Las ventas en centros y parques comerciales crecieron un 4,8% en el tercer trimestre y acumulan un avance del 4,2% en los nueve primeros meses de 2025. La ocupación roza el 96% y confirma la fortaleza estructural de un sector que combina consumo resiliente, activos bien posicionados y una nueva agenda energética marcada por el autoconsumo.
El sector de los centros y parques comerciales en España mantiene un pulso firme en 2025. Los últimos datos del séptimo informe del Observatorio del sector de centros y parques comerciales, elaborado por PwC y Apresco, dibujan un escenario de crecimiento sostenido en ventas, recuperación gradual de las afluencias y con tasas de ocupación en máximos históricos. En un contexto macroeconómico todavía marcado por una inflación moderada, tipos de interés estabilizados y cierta debilidad en la confianza del consumidor, el retail físico organizado vuelve a demostrar una notable capacidad de adaptación y generación de valor.
Entre julio y septiembre, coincidiendo con la temporada de rebajas de verano, las ventas en centros y parques comerciales aumentaron un 4,8% interanual, encadenando así 17 trimestres consecutivos de crecimiento. Con este resultado, el sector acumula en los nueve primeros meses del año un incremento del 4,2%, consolidando una trayectoria positiva que va más allá del mero efecto inflación y que se apoya en un mayor gasto por visitante y en una oferta comercial cada vez más afinada.
Un entorno macro que acompaña, con matices
El comportamiento del retail se explica en parte por un entorno macroeconómico razonablemente favorable. El PIB español creció un 2,8% interanual en el tercer trimestre, mientras que el comercio minorista avanzó un 6,5% en septiembre, acumulando ya 15 meses consecutivos de crecimiento. La inflación general repuntó ligeramente hasta el 3,1% en octubre, aunque la subyacente se mantiene más contenida (2,5%), y el Banco Central Europeo decidió en octubre mantener los tipos en el 2,15%, aportando visibilidad a las decisiones de inversión.
No obstante, el informe también señala algunos elementos de cautela: la tasa de desempleo repuntó levemente hasta el 10,45% y los indicadores de confianza, tanto empresarial como del consumidor, se sitúan por debajo de los niveles de 2024. En este contexto, el buen comportamiento de los centros comerciales refuerza la idea de que el consumidor sigue priorizando experiencias de compra completas, donde el ocio, la restauración y la conveniencia juegan un papel clave.
Ventas: liderazgo del hogar y la moda
El análisis por categorías confirma que el crecimiento es generalizado, aunque con claros ganadores. Los establecimientos de Hogar, Bricolaje y Electrónica vuelven a liderar el avance, con un crecimiento del 5,9% en el tercer trimestre y un 7,1% acumulado en los nueve primeros meses del año. Se trata de una categoría que no solo ha superado ampliamente los niveles prepandemia, sino que refleja también un cambio estructural en los hábitos de consumo, más orientados a la mejora del hogar y a la tecnología.
La Moda y Complementos firmó una buena campaña de rebajas, con un crecimiento del 4,6% en el tercer trimestre y un 4,7% en el acumulado anual. Aunque el contexto de precios y la elevada competencia del canal on line siguen presionando los márgenes, la moda en centros comerciales demuestra una notable capacidad de atracción cuando se integra en un mix comercial equilibrado.
Por su parte, el Ocio y Entretenimiento y la Restauración continúan creciendo, aunque a un ritmo más moderado. El ocio avanzó un 2,2% tanto en el trimestre como en el acumulado anual y ya se sitúa cerca de un 1% por encima de los niveles prepandemia, mientras que la restauración creció un 1,9% en el trimestre y un 2,3% en lo que va de año. Estos datos confirman el papel tractor de ambos segmentos en la generación de afluencias y en el posicionamiento de los centros como espacios de socialización.
Parques comerciales, los activos más dinámicos
El comportamiento por tipología de activo vuelve a situar a los parques comerciales como el formato más dinámico del mercado. Durante el tercer trimestre, todos los tipos de activos registraron incrementos de ventas cercanos al 5%, pero en el acumulado anual los parques comerciales destacan con un crecimiento del 7,8%, muy por encima de los centros medianos y pequeños (+5%) y de los centros grandes y muy grandes (+3,8%).
Este diferencial responde a varios factores: una mayor orientación al consumo funcional, la fortaleza de las medianas superficies especializadas y una propuesta de valor muy alineada con las necesidades actuales del consumidor, especialmente en términos de accesibilidad y precio. Para los inversores, estos datos refuerzan el atractivo de un formato que combina estabilidad de ingresos y potencial de crecimiento.
Afluencias: crecimiento más moderado, pero sostenido
Las afluencias siguieron aumentando en el tercer trimestre, aunque con una moderación en el ritmo de crecimiento. Entre julio y septiembre, las visitas crecieron un 1,9% interanual, lo que sitúa el incremento acumulado en los nueve primeros meses del año en el 2,2%, la misma cifra que en el conjunto de 2024.
Esta evolución sugiere que el crecimiento de las ventas no se apoya únicamente en un mayor número de visitantes, sino también en un incremento del gasto medio por visita, una variable clave para la rentabilidad de los operadores y para la estabilidad de las rentas. En un contexto de consumo más selectivo, los centros que logran alargar la estancia y diversificar la experiencia son los que mejor capturan ese valor añadido.
Ocupación en máximos históricos
Uno de los indicadores más reveladores del buen momento del sector es la tasa media de ocupación, que alcanzó en el tercer trimestre el 95,8%, tras aumentar 0,7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. Todos los tipos de activos mejoraron su ocupación, con los parques comerciales en el 97,4% y los centros grandes y muy grandes en el 96,4%, mientras que los centros medianos y pequeños se sitúan en el 93,7%.
Estos niveles, cercanos a los máximos históricos de la serie, reflejan una demanda sólida por parte de los operadores y una clara preferencia por activos bien gestionados y con propuestas comerciales diferenciadas. Para los propietarios, este escenario refuerza el poder de negociación y la visibilidad de ingresos a medio plazo.
Los parques comerciales vuelven a liderar el mercado, con un crecimiento acumulado de las ventas del 7,8% en los nueve primeros meses del año, muy por encima del resto de formatos
El autoconsumo, nueva palanca estratégica
Más allá de los indicadores puramente operativos, el informe dedica un apartado monográfico al potencial del autoconsumo energético en los centros comerciales, un ámbito que está ganando peso en la agenda estratégica del sector. Actualmente, alrededor del 50% de los centros de las empresas de Apresco ya cuentan con instalaciones fotovoltaicas en funcionamiento o en proceso de instalación, principalmente en régimen de autoconsumo individual.
Los centros comerciales reúnen condiciones óptimas para avanzar hacia modelos de autoconsumo colectivo: grandes superficies de cubiertas y aparcamientos, consumos eléctricos elevados y múltiples potenciales usuarios en un mismo emplazamiento. Sin embargo, el desarrollo de esta modalidad se ha visto limitado hasta ahora por barreras regulatorias, falta de capacidad en la red y una complejidad administrativa poco adaptada a activos multiarrendatario.
El análisis de PwC subraya que el nuevo proyecto de Real Decreto de autoconsumo, actualmente en tramitación, podría suponer un punto de inflexión. Entre otras novedades, flexibiliza los criterios de proximidad, introduce la figura del gestor de autoconsumo, permite los excedentes compartidos y reduce los plazos de permanencia, medidas que podrían acelerar de forma significativa el despliegue del autoconsumo colectivo en el sector.
Implicaciones para inversión y gestión
El mensaje de fondo del Observatorio es claro: los fundamentales del retail físico en España siguen siendo sólidos. Como señala Ángel del Monte, director general de Apresco, la combinación de crecimientos en ventas, ocupación en máximos y un contexto macro razonablemente favorable permite afrontar con optimismo el cierre de 2025 y el inicio de 2026. A ello se suma, como destaca Miren Tellería, socia responsable del sector Inmobiliario en PwC España, el retorno del capital inversor al retail, tras varios años de cautela.
Para propietarios y gestores, el reto pasa ahora por capitalizar este buen momento: seguir ajustando el mix comercial, invertir en eficiencia energética y sostenibilidad, y reforzar la propuesta experiencial para mantener el atractivo frente a otros canales. Para los inversores, los datos confirman que los centros y parques comerciales bien posicionados siguen ofreciendo una combinación difícil de igualar de rentabilidad, estabilidad y potencial de revalorización.
En definitiva, el tercer trimestre de 2025 consolida un ciclo expansivo que parece tener recorrido. Con ventas al alza, afluencias recuperándose y una ocupación en niveles históricamente elevados, el retail organizado español demuestra que, lejos de estar en retirada, se encuentra en plena transformación y con nuevas palancas –como la energética– para reforzar su competitividad a largo plazo.
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