La contratación supera por primera vez los 2,7 millones de m2, la disponibilidad sigue tensionada en los principales hubs y la inversión ajusta volúmenes en un entorno más selectivo, según el último informe de CBRE.
El mercado logístico español ha cerrado 2025 con un comportamiento especialmente sólido desde el punto de vista ocupacional, en un contexto marcado por la escasez de producto de calidad y la consolidación de los principales ejes logísticos. La contratación alcanza máximos históricos, las rentas prime continúan al alza y la inversión, aunque ajusta volúmenes, muestra señales de estabilización en rentabilidades. Así lo refleja el informe Industrial & Logistics Figures 4T 2025 España, elaborado por CBRE, que confirma la resiliencia estructural del sector pese a un escenario macroeconómico más moderado y a una mayor selectividad por parte del capital.
La demanda nacional supera los 2,7 millones de m² contratados en el conjunto del año, lo que supone un crecimiento interanual del 7% y el mejor registro de la serie histórica. Este resultado se apoya en operaciones de gran formato y en la capacidad del mercado para absorber con rapidez una oferta limitada, especialmente en los mercados prime.
Madrid vuelve a consolidarse como uno de los grandes motores del mercado. La Zona Centro supera el millón de m² de absorción en 2025, con un ligero crecimiento interanual del 2%. La actividad se concentra especialmente en la segunda mitad del año, cuando se cierran las operaciones de mayor volumen. El mercado muestra una clara polarización: la tercera corona concentra el 50% de la absorción, impulsada por grandes plataformas, mientras que los ámbitos local y regional mantienen niveles estables y sostienen la rotación mediante operaciones de reposición.
A nivel geográfico, los ejes A-2 y A-4 concentran cerca del 80% del volumen contratado, consolidándose como corredores estratégicos tanto para nueva oferta de calidad como para las decisiones de localización de los ocupantes. La tasa de disponibilidad se mantiene en torno al 10%, concentrada principalmente en producto de calidad media-alta entregado desde 2022. En este contexto, la escasez de espacio prime bien ubicado impulsa la renta máxima hasta los 7,25 €/m²/mes, con un crecimiento interanual del 5,8%.
En Cataluña, la contratación logística alcanza los 615.000 m², lo que supone un descenso del 13% respecto a 2024. Según CBRE, esta corrección responde fundamentalmente a la falta de producto en los arcos más tensionados, más que a una caída de la demanda. El mercado cierra el ejercicio con 49 operaciones y una disponibilidad especialmente ajustada, que se sitúa en el 2,92%, con mínimos en el Arco 1 y Arco 2. La renta prime se eleva hasta los 9,25 €/m²/mes y mantiene una tendencia claramente alcista a medio plazo.
Valencia se consolida como el tercer mercado logístico de España, con 517.000 m² contratados y un crecimiento interanual del 42%, apoyado en naves nuevas y autopromoción. Sevilla firma un año excepcional con 192.000 m², duplicando los registros de 2024 y marcando un máximo histórico. Málaga vuelve a superar su media reciente, mientras que Zaragoza y Bilbao mantienen actividad estable, condicionada por la limitada entrada de nueva oferta.
En el ámbito inversor, la inversión en el sector industrial y logístico alcanza los 1.270 millones de euros en 2025, un 10% menos que el año anterior. El volumen se apoya en un número reducido de operaciones de tamaño medio y grande, con un claro protagonismo de fondos de inversión, capital privado e inversor nacional. Barcelona y Madrid concentran alrededor del 70% del capital invertido. La rentabilidad prime se sitúa en el 4,85% tras un ajuste de 35 puntos básicos, entrando, según CBRE, en una fase de estabilización respaldada por el interés sostenido en producto prime y un entorno de menor volatilidad financiera.
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