Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
El período transcurrido desde el 1 de enero hasta el 31 de agosto ha dejado muchas noticias positivas para el sector inmobiliario, tanto en la actividad promotora como inversora, pero no así para las personas y familias que deambulan desesperadas en busca de vivienda, sobre todo en las grandes ciudades, visitando portales inmobiliarios, agencias de intermediación o llamando a amigos, sin resultado.
Y es que a muchos no les queda tiempo para encontrarla: alumnos que se han trasladado a estudiar a un lugar distinto de su residencia familiar, que ven que empieza el curso y no tienen donde alojarse. Ni expectativas claras de que puedan encontrarlo en unos pocos días. Y, si tuvieran la fortuna de encontrar algún piso o, al menos, una habitación para compartir piso, el precio que piden les resulta inalcanzable. Las plazas existentes en residencias universitarias también son insuficientes, el déficit estimado varía según las fuentes, pero oscila entre 150.000 y 200.000, incluso algunos las cifran en 450.000 para cubrir una demanda cada vez mayor. Las residencias universitarias son una alternativa, al igual que lo son el coliving y el flex living, pero más cara.
Pero no solo son los estudiantes los que se encuentran con ese problema, también muchas familias (singles, monoparentales o convencionales, con pareja e hijos a su cargo) a los que les vence próximamente su contrato de alquiler y su casero les ha avisado de que cuando toque la renovación les subirán el precio significativamente (un eufemismo, en realidad quiere decir que será tan elevado que no podrán pagarlo). Pero es “lo toman o lo dejan”. Si lo dejan saben que resulta misión imposible encontrar otro en el corto plazo, y que sí lo encontrasen las condiciones probablemente serían peores de lo que tienen. Y si lo toman, saben que no podrán pagarlo si no es haciendo juegos malabares y prescindiendo de gastos absolutamente necesarios (de los superfluos no hablo, a esos hace tiempo que renunciaron).
Pero necesitan un techo donde vivir para poder seguir con su trabajo, para poder llevar a sus hijos al colegio donde estudian, y el curso empieza ya y no tienen resuelta la situación. Qué decir de las personas que han tenido que cambiar de ciudad de residencia por motivos de trabajo, por enfermedad o cualquier otra circunstancia, temporalmente. Pueden salvarlo alojándose en casa de algún familiar o un amigo, pero eso vale para unos días, como mucho un par de semanas, pero nada más. Sin vivienda no existe un proyecto de vida.
Ahora es cuando me toca explicar por qué he comenzado esta tribuna diciendo que en los ocho meses transcurridos de 2025 ha habido muchas noticias positivas. Veamos:
1.- El sector promotor está produciendo más viviendas de obra nueva que en años anteriores: según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del MIVAU, en el primer trimestre de 2025 se iniciaron 34.416 viviendas, lo que supone un incremento del 11,5% sobre 2024, registrando máximos de los últimos dieciséis años, y representa el mayor dato de un trimestre desde 2009. También se ha incrementado de forma notable el número de viviendas protegidas iniciadas, 3.237, lo que supone un incremento del 7,9% sobre 2024, y lo mismo ha ocurrido con la rehabilitación de viviendas, con un crecimiento anual del 27,3% (medido por el importe de los presupuestos de los visados de dirección de obra).
Y, pese a ello, el déficit de viviendas no deja de aumentar: sí el Banco de España (BdE) lo cifró en un primer momento en 600.000 unidades, en mayo de este año ha actualizado el dato a un rango entre 400.000 y 450.000 unidades, pero según mi propia estimación, se situaría en la actualidad entre 900.000 y un millón de unidades. La demografía no deja lugar a dudas: la población española neta ha aumentado en los últimos cinco años en unas 750.000 personas (debido a la población de origen extranjero, que ha crecido en 1,5 millones, mientras que la población de origen español ha disminuido unas 700.000 personas), a lo que hay que añadir los cambios habidos en la composición y estructura familiar (ha disminuido el número de personas por hogar).
Por mucho que se acelere la producción de viviendas de obra nueva (en 2024 se terminaron 100.980 unidades, la cifra más alta de los últimos 12 años, se visaron 127.721 y se iniciaron 136.187), que sin duda mejorará las cifras de 2024, la media de los últimos cinco años no llega a las 100.000 viviendas/año, mientras que la creación de nuevos hogares se sitúa en torno a 250.000 anuales, y creciendo, lo que hace que el déficit aumente a un ritmo de 125.000 viviendas/año, de forma que en 2030 el déficit de viviendas se situaría entre 1,25 y 1,50 millones.
2.- La presión de la demanda de vivienda nueva es tan fuerte, y el déficit tan elevado, que los precios no pueden hacer otra cosa que seguir subiendo, y lo hacen a un ritmo en torno al 10% anual, muy por encima del crecimiento de los salarios, cuya capacidad adquisitiva, en términos reales, es prácticamente la misma que tenían en 2019. Así las cosas, la demanda de vivienda se desplaza a la segunda mano, del centro a la periferia de las ciudades y con frecuencia a poblaciones limítrofes situadas en comunidades autónomas colindantes, de forma que la presión se traslada a los precios rápidamente, estén donde estén situadas las viviendas, sean nuevas o usadas, lo que significa que cada vez resulta más difícil poder adquirir una vivienda en propiedad.
3.- El ritmo de crecimiento de los precios de las viviendas es inasumible, es imposible que los salarios crezcan al 10% anual, de hacerlo se llevarían por delante a todas las pymes, se desplomaría el empleo y se produciría un crack de la economía española.
4.- Y eso que cada vez se conceden más hipotecas (la guerra de la banca por captar hipotecas es una realidad), por mayor valor unitario (la cuantía ya está en los niveles de la burbuja inmobiliaria) y a un tipo de interés más bajo, que debería suponer una cuota mensual asumible, pero como el precio de las viviendas sube en mayor proporción, la brecha entre el precio de la vivienda y la cuantía de la hipoteca se agranda cada vez más, dejando fuera a una gran mayoría de potenciales demandantes.
Pero, ojo, mucho cuidado, precaución por parte de todos, entidades financieras y prestatarios, el euríbor ha repuntado en agosto, cerrando el mes en una media del 2,114%, ligeramente por encima del 2,079% con que cerró en julio, pero es la segunda subida mensual en lo que va de 2025. El BCE no bajará mucho más el tipo de referencia en 2025 (la inflación de la zona euro se mantiene estable en el 2%, pero el indicador adelantado de España cerró en el 2,7% en agosto), y el BdE ya ha alertado que tiene capacidad para endurecer las condiciones en la concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras, y así evitar que incrementen su nivel de riesgo, por lo que no pueden esperarse en 2025 bajadas en los tipos hipotecarios ni incremento del valor (LTV) de los préstamos.
5.- Por falta de espacio no puedo referirme al mercado de vivienda en alquiler, solo añadiré que la oferta es insuficiente, que se siguen retirando viviendas del mercado, que la demanda es enorme y no va a parar de crecer, que la oferta de habitaciones en pisos compartidos ha crecido un 24% interanual durante el segundo trimestre de 2025, y el precio medio de una habitación supera ya los 500 euros mensuales, que los precios de los alquileres de pisos completos subieron el 11,5% en 2024 y subirán en torno al 15% en 2025, pero pese a todo, es misión imposible encontrar una vivienda o una habitación disponible.
Conclusión: arranca el nuevo curso con muchas asignaturas pendientes del anterior, más otras nuevas que no serán fáciles de superar.
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