Es imperativo reducir el coste de producción de las viviendas para hacerlas asequibles

Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

Para aumentar la oferta residencial asequible hay que reducir los costes de producción. Sin embargo, las nuevas exigencias que implica la reforma del Código Técnico de la Edificación encarecerán el precio final de los inmuebles, lo que choca con una de las vertientes de la sostenibilidad: la social, impidiendo que las viviendas sean accesibles para una gran parte de la población.

Titulaba mi tribuna de noviembre “Sin financiación hipotecaria no se venderán viviendas”, y casi coincidiendo con su publicación, el INE facilitaba los datos de hipotecas sobre viviendas inscritas en los Registros de la Propiedad: en septiembre 46.120, con un aumento del 12,2% sobre el mismo período de 2024 y, en paralelo, subía el importe medio hasta situarse en 171.612 euros, con un incremento del 14,1% interanual, mientras que el tipo de interés medio seguía disminuyendo, el 8,9% interanual, para situarse en el 2,85%.

Con 367.715 hipotecas concedidas hasta septiembre, que representan el 68,90% del total de viviendas vendidas en los nueve primeros meses de 2025 (533.754), me permito asegurar que el incremento en las ventas de viviendas (66.850 viviendas, un 14,32% más que en 2024), se sostiene gracias a las hipotecas concedidas. ¿Hasta cuándo?: dependerá de cómo evolucionen los tipos de interés hipotecarios, los salarios y los precios de la vivienda. Parece que el euríbor no bajará (cerró noviembre en el 2,217%, con su cuarta subida consecutiva, y el BCE considera que su nivel actual es el “tipo neutral”); la banca española sabe que la rentabilidad de las hipotecas solo se justifica por la vinculación que genera con los clientes); los salarios subirán en torno al 3% anual en el período 2026-2030 (el 11% para los funcionarios); y los precios de la vivienda lo harán en tasas cercanas al 10% anual, de forma que el importe medio de las hipotecas que se concedan está muy cerca de haber alcanzado techo.

Lo que me lleva a afirmar que la condición necesaria para que se sigan vendiendo viviendas es incrementar la oferta, pero no es suficiente ya que también es preciso bajar los costes de producción, y me temo que vamos en sentido contrario. Me explicaré: el MIVAU ha sometido a trámite de audiencia e información pública el proyecto de real decreto por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, que estará abierto hasta el 9 de diciembre. La reforma alinea la normativa española con la Directiva UE 2024/1275, relativa a la eficiencia energética de los edificios y la transición hacia requisitos de carbono de ciclo de vida completo.

Y con la normativa hemos topado: el nuevo CTE introduce la obligación de calcular el Potencial de Calentamiento Global (PCG) de los edificios a lo largo de su ciclo de vida, refuerza las exigencias de generación renovable y movilidad sostenible, y actualiza los requisitos de seguridad en caso de incendio y de calidad ambiental interior, redefiniendo las obligaciones exigibles a arquitectos e ingenieros (en el diseño), fabricantes de materiales y elementos constructivos (endurecimiento de los requisitos de los mismos) y a las empresas constructoras (en la ejecución de las obras).

El cambio más significativo es la incorporación del Documento Básico de Sostenibilidad Ambiental (DBSA), que amplía las exigencias de salubridad y protección del medio ambiente, introduciendo dos nuevas exigencias básicas: el modelado de carbono y la planificación de la movilidad deben integrarse en el diseño de los edificios.

El PCG debe calcularse conforme a la norma UNE-EN-15978 con un período de estudio de 50 años, que se considera a estos efectos el ciclo de vida completo de los edificios, y será obligatorio en dos fases: en 2028 para los edificios nuevos con más de 1.000 m² de superficie útil, en 2030 para todos los edificios nuevos independientemente de su tamaño. El alcance de la evaluación cubre todos los módulos y procesos: materiales, transporte, construcción, uso, mantenimiento, sustituciones y fin de vida.

Pero eso no es todo: desde el 29 de mayo de 2026, en materia de movilidad, los edificios (residenciales y no residenciales) deberán integrar una infraestructura de recarga para vehículos eléctricos, precableado para futuras ampliaciones, y aparcamientos de bicicletas para fomentar la movilidad activa, lo que implica mayor coordinación en el diseño eléctrico, ventilación y seguridad contra incendios en los aparcamientos. También se refuerzan las exigencias en materia de eficiencia energética, actualizándose los requisitos lumínicos, generación mínima de energía solar en edificios públicos y no residenciales con más de 250 m², y edificios cero emisiones, que deben cubrir su demanda anual con energía renovable generada in situ o mediante sistemas eficientes, para reducir las emisiones de carbono en todo el ciclo de vida del edificio.

España aprovechará para actualizar la DB-SI para responder al aumento de la electrificación, aplicando reglas más estrictas de reacción al fuego en envolventes exteriores, sectorización, ventilación y detección reforzadas en aparcamientos con puntos de recarga y obligatoriedad de alarmas autónomas de humo en viviendas, a la vez que se amplían los requisitos de accesibilidad y se integra la calidad del aire interior, la humedad y la ventilación.

Y en esta ocasión España puede decir que nos “obliga Europa”, pues ha sido la Comisión Europea la que ha puesto en marcha una batería legislativa que pretende redefinir cómo deberán construirse, renovarse y gestionarse los edificios en la próxima década, con el argumento de mejorar su eficiencia energética, sostenibilidad y emisiones de carbono, que nos obligará a revisar el RITE (Reglamento de las Instalaciones Térmicas en los Edificios), el CTE, los Certificados energéticos, las inspecciones y los programas de ayuda a la rehabilitación. Además, la Comisión destaca el equilibrado hidráulico como punto crítico para evitar despilfarros en el consumo de energía y un elemento obligatorio en obras nuevas, renovaciones y sustituciones de equipos térmicos.

Esto afecta a las instalaciones técnicas de los edificios, como hemos dicho, desde su fase de diseño, pasando por los materiales a utilizar (el Reglamento de Diseño Ecológico para Productos Sostenibles introduce los Pasaportes Digitales de Producto, incorporando nuevas reglas de transparencia), la ejecución de la construcción (obligará a los fabricantes de productos que se comercialicen en la UE a declarar datos ambientales verificados y a incluir el PCG), hasta el mantenimiento posterior y las modificaciones que se incorporen en procesos de rehabilitación o reforma.

¿Qué significa esto? Pues un incremento muy importante de los costes de edificación. Recientemente he visto publicado que un representante de las asociaciones de promotores lo cifraba en ¡30.000 euros por vivienda! Sea o no esa la cifra resultante, los costes se incrementarán de forma notable, justo ahora que la propia Comisión Europea se vuelca en un programa de viviendas a precio asequible en toda la UE. Debemos recordar a la Comisión que la sostenibilidad tiene una triple vertiente: económica, social y ambiental. Las tres son imprescindibles, ninguna debe estar por encima de las otras dos: sin ser económicamente sostenible la edificación de viviendas, no se construirán en número suficiente; si las viviendas no son asequibles para una gran mayoría de la población, no serán socialmente sostenibles; no se pueden supeditar las anteriores a la sostenibilidad ambiental.