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La vivienda de lujo se muestra más resiliente que el resto del mercado residencial, según Tecnitasa

El interés por las viviendas de lujo en España ha crecido de manera significativa en el último lustro, reflejándose en el espectacular aumento del número de operaciones, que ha experimentado un incremento del 55% en el último año, y en el hecho de que los precios hayan aumentado más del 10% desde 2021, según destaca un estudio del Grupo Tecnitasa.

Dicho informe pone de manifiesto que el mercado de lujo se muestra más resiliente que el resto de segmentos del mercado residencial Como reflejo de esta situación, en el caso del Grupo Tecnitasa, el número de informes de valoración vinculados a este segmento se ha multiplicado por seis en los últimos cinco años. Así lo constata el reciente estudio realizado por Grupo Tecnitasa, compañía de valoración, consultoría y sostenibilidad.

Según el director técnico de Grupo Tecnitasa, Fernando García-Marcos: “En los últimos cinco años hemos visto como ha aumentado el interés por el segmento de residencial de lujo en España incrementando significativamente el número de transacciones. Esto lo hemos comprobado con el crecimiento de los informes de valoración de este segmento emitidos por el grupo. En el caso de inmuebles de entre 1,5 millones a 5 millones, se ha multiplicado por seis en los últimos cinco años. En cuanto a los informes de inmuebles de más de cinco millones el aumento ha sido mayor, multiplicándose por nueve”.

Por su parte, el precio del metro cuadrado en las viviendas premium, lujo y superlujo en España ha aumentado más del 10% desde 2021. Ese año, el promedio fue de más de 6.700 €/m2, mientras que asciende a 7.660  €/m2 en 2023. En Baleares se sitúa el máximo valor: más de 27.000 €/m2.

El estudio elaborado por Grupo Tecnitasa se basa en los datos registrados por la compañía sobre viviendas de más de 1,5 millones de euros en toda la geografía española desde enero de 2018, y las conclusiones pueden ser representativas del mercado premium (de 1,5 a 3 millones de euros), lujo (de 3 a 10 millones) y superlujo (más de 10 millones de euros), al tratarse de uno de los grupos de valoración más relevantes en volumen de negocio en España y trabajar con todas las entidades bancarias. Solo en los últimos dos años, Tecnitasa ha emitido más de 1.500 informes de valoración de este segmento con un valor tasado de más de 5.200 millones de euros.

El precio del metro cuadrado de las viviendas premium, lujo y superlujo ha aumentado más del 10% desde 2021, según el último informe del Grupo Tecnitasa

¿Dónde se concentran las viviendas de lujo?

La localización preferente de las viviendas premium, lujo y superlujo es Baleares, con gran diferencia, seguida por Madrid, Cataluña (Barcelona y Girona) y las provincias de Málaga y Cádiz, en Andalucía. Otro mercado en expansión se está desarrollando en la provincia de Alicante, en la Comunidad Valenciana.

Factores como la seguridad, la situación geográfica estratégica, el clima o las comunicaciones han sido claves para convertir Baleares en la meca del lujo desde hace décadas, atrayendo significativamente a inversores extranjeros. Algunas de estas características son compartidas con otro destino en auge en este sector, como es Málaga, que tiene un amplio recorrido para crecer en la zona, lo que se está dejando notar en la demanda.

La isla de Mallorca, en Baleares, alberga la mayoría de viviendas de lujo, destacando la capital, Palma de Mallorca, y los municipios de Calviá, Pollença, Bunyola Deyá y Andratx. En Ibiza, destacan Sant Josep de sa Talaia, Eivissa y Santa Eulària des Riu.

En la Comunidad de Madrid, las viviendas de lujo se sitúan principalmente en la capital (en especial, en el barrio Salamanca) y en el norte de la región, en municipios como Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.

En Cataluña, destacan la ciudad condal, Sitges, Gavá, Sant Adreu de Llavaneres  y Sant Cugat del Vallès en la provincia de Barcelona; y municipios de la Costa Brava como Begur, Blanes, Cadaqués, Castell-Platja D’aro y Sant Feliu de Guixols, en Girona.

Málaga es la provincia que más despunta en este mercado en Andalucía, con Marbella, Estepona y Benahavís a la cabeza en la Costa del Sol, donde también destaca San Roque, en Cádiz.

La Comunidad Valenciana es también una de las regiones a tener en cuenta. En Alicante se han registrado inmuebles de 4,8 millones de euros en Altea, y destacan otros municipios como Jávea y Teulada-Moraira, con viviendas de más de cuatro millones de euros.

Esta última cifra también se registra en el País Vasco, donde los inmuebles de lujo se concentran en Donostia (Guipuzkoa).

Viviendas de más de cinco millones

Las Islas Baleares siguen encabezando la lista del mercado del lujo y superlujo –a partir de los cinco millones de euros- en el último año, seguidas de las provincias de Málaga, Madrid, Barcelona y Girona.

En Baleares, las zonas en las que se concentran los inmuebles de superlujo, valorados en más de diez millones de euros, son municipios como Andratx (hasta 19 millones), Calviá (hasta 18 millones), Eivissa (hasta 15 millones), Sóller (hasta 13 millones), Deyá (hasta 11,7 millones), Marratxi (hasta 6,7 millones), Palma de Mallorca (entre 5 y 11,8 M€, aunque hay algunas excepciones de viviendas valoradas en más de 16 millones de euros), Sant Josep de Sa Talaia (entre 5 y 11,3 M€ y hasta17,7 M€), Santa Eulalia del Rio (hasta 19,9 M€ y con el máximo del valor del metro cuadrado, superando los 27.000 €/m2) y Soller (entre 10 y 13 M€). Otras viviendas en localidades como Alaro, Alcudia, Deyá, Esparles, Estellencs, Llucmajor, Mahon, Marratxi, Santanyl y Sant Antoni de Portmany superan los cinco millones de euros.

En Andalucía, el segmento del lujo y superlujo se concentra en la provincia de Málaga. Destacan localidades como Benahavís (hasta 12,6 M€ y casos aislados de más de 26,5 M€), Casares (hasta 6 millones), Marbella (hasta 12 millones) y Estepona (entre 3 y 5 millones); y, en Cádiz, San Roque (entre 8,4 y 11 M€).

En la Comunidad de Madrid, las viviendas de más de cinco millones de euros se encuentran mayoritariamente en zonas como Alcobendas (hasta 9 millones), Pozuelo de Alarcón (hasta 9 millones) y la capital, donde la tipología es más diversa, con inmuebles aislados, pisos y áticos y dúplex de hasta 11 millones de euros.

Barcelona y Girona son las provincias en las que se concentra el segmento de lujo en Cataluña. En la primera, destacan Cabrera de Mar, Sant Cugat del Vallés, Espulgues de Llobregat, Gavá, Sitges y Sant Andreu de Llavaneres (hasta 9,7 millones de euros) además de la capital, donde viviendas aisladas, pisos y áticos alcanzan los 5,6 millones de euros y existen excepciones de hasta 12,5 M€. En cuanto a Girona, se pueden encontrar viviendas de hasta 9,5 millones de euros en localidades como Blanes y Castell-Platja D’aro.

Tipología, superficie y precios

Centrándonos en datos del último año, las viviendas plurifamiliares suponen casi el 22 % del mercado de lujo, con una media de 269 m2 de superficie -pudiendo alcanzar los 500 m2-, mientras que los inmuebles aislados encabezan la lista, con el 70 % y un promedio de 505 m2 de superficie, con datos de hasta 3.000 m2.

Los mayores valores corresponden, como es de esperar, a la tipología de villa, con precios que pueden superar los 12 millones, mientras que las viviendas plurifamiliares más caras pueden superar los cinco millones de euros. Grupo Tecnitasa ha valorado también inmuebles de precios excepcionales que superan los 50 millones de euros.

Perfil de los inversores

Según Luis Díaz, responsable del segmento de lujo en Tecnitasa, el mercado de lujo español atrae especialmente a inversores extranjeros. “Además del clima, la seguridad y el entorno, existe otro factor determinante, que es el precio. En España, los precios de este segmento son muy competitivos, comparados con otros mercados, como Londres, Mónaco o París”.

“Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos y estadounidenses entre otros), por un lado, de entre 40 y 60 años, altos cargos de empresas en sus países de origen, que buscan una vivienda vacacional que disfrutar en familia y que alquilan el resto del año; o, por otro lado, promotores que realizan grandes inversiones y alquilan o venden las viviendas de nuevo una vez reformadas”, explica Luis Díaz.

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En cuanto a la dificultad de afrontar con garantías profesionales este tipo de valoraciones, dada la singularidad de este sector. E director técnico de Grupo Tecnitasa explica que “se trata en muchos casos de valoraciones de gran complejidad, por la excepcional singularidad de los inmuebles y lo específico de su mercado, que los convierte en “únicos” y, por tanto, muy diferenciados del mercado inmobiliario convencional, que no sirve de referencia como sí ocurre en las valoraciones inmobiliarias más habituales”.

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