El precio de la vivienda no recuperará la senda de crecimiento al menos hasta la primavera de 2021, según el Barómetro de la AEV

La actual situación generada por la crisis del Covid-19 seguirá afectando al mercado inmobiliario, con especial incidencia en los precios de las viviendas. El XIII Observatorio de la Valoración, que presenta la AEV, aboga por una congelación de los precios de las viviendas de obra nueva, con crecimientos cercanos a 0, mientras que los de viviendas usadas se moverán en tasas negativas y con una mayor volatilidad. Esta situación puede prolongarse durante los próximo tres trimestres a partir de los datos analizados, correspondientes al primer semestre de 2020, lo que supone que la normalización de su evolución se espera a partir de marzo de 2021.

Así lo estima Paloma Taltavull, profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y autora de este estudio, en el que también se incluyen las opiniones de un grupo de 21 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación, miembros de la asociación, y otros reconocidos profesionales del sector.

Hay expertos del sector que prevén una normalización más lenta de los precios por la pandemia, e incluso algunos apuntan a 2023 como el año de la recuperación

El 40% de los consultados se muestra de acuerdo con la predicción realizada por la autora, aunque varios expertos creen que la caída será más duradera y ponen en duda que se recuperen los valores previos a la pandemia antes de 2023.

Quienes se muestran contrarios a esta idea argumentan que el efecto de la pandemia sobre el conjunto de la actividad económica es muy intenso y la demanda solvente de vivienda seguirá reduciéndose. Incluso se apunta la posibilidad de una tercera ola de Covid-19, no contemplada en el informe, que podría complicar o alargar más aun la recuperación.

En cambio, el 100% de los profesionales consultados se muestra conforme con la predicción del informe en lo que respecta al alquiler y creen que Madrid y Barcelona verán reducir su nivel de alquileres hasta alrededor del 4% – 5% durante el segundo y tercer trimestre de 2020, con un reajuste a la baja de los precios de alquiler en casi todas las capitales, y con una corrección importante en Barcelona, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca.

Una de las principales tesis que sustentan los consultados es que las rentas de alquiler se están viendo afectadas adicionalmente por el trasvase de viviendas turísticas a viviendas de alquiler tradicional, sobre todo en las grandes urbes, lo que aumenta la oferta y presiona a la baja las rentas de alquiler.

Cae la edificación y la oferta

En lo que oferta se refiere, el informe señala una reducción en la intensidad de edificación debido al confinamiento: hasta un -35% en la edificación y un -30% en la obra civil durante el primer trimestre, con una consecuencia directa en un menor número de viviendas visadas e iniciadas. El 80% de los expertos respaldan la idea de restricción de oferta en un futuro cercano, con una dificultad añadida de que el sector constructor alcance de nuevo su tamaño de equilibrio.

En la primera mitad del año, la edificación había caído un 35% a causa del confinamiento y eso se reflejará en un descenso de las viviendas visadas e iniciadas

No obstante, solamente cuatro de cada diez especialistas afirman percibir en el mercado la aceleración de flujos financieros para la promoción, que la autora extrae de las estadísticas desde el segundo trimestre del año y que sugeriría un respaldo relevante del sistema financiero a la construcción.

Varios de los que se muestran contrarios a estas afirmaciones, mencionan los datos del Banco de España sobre un endurecimiento de las condiciones para la promoción inmobiliaria, lo que resulta consistente con el aumento de los riesgos en las empresas prestatarias.

Asimismo, argumentan que el incremento de los flujos de financiación reflejado en las estadísticas tiene mucho que ver con el efecto de las medidas destinadas a paliar el impacto de la pandemia, las cuales se dirigen a empresas de todos los sectores, y no particularmente a la construcción.

La demanda de vivienda usada cae a la mitad

Tal y como se indica en el informe, las transacciones de viviendas usadas se han reducido a casi a la mitad con respecto a las que tuvieron lugar en el último trimestre de 2019, mientras que las de viviendas de obra nueva se ha mantenido en niveles similares.

Consultados por las posibles causas, el 15% de los expertos cree que es posible que el mantenimiento de transacciones de viviendas nuevas se haya debido a que incorporen financiación (desde el crédito a promotor) y su transmisión requiera de menor volumen de ahorro previo.

Uno de los efectos de la crisis del coronavirus ha sido retrasar las decisiones de inversión de largo plazo de los hogares

Otro 20% considera que es posible que las nuevas unidades se hayan construido dirigidas a demanda de mayor nivel de renta, con un impacto menor de la crisis.

El 50% se muestran de acuerdo con las dos primeras afirmaciones y, en cambio, el 15% indica disconformidad respecto a todas las ideas planteadas, alegando que la preferencia de los compradores por la vivienda nueva hace que los demandantes, aunque disminuyan, sigan siendo suficientes para mantener un ritmo constante en la compraventa de vivienda nueva, así como que los segmentos de la población más afectados por la crisis son principalmente los que ya estaban mayoritariamente excluidos del acceso a la vivienda nueva (demandantes jóvenes).

En el informe se plantea que la transacciones realizadas ‘al contado’, sin necesidad de hipoteca, son las que se han ajustado durante la crisis del Covid-19 hasta casi desaparecer. Sin embargo, los incentivos de inversión no han desaparecido con la crisis, ya que la tasa de capitalización supera el 8%, a pesar de la caída en los precios del 1,6%.

Por lo tanto, significaría que uno de los efectos de la crisis ha sido alterar, temporalmente, las decisiones de inversión de largo plazo de los hogares en su proceso de diversificación del riesgo, que, por precaución, estarían dilatando sus decisiones de inversión. El 80% de los especialistas está de acuerdo con esta afirmación, argumentando que se trata un ajuste importante e informativo, que muestra cuál era la demanda de vivienda por causas familiares frente a la demanda por razones de inversión.

Según Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, “tanto el informe del XIII Observatorio como las opiniones de los expertos consultados avalan la idea de que el sector inmobiliario, pese a arrastrar sus propios problemas no totalmente resueltos de la crisis anterior, no estará entre los grandes perjudicados por la pandemia del Covid-19. Aunque cabe esperar que los precios sufran perturbaciones, que podrían alargarse en función del impacto definitivo de la crisis sobre los niveles de ingresos y empleo de la población, el sano desarrollo de la promoción que ha tenido lugar en los últimos años asegura una fuerte capacidad de resistencia. La construcción para alquiler, la rehabilitación, la búsqueda de soluciones innovadoras para la mejora de la accesibilidad de los jóvenes y la introducción de mejoras en materia de eficiencia energética serán algunas de las claves que guiarán la actividad de esta nueva etapa”.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.