Project management, un impulso adicional al ecosistema inmobiliario actual

Por Gregorio Díaz Están, director de Operaciones de Espacio Project Management.

El sector inmobiliario español es muy atractivo para la inversión. De hecho, es, probablemente, uno de los destinos más cotizados del capital en Europa junto al sector energético. Esto implica que múltiples actores multinacionales se están planteando, en algunos casos, entrar en nuestro país a través de operaciones de compra de suelo o, en otros, impulsar la actividad que ya están realizando en nuestro país.

No obstante, hay que señalar que estos actores se encuentran, en muchas ocasiones, con la importante barrera de la falta de experiencia y/o de capacidad para poder ejecutar los proyectos que planifican en sus planes de inversión. Esta situación, que implica conocer que existe una oportunidad en el mercado, pero no saber aprovecharla, se puede convertir en una gran frustración y desventaja para todos los implicados, ya que supone una pérdida de rentabilidad para los inversores y, también, dejar pasar la posibilidad de captar capital para el desarrollo inmobiliario español. En este punto, es donde cobra importancia la figura del project manager o gestor de proyectos.

Compañías como Inmobiliaria Espacio, que cuentan con una amplia experiencia en el desarrollo completo y de 360º de proyectos inmobiliarios, tanto propios como de terceros, se convierten en un canal de atracción de inversión de players que no cuentan con experiencia previa en el sector o que carecen de las herramientas necesarias para ejecutar las diferentes fases que intervienen en todo el proceso, adquisición de suelo, diseño, planificación, tramitación urbanística, ejecución o comercialización de un activo.

A pesar de las ventajas que representa, esta línea de negocio no está excesivamente desarrollada en España, especialmente entre las promotoras, las compañías que, por su propia actividad, cuentan con el mayor expertise en este tipo de funciones, pero que suelen apostar por el desarrollo de sus propios activos frente a los de terceros.

En Inmobiliaria Espacio, no obstante, tenemos otra mentalidad. Hemos detectado las múltiples ventajas que aporta al mercado el ejercicio del project management y la gran oportunidad que supone para nosotros como compañía. De hecho, en los últimos años nos hemos posicionado como la única empresa en España que ha realizado la gestión 360º, de principio a fin, de proyectos tan significativos como Canalejas, Caleido o Torrespacio. En todas ellas estuvimos a lo largo de toda la cadena de valor del desarrollo, desde la adquisición del suelo a la tramitación urbanística y de planeamiento, la supervisión completa de la evolución de la obra y hasta la entrega del activo para su explotación. Igualmente, también gestionamos los contratos de alquiler, la obtención de financiación y la gestión del día a día societario. En total, desde Inmobiliaria Espacio estamos gestionando más de 400.000 m2 de uso mixto en Madrid.

Dentro de nuestra actividad, nos hemos encontrado con agentes de múltiples perfiles que han solicitado nuestros servicios, pero fundamentalmente han sido inversores institucionales, fondos de inversión y entidades financieras en Madrid, Levante, Costa del Sol, Baleares y Valladolid, en España, y Londres en el Reino Unido.

Sin embargo, a pesar de sus diferencias, todos estos inversores compartían su voluntad de buscar un socio de confianza capaz de cubrir todas las fases de su proyecto con una visión holística. Esta cualidad supone una gran ventaja competitiva, ya que, de esta forma, un único interlocutor es capaz de responder e imprimir los cambios y añadidos que sea preciso incorporar, evitando costes adicionales tanto en tiempo como en capital. Además, el hecho de que una compañía tenga la visión global del proyecto permite, también, obtener conclusiones transversales de carácter financiero, comercial, fiscal, jurídico, técnico o urbanístico.

Por supuesto, para poder realizar esta tarea es necesario que el project manager cuente con un equipo multidisciplinar de especialistas en cada etapa del proceso. De ahí que, en Inmobiliaria Espacio, nuestra gestión pueda abarcar desde la búsqueda del suelo o inmueble a rehabilitar, pasando por el posterior diseño de un modelo económico basado en estudios de mercado hasta su viabilidad urbanística, explotación y/o mantenimiento.

Por un lado, el expertise del equipo en ingeniería y construcción permite una gestión eficaz y rentable a los problemas de los propietarios, usuarios o contratistas a lo largo del proceso de construcción. Para ello es necesario realizar un seguimiento exhaustivo de todas las etapas del proceso, identificando riesgos y propuestas de acciones correctivas.

Por otro, un project manager que quiera ofrecer soluciones integrales a sus clientes tiene que estar acostumbrado a imprimir una gestión activa en la administración de contratos: procesos de licitación, selección de proveedores, análisis de ofertas y asesoramiento durante las negociaciones de contratos.

En lo que respecta a la fase de construcción, debemos apoyar al cliente en la gestión de costes, reuniones de diseño y construcción, aprobación de los cambios, inspecciones de obra o periodos de garantía. Además de nueva construcción, podemos colaborar en proyectos de rehabilitación, transformación o reparación y mantenimientos en general.

En el caso de Inmobiliaria Espacio, centramos toda nuestra actividad de project management en nuestra área de EPM (Espacio Project Management), a través de la cual, además de la mayor experiencia en esta clase de servicios en España, también ofrecemos el máximo compromiso y cercanía con nuestros clientes. De hecho, en algunos casos incluso llegamos a implicarnos hasta el punto de aportar nuestro propio capital, formando una joint venture.

Hasta la fecha, nuestra actividad se ha centrado en obras emblemáticas y en proyectos de tipo comercial o de uso mixto, puesto que ha sido lo más solicitado por los inversores. Sin embargo, el project management se puede aplicar a cualquier tipo de desarrollo, independientemente de su tamaño o uso, tal como ya ha realizado Inmobiliaria Espacio, entre otros, en el ámbito residencial o sanitario. Por ejemplo, otro de los desarrollos que hemos llevado a cabo ha sido la reforma de la clínica Quirón, que finalizó el primer trimestre del año 2022.

Uno de los casos de éxito que demuestra el excelente funcionamiento del project management y la experiencia de Inmobiliaria Espacio es Caleido. Una construcción que, tras una inversión de 230 millones de euros, alcanzó un valor de 358 millones de euros un año antes de la finalización de su construcción, lo que implica una revalorización del 55%. Este proyecto, emblemático de la ciudad de Madrid, combinaba los usos educativo, sanitario y comercial, componiendo una oferta completa de gastronomía, deporte, bienestar, cultura, moda y ocio en general. Entre las marcas instaladas, por ejemplo, está el primer centro universitario vertical en España –el Instituto de Empresa–, el centro wellness de QuirónSalud, un aparcamiento y un área comercial con marcas como El Corte Inglés o La Máquina.

Si bien en España contar con un project manager no está todavía muy extendido en lo que respecta al terreno residencial, desde Inmobiliaria Espacio hemos apostado por este sector y ya hemos realizado varios proyectos de gran envergadura distribuidos por todo el territorio nacional.

Algunos ejemplos son Martiricos, en Málaga, Granados del Mar, en Marbella, Brisal del Arenal y Hacienda del Mar, en Alicante, y New Folies en Mallorca, o la Avenida de los Madroños, en Madrid.

Además, este impulso que estamos realizando en esta actividad desde Inmobiliaria Espacio está potenciando una clara tendencia de distintos inversores, sobre todo internacionales, a entrar en este mercado a través de colaboradores de nuestro perfil, especialmente en el mercado del alquiler con promociones build to rent o también mediante la construcción de edificios destinados al coliving.

En conclusión, estamos viviendo un momento clave para el auge del project management. Existe un gran apetito por invertir en el sector inmobiliario español, especialmente tras haber superado la crisis de la Covid-19 demostrando una gran fortaleza, lo que nos lleva a creer que existirá una gran demanda para los próximos años. Ante esta situación, actores que tradicionalmente no han participado en este mercado están planteándose entrar, pero en la mayoría de las ocasiones no cuentan con las capacidades para ejecutar su inversión y el plan de negocio establecido. Por este motivo, agentes como Inmobiliaria Espacio, con una gran experiencia en la gestión integral de desarrollos, se convierte en una fuente de atracción de capital para España y en una palanca de crecimiento para todo el sector y la economía española.

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