La inversión inmobiliaria en España suma 10.868 millones de euros hasta septiembre de 2025, un 46% más que en el mismo periodo del año anterior, según el último informe de BNP Paribas Real Estate. Solo en el tercer trimestre, el volumen alcanzó los 3.346 millones de euros, un 37% superior al registrado en el mismo periodo de 2024, consolidando a España como uno de los mercados más atractivos de Europa para la inversión inmobiliaria.
Para el conjunto del año, la consultora mantiene una previsión de crecimiento cercana al 28%, lo que situaría la inversión total en torno a los 14.000 millones de euros, impulsada principalmente por la fortaleza del segmento del living y la recuperación de la demanda en oficinas.
El informe subraya que España será el país europeo con mayor crecimiento económico en 2025, con un PIB previsto del 2,9%, frente al 1,3% de la media de la Unión Europea. Este contexto económico favorable contribuye a la confianza de los inversores y a la dinamización del sector inmobiliario, con flujos de capital que abarcan desde hoteles y logística hasta residencial en alquiler y retail.
El segmento hotelero sigue siendo uno de los más activos, representando el 28% de la inversión en el tercer trimestre, con un volumen cercano a los 943 millones de euros. Las operaciones de mayor envergadura se concentran en plazas tradicionales como Madrid, Barcelona, la Costa del Sol y las islas, mientras que los activos de menor tamaño atraen a inversores como socimis y SCPIs francesas en mercados alternativos.
Sin embargo, es el living el que ha captado casi el 60% del capital invertido en los primeros nueve meses del año. Durante el tercer trimestre, se invirtieron 636 millones de euros en este segmento, frente a los 456 millones del mismo periodo de 2024. La demanda se centra en viviendas en alquiler, ya sea mediante la compra de carteras, activos independientes o edificios con cambio de uso a residencial. Madrid y sus municipios cercanos concentran el 62,5% de estas operaciones, reflejando la fuerte atracción de la capital para los inversores interesados en el mercado de alquiler.
El sector logístico continúa su tendencia positiva, con un total de 495 millones de euros invertidos en el trimestre, la cifra más alta de todo el año. Entre las operaciones destacadas se encuentran la adquisición de un portfolio de plataformas logísticas en Madrid por 146 millones de euros y la compra del complejo logístico de Mango en Cataluña por 170 millones de euros. La demanda de operadores logísticos, empresas de e-commerce y distribución sigue siendo elevada, atrayendo capital internacional y consolidando la importancia de estos activos estratégicos.
El segmento de oficinas muestra claros signos de recuperación. Las transacciones en este sector sumaron 514 millones de euros en el trimestre, un 64% más que en el mismo periodo del año anterior. El repunte se atribuye a la recuperación de la ocupación en edificios prime, la creciente demanda de activos con alta eficiencia energética y la preferencia por ubicaciones estratégicas. Madrid concentra el 80% del capital invertido en oficinas, destacando operaciones relevantes como la compra del complejo KOI por Mutualidad de la Abogacía y la adquisición de Serrano 240.
En cuanto al retail, la inversión alcanzó los 436 millones de euros en el tercer trimestre, impulsada por locales comerciales en calles prime y por parques y medianas comerciales, que han experimentado un dinamismo significativo. SCPIs francesas y otros inversores privados han mostrado un especial interés en operaciones en estas tipologías, anticipando un aumento de la actividad en los próximos meses gracias a un número importante de operaciones en fase avanzada de negociación.
El informe de BNP Paribas Real Estate también pone de relieve el papel de los fondos institucionales, que lideran la inversión con un 50% del total. Estos fondos centran sus operaciones en activos logísticos, residenciales en alquiler y hoteles, mientras que los inversores privados participan principalmente en oficinas y retail. En cuanto al origen del capital extranjero, Francia se mantiene como el principal inversor, impulsado por la actividad de las SCPIs en España.
El volumen acumulado hasta septiembre de 2025 se acerca al registrado durante todo 2024, lo que refleja la consistencia del mercado y la capacidad de España para atraer inversión incluso en un contexto económico global marcado por la incertidumbre. El crecimiento del living, el repunte de oficinas y la fortaleza del sector logístico y hotelero constituyen los pilares que sostienen la inversión inmobiliaria, consolidando al país como un destino preferente para inversores nacionales e internacionales.
La inversión en vivienda en alquiler continúa ganando protagonismo como segmento estratégico. Los activos destinados al arrendamiento generan un flujo de ingresos estable y predecible, especialmente en Madrid y sus alrededores, donde la demanda de alquiler supera a la oferta disponible. La compra de edificios completos para su reconversión en residencial o la adquisición de carteras de viviendas son operaciones cada vez más comunes, reflejando la madurez del mercado y el interés por este tipo de inversión de largo plazo.
En el ámbito logístico, las plataformas de última milla y los centros de distribución en nodos estratégicos siguen siendo los preferidos por los inversores. La expansión del comercio electrónico y la necesidad de optimizar las cadenas de suministro impulsan la contratación y, a su vez, la revalorización de los activos logísticos. Los ejemplos de P3 Capital y Mango muestran que las operaciones de gran escala están en plena actividad, mientras que los activos de menor tamaño permiten diversificar carteras y atraer a inversores especializados.
El sector oficinas evidencia la recuperación de la confianza en el mercado laboral y en el teletrabajo híbrido. Los edificios con certificaciones de sostenibilidad y eficiencia energética están siendo los más demandados, mientras que las operaciones en ubicaciones prime reflejan la reactivación de la ocupación y el retorno de las empresas a espacios físicos de calidad. Madrid continúa concentrando la mayor parte de la inversión, pero se observan también oportunidades en otras capitales como Barcelona y Valencia.
Finalmente, el retail mantiene un ritmo de inversión constante. Los locales en zonas de alta afluencia y los centros comerciales continúan atrayendo capital, con una participación creciente de inversores extranjeros interesados en el mercado español. La combinación de locales high street, medianas y parques comerciales proporciona opciones diversificadas para distintos perfiles de inversión, contribuyendo a la estabilidad del sector.
El panorama que dibuja BNP Paribas Real Estate apunta a que 2025 será un año récord en inversión inmobiliaria en España, con un volumen previsto cercano a los 14.000 millones de euros y un dinamismo marcado en todos los segmentos. El liderazgo de fondos institucionales, la creciente presencia de capital extranjero y la fuerte demanda en vivienda en alquiler, oficinas y logística apuntan a un escenario de estabilidad y crecimiento sostenido.
En conclusión, el mercado inmobiliario español combina oportunidades de inversión atractivas con un contexto económico favorable, consolidando al país como un referente europeo para el capital inmobiliario. La evolución positiva del living, la recuperación de oficinas, el dinamismo de la logística y la estabilidad del retail refuerzan la confianza de los inversores, anticipando un cierre de ejercicio sólido y marcando a España como uno de los destinos preferentes en Europa para la inversión inmobiliaria en 2025.
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