Ley LIDER: el primer paso para resolver el problema de la vivienda pasa por actualizar el urbanismo

Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

La Comunidad de Madrid trabaja en la Ley de Impulso para el Desarrollo Equilibrado de la Región, más conocida por su acrónimo: LIDER. La futura normativa pretende unificar y simplificar el marco urbanístico, una medida esencial para afrontar la urgente necesidad de vivienda.

La grave situación que atraviesa el acceso a la vivienda en España, de tal magnitud que ya constituye una emergencia nacional, exige respuestas y actuaciones extraordinarias y urgentes. De no acometerlas, aunque sean de carácter temporal o parciales, puede derivar en un conflicto de consecuencias impredecibles: una vez que se encienda la mecha resultará imposible apagar el fuego. Pero, lo que es más importante, de persistir la situación, y no será fácil resolverla ni a corto ni a medio plazo, se verán dañadas la economía, el empleo, la natalidad… lastrando nuestro crecimiento y el Estado de Bienestar que tenemos, además de producir una gran frustración en los más jóvenes.

Los esfuerzos por construir muchas más viviendas de obra nueva apenas reducen la brecha existente entre demanda y oferta, y el déficit de vivienda sigue y seguirá acrecentándose año tras año, mientras siga aumentando la población al ritmo que lo ha hecho los últimos cinco años. El crecimiento de la población en España refleja una tendencia creciente imparable, en buena medida debido a la inmigración (legal, irregular e ilegal), que ha aportado unos dos millones de personas en los últimos cinco años, la misma cifra que ha crecido la población (49,5 millones de habitantes al cierre de 2025, frente a 47,44 a 1 de enero de 2021) y el número de hogares (han pasado de 18,5 millones a 19,7, un incremento de 1,2 millones), que aumentan a un ritmo por encima del que lo hace la población; el saldo neto de habitantes autóctonos, se ha mantenido inalterado.

Las causas son bien conocidas: 1) caída de la natalidad hasta niveles muy por debajo de la tasa de reposición poblacional, registrando la cifra de nacimientos anuales más baja de toda la Unión Europea; 2) cambios en la composición de los hogares (de menor tamaño, cada vez más unipersonales, parejas sin hijos, envejecimiento de la población, cambios culturales); lo que hace que cada vez sean necesarias más viviendas incluso para el mismo tamaño de población, que, como hemos visto, no es el caso.

Otro factor determinante es que los aumentos de población y la disminución del tamaño de los hogares se concentra en mayor medida en las grandes ciudades, a donde afluyen sin parar más habitantes, atraídos por mayores oportunidades laborales, mejores salarios, más y mejores universidades, más actividades culturales, tendencia imparable que agrava la carencia de vivienda asequible, incluso para niveles salariales más altos, es el caso de la ciudad de Madrid, que ya se ha extendido a poblaciones limítrofes, muchas fuera de nuestra comunidad, pertenecientes a comunidades autónomas colindantes.

Y aquí es donde enlazo con el título de la tribuna: hay que actualizar el urbanismo, y hay que hacerlo ya, no se puede/debe esperar ni un minuto más. Tenemos un urbanismo (y una ordenación del territorio, pero esa la dejamos para otra tribuna) heredado del siglo XX, que hace mucho que no responde a las necesidades, a la realidad de las ciudades, con un planeamiento que tarda hasta quince y veinte años en ser aprobado, de forma que cuando lo es la ciudad ya no es la misma, la movilidad de las personas y del transporte urbano de mercancías ha cambiado, se han desplazado los centros de consumo, de ocio, de servicios, la necesidad de dotaciones y equipamientos, y que decir de los nuevos modelos colaborativos de vivienda (cohousing, coliving, flex living) o el uso compartido de la misma (por habitaciones, por temporadas de ciclo corto), y de trabajo (coworking), mucho más flexibles y adaptativos a los cambios.

Muchas comunidades autónomas están incorporando todo esto a su legislación, pero aún queda mucho por hacer, y no es fácil ni rápido conseguir que las normas sean una realidad. Una vez más está siendo la Comunidad de Madrid la que lidera este movimiento de actualización del urbanismo a la realidad social y económica. Lo viene haciendo desde tiempo atrás, basta recordar la Ley Ómnibus de 2022, o las más recientes 3/2024, conocida como Ley de cambios de uso, y la 7/2024, que han constituido un hito permitiendo avanzar en la línea correcta.

No podemos cerrar esta tribuna sin hacer una referencia a la nueva ley de ordenación del territorio y urbanismo, en tramitación, en fase de Anteproyecto, la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región, más conocida por su acrónimo, LIDER (lo es/será, una vez resulte aprobada, en todos los sentidos), que en estas fechas está siendo difundida a todos los agentes del sector y a la sociedad en su conjunto, en un road show sin precedentes para darla a conocer y pulsar su acogida, que hasta el momento no puede ser más favorable.

Tiene que serlo, porque diseña el urbanismo más avanzado, un urbanismo ágil, dinámico y equilibrado, eliminando cargas urbanísticas que permitan adaptarse a la demanda actual, fortaleciendo el control a posteriori, dotando al urbanismo de la necesaria seguridad jurídica que contribuya a apoyar al tejido empresarial para que a su vez este avance en facilitar el acceso a la vivienda. Una seguridad jurídica que no es capaz de garantizar la legislación estatal, dado que la modificación de la Ley de Suelo (insuficiente, pero mejor que nada) sigue estancada, aparcada en el Parlamento, por falta de apoyos del Gobierno, sin que éste acepte tramitar la propuesta de modificación aprobada por el Senado, una reforma mucho más amplia y adecuada a la realidad actual.

La nueva Ley LIDER constituye un nuevo marco normativo no solo para adaptar el urbanismo a la realidad actual, sino que va mucho más allá: afrontar el Madrid del futuro, algo a lo que debería aspirar cualquier urbanismo que se precie de tal, porque a través de él se diseñan las ciudades, contribuyendo a reforzar la cohesión social, evitando la segregación, se organizan los espacios, las dotaciones y equipamientos, los servicios, a la vez que se preserva el patrimonio cultural, se planifica la movilidad, la regeneración, renovación y rehabilitación urbana, en definitiva, mejorando la calidad de vida y la salud de los habitantes.

De la lectura del documento se deducen fácilmente los puntos clave que persigue la reforma: modernizar un marco legislativo obsoleto, con gran dispersión normativa, unos instrumentos excesivamente jerarquizados, que eternizan los plazos de tramitación, por lo que se requiere dotar de mayor agilidad, flexibilidad y seguridad jurídica al planeamiento, adaptándose a las necesidades demográficas actuales y al dinamismo de la actividad económica de la región de Madrid, la que más inversión y talento atrae, la que más empleo crea, también en la que más viviendas protegidas y asequibles se desarrollan, pero pese a todo insuficientes.

Los cambios que introducirá la nueva ley se apoyan en una serie de principios que resulta imposible que no sean compartidos: estrategia (nuevos Plan Estratégico Territorial, Plan Estratégico Municipal y Plan Ejecutivo), equilibrio, adaptabilidad, eficiencia, transición equilibrada hacia el nuevo modelo (nueva clasificación del suelo, tomando como base la legislación estatal), con refuerzo de la autonomía local, cooperación con los municipios, especialmente con los más pequeños, que carecen de los recursos necesarios y necesitan ayuda (por eso tan solo unos 20 municipios, de los 159 existentes en la Comunidad de Madrid , tienen adaptado su planeamiento a la vigente Ley de Suelo que, recordemos, data de 2001, si bien ha sufrido numerosas modificaciones, las más recientes en 2024 como ya hemos indicado), dedicando un título completo al régimen de apoyo y fortalecimiento de las capacidades municipales en materia urbanística, así como mecanismos de apoyo integral y acompañamiento técnico a los pequeños municipios, y muchas más medidas que por las limitaciones de espacio que tiene esta tribuna no podemos detallar.

Pero no debemos ser conformistas, todavía falta mucho camino por recorrer en materia de urbanismo y ordenación del territorio, hay que ser ambiciosos, porque la extrema gravedad de la situación que atraviesa la vivienda así lo exige. Aunque la legislación estatal constituye un freno, en mi criterio hay margen y caben aún más reformas en este preciso momento histórico. Frente a la parálisis del Gobierno central, más actividad a desarrollar por las comunidades autónomas y entidades locales en el marco de sus competencias.