El problema de la vivienda hoy

Tribuna por José Luis Marcos, presidente de Proel Consultoría.

La vivienda es un bien absolutamente necesario y que dota de cohesión social, un derecho y una necesidad, aunque cada día se está poniendo peor hacerse con un lugar donde vivir. Las razones son varias y están confluyendo todas en el tiempo y en el espacio.

Uno de estos factores es el suelo. El problema es que no hay suelo ordenado en las zonas donde se ubica la demanda. El proceso de gestación de suelo es largo, proceloso y no se improvisa. La gestión es la que es, reglada y garantista, no valoro si es buena o mala, es lo que hay y hay que adaptarse. Pero, tal y como está la cosa hoy, se trata de un proceso lento y premioso, en el que intervienen toda suerte de organismos y administraciones, que tienen otros “tempus” y plazos.

A esto hay que unir el brutal tsunami que sufrió el sector, después de la década prodigiosa (1997-2007). En bastantes de estos años, el suelo era “ilíquido” y muchos ámbitos pararon sus desarrollos, incluso en la gestión técnica y jurídica, que no cuesta mucho dinero.

En cuanto la demanda se confía y quiere comprar, el stock desaparece y el suelo también y sube de precio. Siendo como es la base del sector promotor, su materia prima y en muchos sitios el principal componente del precio.

Solventar este problema requiere voluntad política, dinero y tiempo. Además, hoy no es financiable por las entidades de crédito, ni la compra de suelo ni su urbanización, por lo que tendremos que acostumbrarnos a seguir gestionando un bien escaso y principal impulsor del precio de venta al usuario final.

La demanda

La demanda supera de largo a la oferta y los tiempos de respuesta del sector a las necesidades de dicha demanda son necesariamente largos y aquí tenemos otro elemento “calentador” de los precios.

No voy a entrar en la dinámica comprar frente a alquilar, pero el hecho cierto es que faltan viviendas y me remito al último informe publicado por el Banco de España “El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad” de 23 de abril de 2024, que cuantificaba el desajuste entre oferta y demanda.

Vivienda protegida

A la vivienda protegida, más bien “vivienda que la gente puede pagar” yo la llamaría la “vivienda, especie protegida”.  Decir vivienda protegida, es una falacia, ya que no soy capaz de ver en qué consiste la tal protección, salvo que se considere tal el que tenga topados los precios de venta. Además, en este tema cada autonomía va a su “bola”, es competencia transferida y cada uno hace lo que le parece mejor.

El promotor grande o pequeño que quiere comprar ese suelo, lo tiene que hacer con recursos propios, “a pulmón” y penalizando su TIR. El sumatorio de mano de obra más materiales, no baja de los 1.300€/m² construido. Paga luego proyectos, licencias, acometidas, financieros, gastos de titulización de los bienes, gastos de marketing y comercialización y solo se puede promover esta vivienda asequible a perdidas. No se puede acometer una actividad de riesgo como es la promoción, sin expectativas de un escuálido beneficio y recuperación de lo invertido para sobrevivir como empresa.

Solo si conseguimos hacer atractivo el negocio promotor, entendiendo por atractivo que no nos lleve directamente a la ruina, podremos tener oferta de vivienda que la gente pueda pagar. Porque, tal y como están los precios en muchas zonas de España, se está creando ya demanda insolvente y esto además de injusto es peligroso.

La solución pasa por activar suelos y racionalizar los precios de venta con el efecto oferta versus demanda. Si además creamos un urbanismo menos rígido, no caeremos en los problemas pasados y actuales, porque la demanda cambiará creándose necesidades nuevas que ahora desconocemos. Con ello se podrá fabricar (y si se puede industrializar) vivienda asequible atractiva para el sector promotor. No nos queda otra.