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Servihabitat prevé para este año 665.200 compraventas de viviendas y aumentos de precios del 3%

Servihabitat prevé para este 2024 unas 665.200 compraventas de vivienda, un 4,9% más que el año pasado, y que los precios escalarán un 3% gracias a la estabilización  hipotecaria, debido a que se espera que “la demanda que emplazó su decisión de compra a un escenario con tipos de interés más favorecedor retome sus planes, al tiempo que el extranjero y el inversor seguirán ganando terreno”.

Estas son algunas de las previsiones que se desprenden de la XII edición del informe sobre el “Mercado residencial en España” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.

Analizando los principales indicadores del sector, dicho estudio  concluye que el mercado residencial ha dejado atrás los récords marcados tras el fin de la crisis sanitaria, normalizando sus cifras. Tal como explica Borja Goday, CEO de Servihabitat, “los que pensaban que el recorte en los precios iba a ser histórico, es que no consideraron que ha costado mucho más sacar producto de nueva planta”, añadiendo que, “ahora que desde el Banco Central Europeo se evalúa la posibilidad de abrir la mano porque la inflación parece estar bajo control, será más complicado que el encarecimiento de la vivienda remita”. Por otro lado, Goday puntualiza “que la presión sobre el mercado continuará, lo que obliga a abordar de manera efectiva el problema de accesibilidad a la vivienda por parte de todos los agentes públicos y privados del sector”.

Las viviendas iniciadas en 2024 rondarán las 111.000 y  las terminadas subirán un 6%, fruto de retrasos acumulados en la producción

En cuanto a la previsión para 2024, Servihabitat espera cierto continuismo hasta mitad de año, con la previsión de que se inicie una transición progresiva que, después del verano, inaugurará un renovado dinamismo, amparado en una financiación menos oscilante.

El informe destaca que tras un período prolongado de intensa demanda por adquirir propiedades, en 2023 la compraventa regresó a los niveles normalizados del mercado, algo estresados por el giro en el escenario hipotecario dictado por Europa. El pasado ejercicio finalizó con 634.300 viviendas vendidas, registrando un recorte frente a 2022 del -12%. Según Servihabitat Trends, se espera que una relajación hipotecaria actúe como estímulo para el mercado, pronosticando un incremento en las transacciones del 4,9%.

En cuanto al precio, la escasez de obra nueva y el cada vez más escaso stock de segunda mano rehabilitado y de calidad neutralizan cualquier posibilidad de desplome en los precios. No obstante, la subida será más suave que la alcanzada en 2023, cuando este indicador escaló un 4%. Así, la revalorización prevista para el precio de la vivienda en el informe de Servihabitat se estima en un 3%.

Las viviendas iniciadas apenas subirán

Aunque las viviendas iniciadas repuntaron un 3,7% entre 2022 y 2023 hasta las 111.000 unidades, el contexto financiero, legislativo y administrativo conducirá a un crecimiento plano, igualando la cantidad del pasado ejercicio. Los promotores concentrarán sus esfuerzos en las zonas consolidadas, con el objetivo de acceder a suelos que se rentabilicen con menos riesgos operativos ni normativas forzosas.

En cuanto a las viviendas terminadas, éstas pasarán de las 85.900 de 2023 a las 91.100 en 2024, marcando un ascenso del 6%, fruto de retrasos acumulados en la producción.

El cliente nacional cede terreno al extranjero

El interés de compradores internacionales por el residencial español se mantiene más fuerte que nunca, aprovechando oportunidades que el nacional no puede alcanzar por falta de presupuesto y financiación. Este perfil ha sido el protagonista de 128.800 firmas que, si bien representa un 4,3% menos que en 2022, hay que recordar que venimos de un pico del 30,6%.

En nueve provincias españolas las transacciones del comprador extranjero se han colocado por encima de la media nacional. En Santa Cruz de Tenerife, Málaga y Baleares ya abarcan un tercio del total, y en Alicante se desmarcan con cuatro de cada diez ventas. En cuanto a nacionalidades, el británico lidera las adquisiciones. Mientras, los alemanes retroceden ligeramente, los franceses se mantienen y los belgas suben un puesto.

Baja la edad media del comprador

Otra cuestión que se pone sobre la mesa en el informe es que la edad media del comprador de vivienda baja hasta los 38,6 años, una cifra ligeramente inferior respecto a 2022, cuando era de 38,8 años. Este descenso no significa que el comprador más joven haya cobrado fuerza, de hecho, está prácticamente desaparecido, sino que el más sénior, con un claro perfil repositor, ya ha cumplido sus expectativas y se ha retirado del mercado. Así, la franja de los 36 a 45 años es la dominante, protagonizando casi siete de cada diez firmas.

En el caso del inquilino, la edad media avanzó de los 32,6 a los 33,4 años, un cambio atribuido a las endurecidas condiciones hipotecarias que han pospuesto el salto a la propiedad. La mayoría de los inquilinos, aproximadamente siete de cada diez, tienen entre 26 y 35 años, mientras que uno de cada cuatro se encuentra en el rango de edad de 36 a 45 años. Ambos segmentos representan casi el 95% del mercado de alquiler.

Respecto a la superficie de las viviendas, que tras el coronavirus pasó a ser un argumento muy tenido en cuenta, el informe asegura que  en la actualidad “ya no es tan decisivo, puesto que las necesidades de espacio no resultan tan urgentes”. Haciendo notar que “este repliegue del tamaño medio refleja el acusado movimiento de concentración hacia las ciudades, donde se hallan las oportunidades laborales y formativas, y donde hay más cantidad de hogares unipersonales y de parejas sin hijos, estructuras familiares que se afianzan”.

La constitución de hipotecas crecerá un 1,3% en 2024, hasta los 378.100 nuevos préstamos

En relación al mercado hipotecario, el informe calcula que constitución de hipotecas crecerá un 1,3% en 2024, hasta los 378.100 nuevos préstamos. En cuanto al importe medio, se incrementará alrededor de un 3,5%

En lo que se refiere al alquiler residencial, el estudio constata que el mercado permanece presionado por la pérdida de oferta disponible, que se retira del mercado o se va al turístico. Subrayando que el mercado del arrendamiento ha seguido deteriorándose en términos de oferta disponible, pasando de las 67.248 de 2022 a las 62.655 de 2023, un 6,8% menos, lo que supone que sólo hay 1,3 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes.

Por ello, “la curva ascendente que dibujan los precios del alquiler parece no tener techo”, según Servihabitat. La vivienda tipo en España, con una superficie media de entre 80 y 90 metros cuadrados, tiene un coste mensual que sube de los 887 euros de 2022 a los 995 de 2023. Se trata de un repunte del 13,4%, que se suma al del 6,2% que se produjo el año anterior.

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