proposición No de Ley en el Congreso de los Diputados por la que reclama al Gobierno la suspensión inmediata del proceso de venta, demanda que su parque de viviendas (16.000) pasen a titularidad pública, y que se cambie su objeto social para convertirse en una “promotora pública de vivienda a precio asequible, en régimen de alquiler”.

Dos días después del anuncio por el presidente de Gobierno, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en una entrevista a TVE, dio alguna pista más de cuál es la intención del Gobierno: reconvertir SEPES, la Entidad Pública Empresarial de Suelo, y fortalecerla (SEPES, en su Plan Anual de Actividad 2024 afirma contar con 8,5 millones de m2 de suelo, incluido el industrial, con 29 actuaciones en residencial, básicamente en cuarteles e instalaciones militares, para 17.492 viviendas, Operación Campamento incluida, de las cuáles tan solo hay cuatro en Madrid y dos en Barcelona, las dos ciudades donde más se necesita), para ser lanzada de manera inminente (no necesitaría acuerdo del Consejo de Ministros, al tratarse de una modificación de los estatutos y objeto social de la empresa, aunque reconoce que se está ultimando la fórmula jurídica para hacerlo con las máximas garantías, en la que llevan trabajando un año) y abordar el problema de la vivienda de forma integral, desde el suelo a la urbanización y la construcción de viviendas, hasta su movilización y gestión. Afirma que “se dispone de mucho suelo propiedad de la AGE, del Ministerio de Defensa y todo el Patrimonio del Estado”, que se completaría con financiación pública (a través del ICO) para promover un parque de vivienda asequible, destinada al alquiler.

Preguntas aún sin respuesta

Lo anterior nos da una idea de que el Gobierno (con Pedro Sánchez como presidente desde junio de 2018) nunca ha tenido un plan definido para solucionar el problema de la vivienda. Ahora, cuando la situación se encuentra fuera de control por su inactividad, decide crear una empresa pública estatal, cuando las competencias en materia de vivienda y urbanismo corresponden a las comunidades autónomas, siendo residuales las competencias del Estado Central, limitándose exclusivamente a la legislación básica.

Además, debemos preguntarnos de dónde piensa sacar la AGE los recursos para ello (¿incrementando el déficit y la deuda pública, o subiendo impuestos?), y si dispone de experiencia y personal técnico capacitado para la construcción y posterior gestión de un gran parque público de viviendas en alquiler (que sabemos que no la tiene).

¿Va a competir con el sector privado creando también una gran constructora pública, contratando trabajadores e incorporándolos al sector público como funcionarios? Si así fuera sería una fórmula muy eficaz para disminuir el desempleo, eso sí, a costa de incrementar el gasto público y con él el déficit y la deuda. Pero tengo que recordarle que el futuro de la edificación de viviendas pasa por su industrialización, tal vez también esté pensando en crear una gran industria pública de construcción industrializada.

Dice la ministra que van a utilizar los suelos y todo el Patrimonio del Estado (supongo que se estará refiriendo a los edificios vacantes o en desuso, para reconvertirlos en viviendas). Si es así, ante la grave situación de falta de vivienda, ¿por qué no los han puesto a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos?

¿Lo llevaría a cabo mediante colaboración público-privada? De ser así ¿qué inversores estarían dispuestos sin contar con la seguridad jurídica necesaria y la garantía de que no se vayan a cambiar las reglas de juego a mitad de partido? con unos socios de Gobierno que exigen bajar por decreto el precio de los alquileres un 50%, o expropiar temporalmente el uso de las viviendas desocupadas, cuando no dejar de pagar las rentas con una ‘huelga de alquileres’.

Seamos serios, no se prometa lo que no se podrá cumplir, porque defraudará las expectativas de aquellos que se lo crean y provocará un malestar mayor. No pretenda hacer la competencia al sector privado en algo que este ha demostrado saber hacerlo. Siéntese a negociar un verdadero plan con las comunidades autónomas, agentes del sector, colegios profesionales, asociaciones, para alcanzar un gran Pacto de Estado por la Vivienda, a largo y muy largo plazo, 20-25 años, con hitos parciales medibles, previa elaboración de un Libro Blanco para disponer de un diagnóstico preciso de la situación, que analice las medidas que se han tomado en otros lugares (sabiendo que no podrán ser las mismas que tengan que adoptarse en España, ni siquiera en distintas zonas del territorio), y entonces, y solo entonces, proponga las medidas a aplicar, con análisis económico y financiero, de impacto medioambiental y social.

Mientras tanto, el anuncio de crear una gran empresa pública estatal de vivienda, que gestione el suelo, lo urbanice, edifique, comercialice y gestione el parque de viviendas en alquiler, no dejará de ser más que eso, un anuncio publicitario, pura propaganda para creyentes, como lo fue el de construir 184.000 viviendas, o el de rehabilitar 1.300.000 viviendas hasta 2030 (una media de 216.666 viviendas/año, cuando en 2024 la cifra se situará en torno a las 60.000 unidades). u