El retail ha comenzado 2026 con un nivel de actividad inversora poco habitual en un arranque de año. Las operaciones cerradas en enero –desde grandes carteras de parques comerciales y centros dominantes hasta adquisiciones estratégicas en el segmento outlet– refuerzan la tesis de que el sector ha entrado en un nuevo ciclo de crecimiento más selectivo y profesionalizado.
El año 2026 ha comenzado con un nivel de actividad inversora en retail que confirma, ya sin matices, el cambio de ciclo anticipado en la recta final de 2025. En apenas las primeras semanas del ejercicio, el mercado español ha registrado operaciones de compraventa de parques comerciales, transacciones de carteras completas y adquisiciones estratégicas en el segmento outlet, además de anuncios de inversión en ampliación y reposicionamiento de activos consolidados. No se trata de movimientos aislados, sino de una continuidad lógica de un proceso iniciado el pasado año, cuando el capital volvió a mirar al retail con una combinación de mayor apetito por el riesgo y criterios de selección más exigentes. La fotografía que deja este arranque de año es clara: el retail ha salido definitivamente de la fase defensiva y vuelve a situarse como una clase de activo relevante dentro de las estrategias de inversión inmobiliaria en España. Centros y parques comerciales, especialmente aquellos con capacidad de gestión activa, reposicionamiento y mejora operativa, concentran el interés de inversores institucionales, gestores especializados y capital privado. A ello se suma el creciente peso de los outlets, un formato que combina resiliencia operativa, atractivo para las marcas y un perfil de riesgo ajustado a los nuevos criterios del capital.
De la reactivación de 2025 a la consolidación en 2026
El punto de partida de este nuevo ciclo se encuentra en el último trimestre de 2025. Tras varios años marcados por la cautela inversora, el mercado comenzó a registrar operaciones de volumen que anticipaban un cambio de tendencia. La mejora progresiva de las condiciones de financiación, la estabilización del contexto macroeconómico y una mayor visibilidad sobre las rentabilidades futuras devolvieron la confianza a los inversores, especialmente en activos comerciales con fundamentales sólidos.
Según el informe European Outlook 2026 de Cushman & Wakefield, el retail volvió a representar en 2025 el 16% del volumen total de inversión inmobiliaria en Europa, frente al mínimo del 12% registrado en 2021. En España, los datos de CBRE sitúan la inversión en retail en 2.843 millones de euros, el 15% del total inmobiliario, con un crecimiento interanual del 2%. Más allá del volumen agregado, el elemento diferencial fue la tipología de las operaciones: regresaron las transacciones de centros y parques comerciales de gran tamaño y se reactivó el interés por activos prime y dominantes.
Operaciones como la compra de Parque Corredor por CBRE Investment Management o la adquisición del parque comercial Abadía por Redevco actuaron como catalizadores. No solo por su volumen, sino porque evidenciaron que el capital institucional volvía a apostar por el retail cuando concurren tres factores clave: ubicación, masa crítica y capacidad de reposicionamiento.
Enero marca el tono: operaciones desde el primer mes del año
Lejos de diluirse con el cambio de ejercicio, la reactivación inversora del retail se ha intensificado en enero de 2026. En las primeras semanas del año se han cerrado operaciones relevantes tanto en parques comerciales como en centros dominantes y activos especializados, confirmando que el mercado ha iniciado el ejercicio sin pausa y con una clara continuidad respecto al cierre de 2025.
Uno de los movimientos más significativos ha sido la venta de la cartera de parques comerciales de Castellana Properties a fondos gestionados por Ares Real Estate, valorada en 279 millones de euros. La operación incluye nueve activos repartidos por Asturias, Granada, Madrid, Badajoz, Castellón, Huelva y Murcia, con una superficie bruta alquilable conjunta de 174.305 m2, y contempla que Castellana Properties continúe al frente de la gestión durante un periodo inicial de cinco años. La transacción, cuyo cierre está previsto para el 1 de abril de 2026, responde a una estrategia de rotación tras haber alcanzado la madurez operativa de la cartera, con un incremento del NOI del 26% desde su adquisición en 2017 y una revalorización del NAV del 13%.
Pocos días después, la propia Castellana Properties ha vuelto a situarse en el centro de la actualidad inversora con la adquisición del centro comercial Berceo, en La Rioja, por 108 millones de euros. La operación, acordada con Barings, supone la compra de la sociedad propietaria del activo líder de la comunidad autónoma y eleva la cartera de la socimi hasta los 22 activos, con una SBA total de 602.105 m2 y un valor bruto de activos (GAV) superior a los 1.882 millones de euros.
Berceo, inaugurado en 2003, es el principal destino comercial de La Rioja y la única gran oferta de retail en un radio de 100 kilómetros. Con un área de influencia estimada en 365.000 habitantes, el centro se beneficia de un entorno económico caracterizado por una renta per cápita superior a la media, bajo nivel de desempleo y un tejido industrial sólido. Castellana Properties adquiere 34.416 m2 de SBA de un total de 49.416 m2, incorporando a su portfolio un activo dominante, con operadores tractores como Zara, Primark, Carrefour o MediaMarkt y una afluencia que alcanzó los 6,3 millones de visitas en 2025.
El arranque de 2026 confirma que la reactivación del retail no fue puntual: la inversión vuelve con operaciones desde el primer mes del año y foco en activos dominantes, parques comerciales y formatos especializados
La compra de Berceo adquiere especial relevancia al analizarla en paralelo con la venta de la cartera de parques comerciales. Ambas operaciones ilustran una estrategia clara de rotación y reinversión de capital: desinversión en activos maduros para reforzar la exposición a centros comerciales líderes, con capacidad de gestión activa, estabilidad de ingresos y potencial de creación de valor a largo plazo. Un planteamiento que conecta con el perfil de capital que está regresando al retail en este nuevo ciclo.
Junto a estas operaciones, enero también ha dejado transacciones de menor tamaño, pero relevantes desde el punto de vista del mercado. Hermes Properties ha vendido un parque comercial ubicado entre Rojales y Benijófar (Alicante), adquirido en 2019, como parte de la fase de desinversión de su vehículo Hermes II. El activo, anclado por un supermercado Consum y orientado a un consumo de conveniencia, ha sido adquirido por un inversor privado tras un proceso de creación de valor basado en la optimización del mix comercial y de las rentas.
Parques comerciales: el formato que concentra el interés
El protagonismo de los parques comerciales en este inicio de año no es casual. Su comportamiento durante los años de mayor incertidumbre, unido a una estructura operativa más sencilla que la de los centros cerrados, los ha consolidado como una tipología especialmente atractiva para el capital.
A ello se suma el interés de operadores tractores como Costco, Mercadona, Action o Decathlon, que refuerzan el tráfico y la estabilidad de ingresos. Este contexto explica que, junto a las compraventas, se esté apostando de forma decidida por la inversión en ampliaciones y reposicionamientos.
Bogaris es uno de los actores más activos en este ámbito. En Sevilla, avanza en la segunda fase de Bogaris Sevilla Norte, que alcanzará más de 35.000 m2 de superficie total e incorpora operadores como Action, Planet Fitness o Popeyes, reforzando un mix orientado a precios competitivos y servicios de alta rotación. El activo, anclado por Costco y situado en una zona de fuerte crecimiento residencial, consolida su posición como polo comercial metropolitano.
En Málaga, la compañía acomete un reposicionamiento integral de Málaga Nostrum, con la implantación de Costco Wholesale, un nuevo centro comercial con cines MK2 Cinesur, la llegada de Mercadona y una ampliación del componente de ocio y restauración. Se trata de una inversión de largo recorrido que pone el foco en la modernización de activos consolidados, una de las palancas clave del nuevo ciclo inversor.
Outlets: crecimiento selectivo y operaciones estratégicas
Si hay un segmento que ha ganado visibilidad en este arranque de 2026 es el de los outlets. La adquisición por parte de VIA Outlets de The Outlet Stores Alicante a UBS Asset Management refuerza la tesis de que este formato se ha consolidado como una alternativa atractiva tanto para marcas como para inversores.
El centro, con 36.000 m2 de SBA y más de 50 marcas, se suma a Mallorca Fashion Outlet y Sevilla Fashion Outlet, configurando una cartera en España que VIA Outlets prevé seguir ampliando. La operación se produce apenas una semana después de la compra de Scala Milano Outlet & More, lo que subraya una estrategia de crecimiento inorgánico clara y focalizada en activos con potencial de mejora mediante la estrategia 3R: remodelación, reestructuración y remarketing.
Según Savills, España cuenta actualmente con 22 centros outlet y cerca de 480.000 m2 de SBA, con tasas de ocupación muy elevadas en los activos prime y un crecimiento de rentas cercano al 2% anual. La escasez de nuevos desarrollos y la fortaleza del turismo internacional refuerzan el atractivo de este formato, que combina ventas sólidas con un componente experiencial cada vez más relevante.
Capital selectivo y gestión activa como denominador común
El análisis conjunto de las operaciones de cierre de 2025 y del arranque de 2026 permite extraer una conclusión clara: el capital ha vuelto al retail, pero lo hace con una lógica distinta a la de ciclos anteriores. No hay una apuesta indiscriminada por volumen, sino un foco muy definido en activos con fundamentos claros, capacidad de gestión activa y recorrido para generar valor.
La rotación de carteras maduras, como en el caso de Castellana Properties o Hermes, convive con la entrada de nuevos inversores institucionales y con estrategias de crecimiento selectivo, como la de VIA Outlets. A ello se suma la apuesta por la inversión en reposicionamiento y ampliación, que gana peso frente al desarrollo desde cero.
Este escenario sitúa a 2026 no como un año de recuperación, sino de consolidación. El mercado ha dejado atrás la fase de ajuste y entra en un ciclo de crecimiento moderado, sostenido y más profesionalizado, en el que el retail vuelve a ocupar un lugar central dentro del inmobiliario comercial español.
Si enero sirve como termómetro, todo apunta a que los próximos meses seguirán dejando operaciones relevantes y a que el retail será, de nuevo, uno de los grandes protagonistas del año en inversión inmobiliaria.
Añadir comentario