Tribuna por Jorge Pereda, country manager de Living Iberia en Grupo Lar.
Desde Grupo Lar llevamos varios años apostando fuertemente por Madrid en el segmento del living. No como declaración de intenciones, sino materializada en forma de inversión en activos desarrollados y operados.
Cuando empezamos a analizar allá por 2019 y 2020 las posibilidades del living en España fuera de la vivienda en venta, Madrid presentaba una paradoja que con el tiempo se ha revelado como oportunidad: una demanda de alquiler residencial creciente, una tasa de propiedad en descenso especialmente entre los hogares jóvenes, y una oferta institucional en alquiler todavía muy incipiente. Esa brecha, que los informes del sector empezaban a dibujar, fue el punto de partida de nuestra tesis y de un cambio no solo en el mercado, sino en nuestra propia forma de entender la inversión en el segmento.
Un mercado que madura a buen ritmo
Hoy ese diagnóstico sigue vigente, aunque el mercado ha ganado profundidad. Madrid concentra una parte muy significativa de la actividad inversora en living a nivel nacional y se sitúa con regularidad entre los diez mercados europeos más activos en captación de capital institucional para activos residenciales y alternativos¹. No es una posición que se haya logrado por decreto: es el resultado de la concurrencia de factores estructurales
–demografía, economía, talento, flujos migratorios– que han ido consolidándose a lo largo de la última década.
Más allá de las cifras agregadas, llama la atención la coherencia de la demanda a nivel micro. En los activos que operamos en la ciudad y su área metropolitana, principalmente de vivienda en alquiler, los índices de ocupación se mantienen por encima del 97% de forma sostenida y, lo que quizás es el dato más relevante desde una perspectiva de sostenibilidad del mercado, las tasas de esfuerzo de los hogares arrendatarios se sitúan por debajo del 35%. Ese umbral, de uso habitual en el análisis de accesibilidad a la vivienda, indica que el crecimiento de rentas que hemos visto en los últimos años no está descansando sobre una base frágil.
Probablemente la pregunta más repetida en este punto es “hasta cuándo”. Los incrementos de renta de los últimos años, sostenidos en el tiempo, pueden acabar erosionando esas tasas de esfuerzo. Y ahí reside quizás el único antídoto estructural: la necesidad de más producto de calidad en el mercado.
Del análisis a la operación: lo que hemos aprendido gestionando
En Grupo Lar llevamos ya seis años desarrollando y operando activos BTR (build to rent) en Madrid y su área metropolitana. No es un periodo larguísimo, pero sí suficiente para contrastar hipótesis de inversión con resultados reales. La gestión directa –optamos por operar con nuestra propia gestora, Vivia, en lugar de externalizar– nos ha dado una visibilidad sobre el comportamiento del mercado que difícilmente se obtiene de otra manera.
Algunos de los aprendizajes son previsibles: la ubicación sigue siendo el factor determinante, las zonas con buenas conexiones de transporte público son más resilientes ante variaciones de ciclo y la calidad del producto y su gestión tiene un impacto directo y medible en la fidelización del inquilino. Otros aprendizajes son más matizados. Por ejemplo, el perfil del demandante en nuestros activos es más heterogéneo de lo que los modelos de inversión suelen asumir: conviven jóvenes profesionales en primeras emancipaciones, parejas en transición hacia la compra que se prolongan más de lo previsto y adultos de mediana edad que eligen el alquiler como opción deliberada, no como segunda opción. Esa diversidad de perfiles aporta estabilidad a la cartera.
En paralelo al alquiler, nos hemos embarcado en el desarrollo de uno de los activos de uso mixto más representativos de la ciudad. Situado en el barrio de Salamanca –María de Molina 50– combina vivienda prime en venta con una residencia de estudiantes de 400 plazas. La decisión de integrar ambos usos en un mismo edificio respondía tanto a la naturaleza prime de una ubicación única para el producto residencial como a una lectura específica del eje educativo que se ha ido consolidando en esa zona de la ciudad, con una concentración notable de centros universitarios privados y una demanda creciente de estudiantes internacionales que buscan alojamiento de calidad sin alejarse del espíritu vibrante de la capital2.
Flex living: una categoría que Madrid está en condiciones de acoger
La tercera línea de nuestra actividad en Madrid es más reciente: el flex living. Se trata de una categoría que en mercados del norte de Europa y en algunas ciudades del sudeste asiático lleva años consolidada, pero que en España está todavía en sus primeras etapas. La premisa es sencilla: unidades residenciales completamente equipadas, con servicios integrados, diseñadas para estancias medias que responden a la movilidad creciente de profesionales, nómadas digitales y colectivos en transición.
En el seno de nuestra última alianza firmada en 2025, hemos invertido ya en tres activos de flex living en el área metropolitana de Madrid, con más de 1.500 unidades comprometidas. La selección de localizaciones ha buscado equilibrar focos de demanda laboral local con buena conectividad hacia el centro. La hipótesis que estamos probando –y sobre la que mantenemos una firme convicción, pese a que el grado de madurez del segmento en España aún sea limitado– es que Madrid reúne las condiciones de demanda y el entorno regulatorio necesarios para que este formato tenga recorrido real3.
Dicho esto, sería imprudente hacer previsiones demasiado categóricas sobre un segmento que en España aún no ha completado un ciclo. Lo que sí podemos afirmar con base empírica es que la demanda en las localizaciones que hemos identificado es real, y que el perfil de ocupante que buscamos atraer –profesionales en movilidad, ejecutivos en asignaciones temporales, equipos de empresas en expansión– es solvente y genera una rotación manejable.
Madrid no es una apuesta: es una convicción que se actualiza con datos
Es tentador, cuando uno lleva tiempo invirtiendo en un mercado, caer en un optimismo acrítico. Madrid tiene retos evidentes: la tensión derivada de la necesidad de vivienda asequible, la rentabilidad exigida por el capital, o el debate regulatorio sobre el alquiler siguen generando incertidumbre en algunos segmentos, y la velocidad de crecimiento de la ciudad plantea preguntas legítimas sobre infraestructuras y calidad de vida urbana4.
Nuestra lectura, construida desde la operación real de activos, es que Madrid mantiene una base de demanda estructural que la distingue de otros mercados donde la inversión en living ha encontrado más fricción. La ciudad sigue creciendo en población, en empleo cualificado y en atracción de capital extranjero5. El living –en sus distintas formas– es uno de los sectores que mejor captura ese crecimiento de manera duradera.
En nuestro caso, el compromiso supera los 800 millones de euros de inversión entre distintos productos y formatos. No lo decimos como indicador de tamaño, sino como expresión de una convicción que se ha reforzado a medida que los datos de mercado y los resultados operativos han ido confluyendo en la misma dirección. Seguimos buscando activamente nuevas oportunidades –en hotelero, más producto flex y en residencial en venta– porque creemos que el ciclo actual todavía tiene recorrido para quienes operan con criterio y con paciencia.
Esa es, al final, la única forma de construir una tesis de inversión que resista el paso del tiempo.
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