Los precios de la vivienda no van a bajar a medio plazo

Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

La escasez de obra nueva sigue disparando los precios residenciales sin expectativas de que puedan bajar a medio plazo. Hay una gran demanda de vivienda aunque no toda es solvente ya que ha aumentado la brecha entre lo que cuestan las casas y la renta disponible y, sin embargo, el precio ya está en niveles similares a los de la ‘preburbuja’ lo que invita a llamar a la prudencia.

La vivienda constituye la principal preocupación de los españoles. Así lo certifica el CIS en su último barómetro.

No importa que el número de visados de obra nueva haya crecido un 16,6% en 2024, rozando los 130.000, ni que se finalizaran casi 98.000 unidades, con un crecimiento del 12% sobre 2023, ni tampoco que la cifra de viviendas de obra nueva vendidas en 2024, 135.052, fuera la más alta desde 2013.

La realidad es que la producción de viviendas de obra nueva resulta manifiestamente insuficiente para dar respuesta a la demanda, debido a la creación de nuevos hogares, en torno a 250.000 anuales, que duplican la producción de viviendas nuevas, de forma que el déficit crece cada año a un ritmo de 125.000/150.000 viviendas anuales.

Ya lo dijo el Banco de España, el déficit de vivienda se sitúa en 600.000 unidades, si bien, en mi opinión, es mucho mayor, estaría rondando el millón de unidades. Y es que el número de hogares está en 19,5 millones, y la previsión para 2039 es que serán 23 millones, esto es, 3,5 millones más, el 18%; mientras que las nuevas viviendas construidas no superarán los 20 millones en los 15 años, incrementando el déficit hasta los 2,5 millones de viviendas. El crecimiento demográfico es imparable, sobre todo en las grandes ciudades, que constituyen un foco de atracción por las oportunidades que ofrecen: empleo, mejores salarios, más servicios.

El INE ha facilitado el Índice de Precios de la Vivienda al cierre de 2024, que habría sufrido un incremento del 11,3%, con un crecimiento ligeramente superior las viviendas nuevas, el 12,3%, y ligeramente inferior las viviendas usadas, el 11,1%. Incrementos en todo caso muy superiores al crecimiento de los ingresos de los españoles, cuya capacidad adquisitiva cada vez resulta menor, aumentando la brecha existente entre el precio de la vivienda y la renta disponible, no solo para la adquisición de viviendas, cuyo esfuerzo medido en años de salarios ya se sitúa en 8 años, superando en mucho el esfuerzo teórico que debería suponerles, en torno al 35% de la renta disponible.

Esto se repite, con mayor virulencia aún, para el acceso a la vivienda en alquiler, donde la oferta ha disminuido en torno al 30% (en algunas ciudades, como Barcelona, incluso más) y los precios han subido un 14%, como media en España, situando la renta en 13,3 euros/m2/mes, lo que significa para una vivienda de 75 m2 una renta mensual de 1.000 euros, cerca de 1.500 euros para una de 100 m2 y de 750 euros para un pequeño apartamento. Por eso, crece cada vez más la demanda de alquiler de habitaciones (alojamientos de corta duración o de temporada, resultando prácticamente imposible encontrar una habitación por debajo de los 500 euros al mes. Compartir piso ya no es una opción, es una necesidad.

¿Qué podemos esperar en 2025?: más viviendas vendidas (más de 640.000 en 2024, la cifra más elevada de vivienda nueva desde 2013 y la segunda más alta de vivienda usada desde 2007, en período preburbuja.

Y más aumentos de precio, en venta y en alquiler, sin expectativas de que pueda bajar en el medio plazo si no lo hacen el coste de los factores: el suelo (escaso y caro, muy lenta su transformación para hacerlo apto para edificar); los materiales (crecieron un 35% como consecuencia del desabastecimiento por la ruptura de las cadenas de fabricación a consecuencia de la covid-19, después la guerra de Ucrania, la hiperinflación, y la elevación de los tipos de interés), unas materias primas cuyas subidas se han estabilizado en torno a la inflación media, pero no han bajado a los niveles previos; y la insuficiencia de mano de obra (envejecida, poco cualificada, más cara a consecuencia del incremento del SMI y las cotizaciones sociales).

El problema es que el sector de la construcción no se considera atractivo por los jóvenes, por lo que la solución pasa por la industrialización de la producción, que permitirá incorporar mano de obra femenina y se asemejará a una fábrica, resultando un trabajo menos penoso que en la actualidad.

Con frecuencia me preguntan si creo que se pudiera estar formando una nueva burbuja inmobiliaria en España, y respondo que eso es algo que no se puede saber, aunque es cierto que las circunstancias actuales son muy diferentes a las que originaron y pincharon la burbuja de 2008.

Entonces el pinchazo de la burbuja se produjo como consecuencia de una crisis financiera global, por tanto, importada para nosotros, aunque el exceso de producción de vivienda nueva, muchas veces en lugares donde nunca iba a vivir nadie, las facilidades de acceso a la financiación y los bajos tipos de interés, por sí solos, hubieran terminado por hacer estallar la burbuja.

Se dice, con razón, que las burbujas nunca se sabe si existen, o sí se están formando, hasta que se pinchan. Digamos que una burbuja especulativa se caracteriza por una subida continua y persistente del precio de un determinado bien, que se aleja de su valor fundamental. Por tanto, de la definición, es fácil deducir que no influye el nivel de producción, ni el excesivo endeudamiento, ni los bajos tipos de interés, estos son elementos que contribuyen/facilitan su creación, y la causa está bien clara: subida persistente y generalizada del precio de un bien (la vivienda) que se aleja cada vez más de su valor fundamental.

Dejo a cada uno de los lectores que busquen similitudes con el período preburbuja y extraigan ellos mismos las conclusiones. Yo solo diré que muchos indicadores, el fundamental el precio, ya están en niveles muy similares a los de la preburbuja, por lo que solo puedo recomendar prudencia, entonces nunca pensábamos que los precios de vivienda podrían bajar y vaya si lo hicieron.