Crece el interés de los inversores por parques y centros comerciales

Tribuna de Augusto Lobo, director de Retail de JLL España.

La resiliencia demostrada por los centros y parques comerciales en un entorno cambiante y la capacidad de reajuste de las tiendas físicas para convivir con el comercio online, está llevando a un crecimiento del interés inversor por esta clase de activos. Los inversores ponen el punto de mira, especialmente, en centros comerciales muy prime o que tengan potencial para implantar en ellos nuevos usos complementarios al retail.

Es un hecho que el sector retail sufrió importantes cambios con la crisis que originó la Covid-19. La penetración del comercio electrónico en España ha venido creciendo desde hace años y la pandemia ha acelerado esta tendencia, ya que las ventas online sobre el total de ventas retail prácticamente se han duplicado en 2020 y han seguido aumentando en 2021.

Los ingresos derivados del e-commerce en España se incrementaron en un 16% en 2021, y se estima que para 2025 los ingresos por e-commerce sean un 68% superiores a los de 2021 (pasando de los 29.000 a los 48.000 millones de euros) y que el número de personas que realizan sus compras por internet en España aumente un 25%, superando los 35 millones.

Ante estas circunstancias, ha habido necesariamente un reajuste del sector, acelerando la adaptación de los equipamientos comerciales y de las tiendas a los nuevos hábitos y tendencias de compra y consumo, para poder ofrecer a los clientes una experiencia adaptada a sus necesidades.

Aunque pueda parecer reiterativo, la omnicanalidad es la llave para conseguir el equilibrio entre oferta y demanda en el sector.

La transformación no solo incluye a las marcas, sino también a los propios centros comerciales, que han trabajado en ofrecer soluciones conjuntas a inquilinos y clientes finales. Pueden ser un ejemplo de omnicanalidad, donde poder encontrar una oferta equilibrada entre el retail tradicional, los nuevos operadores nativos digitales y la restauración y el ocio. Se pueden convertir en lugares que ofrecen a sus clientes experiencias inmersivas, combinando lo mejor de ambos mundos: el offline y el online. Un ejemplo claro de la resiliencia y transformación del retail es WOW, ubicado en la Gran Vía de Madrid, que evidencia cómo el comercio cambia, pero la componente física sigue siendo fundamental si se combina con la componente digital.

“La sostenibilidad como elemento diferenciador de los espacios es cada vez más importante,

También los retailers nativos digitales apuestan por tener presencia física, considerando sus tiendas como un elemento más de su cadena logística y de contacto con el cliente.

Adicionalmente, los equipamientos comerciales se han orientado a reinventarse a través de la incorporación de nuevos usos y nuevos servicios como clínicas, coworkings, viviendas, oferta hotelera, para configurarse como nuevos puntos de encuentro integrados en la comunidad, más allá del concepto únicamente comercial.

Destacan también los parques comerciales, sobre todo los ubicados en zonas urbanas, al ofrecer la posibilidad de disponer de puntos de distribución de última milla, que están tendiendo a combinar diversos usos principalmente hacia conceptos de uso mixto logístico-comercial. Por ejemplo, el centro comercial Mirasierra Gallery en Madrid fusiona retail y salud, incorporando un centro médico privado (Clínica Cemtro), una clínica veterinaria y una farmacia, así como dos supermercados, un gimnasio y locales de restauración, entre otros. Por su parte, el proyecto de transformación del centro comercial La Maquinista en Barcelona, contempla la construcción de 800 viviendas, además de ofrecer nuevas marcas, oferta de ocio, servicios y comercio local para atender las necesidades del comercio de proximidad de las unidades residenciales.

Pero no solo se trata de transformaciones, también de la creación de nuevos y diferenciados espacios. Con el objetivo de ofrecer nuevas experiencias al cliente más allá de las compras, se está produciendo la apertura de nuevos equipamientos comerciales en los que se impulsa el ocio y la restauración, así como amplias zonas verdes y espacios abiertos.

Por su parte, la sostenibilidad como elemento diferenciador de los espacios es cada vez más importante, constituyendo una de las tendencias clave que impulsará el cambio en el sector inmobiliario durante los próximos 20 años. Algunos de los centros comerciales de referencia en España ya están trabajando activamente en este aspecto y consiguiendo reconocimientos por parte de las agencias calificadoras especializadas.

Estas reformas también se orientan a incorporar medidas que favorecen el ahorro energético y el respeto por el entorno, contribuyendo a su vez a garantizar un menor impacto medioambiental, ya que se ha comprobado que la reutilización de edificios produce hasta un 44% menos de impacto ambiental que la nueva construcción. El cambio climático afectará a cada parte del ciclo de vida de un activo.

La pandemia puso de relieve el impacto del sector inmobiliario en la salud y el bienestar y el retail no es ajeno a ello. Desde garantizar que los edificios estén limpios y exista una filtración adecuada pasando por el impacto que pueda tener el diseño en el bienestar subjetivo y la productividad hasta brindar acceso a espacios inclusivos y a servicios. Esto conlleva la necesidad de repensar cómo el diseño y la funcionalidad pueden apoyar la salud de los inquilinos y requerirá una mayor comprensión y comunicación entre diseñadores, propietarios y usuarios de edificios, así como una mayor capacidad para monitorizar las métricas de salud y proporcionar experiencias a medida.

Desde el punto de vista de la inversión, a medio plazo el reposicionamiento del espacio en centros comerciales continuará en el punto de mira, por lo que seguirán produciéndose transacciones de activos con este objetivo en mente. Los inversores están mostrando interés por centros comerciales que tengan este potencial de transformación, sea por ser activos muy prime y dominantes, que puedan ser un elemento fundamental en la estrategia de cualquier retailer, o activos con un perfil mucho menos core, pero que permitan poner en práctica una estrategia de nuevos usos complementarios al retail.

La resiliencia del retail está llevando a un crecimiento del interés inversor por esta clase de activos, después de algunos años de dudas y miedo sobre la sostenibilidad del retail físico. Después de un año donde el apetito inversor estaba especialmente centrado en alimentación (supermercados e hipermercados), 2022 es el año de la demanda por parques de medianas y por prime high street, de manera que ya podemos vislumbrar la aparición de los primeros signos de demanda de centros comerciales.

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