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La sostenibilidad se impone y no solo en las viviendas

El sector inmobiliario está en pleno proceso de transformación. La nueva cultura de la sostenibilidad lo impregna todo, por lo que trabajar hacia un modelo más eficiente se ha convertido en una exigencia, pero también en una oportunidad de negocio. Compañías como CBRE, JLL, Savills, Cushman & Wakefield y Grupo Tecnitasa analizan cómo está afectando el auge de la demanda de activos sostenibles a los distintos segmentos del real estate, tanto por parte de clientes como de inversores, y cómo esta tendencia puede ser potenciada por la rehabilitación y la llegada de fondos europeos.

En los últimos años la sostenibilidad en el sector inmobiliario ha cobrado una importancia capital, relevancia que se explica por el hecho de que “el 40% de las emisiones de CO2 a nivel mundial proceden del real estate, bien sea por la utilización del edificio, por las emisiones asociadas a la construcción y materiales, o bien por los residuos de construcción y demolición”, tal y como subraya Paula Ordóñez, directora de ESG Solutions & Corporate Sustainability en Savills España.

Esta experta avisa de todo lo que está en juego dado que “el real estate diseña y perfila nuestras ciudades tocando de forma directa a las personas que transitan y residen en ellas, así como el medio ambiente que las rodea y la previsión es que, para 2030, el 60% de la población viva en ciudades”. “Esto va a provocar, si no lo hacemos bien, mayores índices de contaminación atmosférica; mayor consumo de recursos naturales; pérdida masiva de biodiversidad, donde unos 290.000 km2 de hábitats naturales pasarán a ser de uso urbano, y mayor impacto en el bienestar de las personas”, alerta la directiva de Savills. Resaltando igualmente la imperiosa necesidad de reciclar los muchos residuos que genera la industria inmobiliaria, ya que un 54% de los materiales que se usan para construir edificios terminan en el vertedero durante la construcción y/o al final de su vida útil.

Un sector clave para la descarbonización

Que la sostenibilidad en el sector inmobiliario y en la construcción es clave para la descarbonización de la economía y la lucha contra el cambio climático es un hecho, como también lo es que el negocio de la edificación no parte de cero y lleva mucho tiempo haciendo los deberes, más allá de las exigencias regulatorias, tal y como pone de manifiesto Jesús Fernández Díaz, director de Sostenibilidad del Grupo Tecnitasa, que es de los que opinan que “el sector inmobiliario ha reaccionado bien y rápido a los objetivos de sostenibilidad que se le han exigido, teniendo en cuenta que lleva trabajando y evolucionando con ellos desde hace más de 15 años, aunque seguramente no siempre consciente de ello”.

El director de Sostenibilidad del Grupo Tecnitasa recuerda que “la decisión de unificar todas las normativas de edificación en un Código Técnico de obligado cumplimiento fue el primer gran paso en el cambio del sector hacia la sostenibilidad. Por supuesto que nació con más propósitos, pero la sostenibilidad era uno de ellos, y si al origen era poco evidente, hoy creo que no genera ninguna duda”.

También cita el avance que ha supuesto “la incorporación a nuestro marco legislativo de nuevas normativas y leyes relacionadas con la sostenibilidad, como las de comportamiento energético de los edificios” que “han sido el complemento de actualización de nuestro Código Técnico actual, incorporando cambios que el sector ha asumido convirtiendo, en muchos casos, la obligatoriedad en oportunidad. Y solo hay que comparar la calidad edificatoria de hoy en todos los segmentos con la de hace 25 años para evidenciarlo”.

Oficina sotenible

Sin embargo, Jesús Fernández Díaz reconoce que a pesar de los avances regulatorios, aún nos queda camino por recorrer. “Siendo un buen punto de partida, hoy no es suficiente. El mayor conocimiento y concienciación que tiene la sociedad en relación con el desarrollo sostenible asociado a las emisiones de carbono está generando un aumento en la demanda de activos sostenibles, que ha dado como resultado el marco de sostenibilidad que hoy implica al sector como principal actor, ‘fabricante’ de los distintos contenedores de nuestra actividad humana”.

Finanzas sostenibles

Así las cosas, Paula Albaladejo, EMEA head of Sustainability Project & Development Services de JLL, señala que los principios fundamentales que actualmente generan confianza en las inversiones, en el caso concreto del sector inmobiliario, “están profundamente marcados por la transformación de formas de trabajo, de vida o de socialización que hemos experimentado en los últimos años y que cuestionan el modelo tradicional de nuestro entorno construido. También por el cambio climático al que nos enfrentamos que, al igual que en todos los sectores económicos, obliga a mitigar de manera radical y urgente el impacto actual del negocio inmobiliario”. Un escenario “en el que la relación entre producto atractivo para los inquilinos y rentabilidad de la inversión se estrecha más que nunca”.

Y es que en el contexto actual cada vez se contempla menos la posibilidad de invertir en un bien inmueble que no sea sostenible, tal y como pone de manifiesto Laura Danzig, associate, head of Sustainability & Wellbeing de Cushman & Wakefield España. “Ahora los inversores tienen una presión adicional por las crecientes normativas y regulaciones” recalca esta experta, que explica que la taxonomía de la Unión Europea –el sistema común de clasificación de las actividades económicas que contribuyen significativamente a los objetivos medioambientales, utilizando criterios basados en la ciencia– hace que los inversores se guíen por requisitos en los cuales se premian las inversiones sostenibles y se promueve una financiación verde. “Todo esto hará que la mayoría de los activos se arriesguen a la obsolescencia si no actúan en materia de sostenibilidad”, avisando de que “no hacer nada ya no es una opción”.

Francisco Javier Martínez Bermejo, Technical senior director Property Management Iberia de CBRE, comparte el diagnóstico y apunta que “es una realidad que la sostenibilidad impacta en el mercado inmobiliario, hasta el punto de haberse convertido en una variable fundamental para la toma de decisiones de valor estratégico, tanto de inversores como de ocupantes”, remarcando que “tanto unos como otros están mostrando un compromiso más ambicioso en la descarbonización del planeta, convirtiendo a la sostenibilidad en una variable fundamental para la toma de decisiones de valor estratégico inmobiliario”.

Informa el directivo de CBRE de que “los inversores trabajan en la creación de planes de descarbonización alineados con taxonomía europea, en un contexto en el que necesitan saber qué inversiones son necesarias para luchar contra la obsolescencia y consiguiente pérdida de valor de sus activos” y hace notar que “estas inversiones se están viendo aceleradas por los compromisos adoptados por las propias compañías, en muchos casos ya más exigentes que los objetivos del Acuerdo de París. También influyen notablemente los cada vez más ambiciosos criterios ESG demandados por los inquilinos, que realmente están transformando la industria, así como el acceso a bonificaciones fiscales, subvenciones y financiación verde”.

Martínez Bermejo indica que la integración de aspectos ESG se está materializando a lo largo de todo el ciclo de inversión: desde la fase inicial de evaluación y selección de activos, hasta la fase de operación a través del diseño y ejecución de estrategias y planes de acción que mejoren su desempeño ESG. Remarca que “los aspectos ESG han llegado para quedarse y moldearán de forma determinante la valoración de activos y la inversión inmobiliaria, impulsando a los inversores a reformular sus estrategias tradicionales para adaptarlas a los nuevos paradigmas sociales y necesidades de las comunidades”, pero también hace notar que para el inmobiliario “un enfoque sistemático e informado para identificar y gestionar factores ESG en las carteras de activos, protege y puede incrementar de manera significativa el valor de las inversiones tanto a corto como a medio y largo plazo”.

Sostenibilidad por segmentos

Desde CBRE se deja claro que el impacto de la sostenibilidad en el valor de los activos es diferente según la tipología de producto y el submercado al que pertenezca. Afirman desde la consultora que “en los mercados de oficinas y logístico, junto con la importancia de la ubicación prime, la apuesta por la sostenibilidad se traduce en la capacidad de captar rentas más altas, disminución del periodo de comercialización y aumento en la ocupación de los inmuebles. De hecho, el análisis realizado por el área de Valoraciones de esta consultora muestra cómo la adopción de criterios de sostenibilidad puede incrementar el valor de las oficinas en más de un 10% en las mejores zonas. Por su parte, en los sectores hotelero y retail estamos viendo que juega un papel determinante en cuanto a la liquidez de los activos”.

En este sentido, desde Cushman & Wakefield se subraya que la normativa europea es cada vez más exigente a la hora de que las empresas faciliten información sobre sus actividades de impacto ambiental, que permite monitorizar los compromisos ESG de las corporaciones tanto por el gobierno como por sus inversores. Además, el consumo energético –y por lo tanto las emisiones de carbono de grandes empresas europeas– estará auditado cada cuatro años y sujeto a presión de transparencia, lo que hará que las compañías presten más atención al consumo energético de sus oficinas, espacios de retail y centros de logística además de invertir en recursos para transporte alternativo. “Esto supondrá que la demanda seguirá creciendo para edificios con la más alta calificación en certificaciones medioambientales, que cuenten con espacios abiertos, flexibles, que integren modelos de trabajo híbridos, y que ofrezcan amenities como cafés, gimnasios o incluso espacios para el retail”, declara Albadalejo.

Oficinas

Y el hecho de que las empresas prioricen los criterios ESG está, lógicamente, impactando de una manera muy directa sobre el mercado de oficinas. “Para continuar y aumentar la productividad, los trabajadores necesitan sentirse bien, reconocidos y recompensados. Y mientras una gran parte de este reconocimiento puede ser una subida de sueldo o un bonus, la oficina debe ofrecer un lugar de trabajo orientado a un propósito. Las demandas de los ocupantes (como entidad corporativa) y de los trabajadores deben estar alineadas. Una oficina debe cumplir con las expectativas de generar crecimiento, tanto a nivel empresarial como a nivel personal”. Y por la misma razón las empresas incorporan indicadores de bienestar, impacto social “y obviamente una demostración de su compromiso a net zero” para atraer talento, asegura Laura Danzig.

Edificio de oficinas sostenible

Para Paula Albaladejo de JLL, no hay ninguna duda de que “conceptos fundamentales de ESG están siendo los que articulan en gran medida el nuevo concepto de calidad: la búsqueda de entornos construidos con baja huella de carbono e hídrica, mejores servicios a las comunidades locales o la integración de espacios exteriores y conectados con la naturaleza se han convertido en palancas indiscutibles de atracción para los inquilinos, cada vez más exigentes en estos términos. En este sentido, nos encontramos ante un escenario en el que las relaciones entre propietarios y usuarios han cambiado hacia un modelo mucho más colaborativo en el que prima la búsqueda de soluciones viables para ambas partes”.

Desde Savills, Paula Ordóñez, apunta, además, que “la era post pandemia está marcando el bienestar de los empleados como punto clave para la atracción del talento y el retorno del capital humano a las oficinas. De este modo, nuestros estudios arrojan que los edificios que alojan este tipo de perfil de inquilino, por ejemplo, oficinas y logístico, que cuentan con un sello de sostenibilidad, consiguen aumentar su nivel de ocupación en los doce meses siguientes por encima de los valores registrados en el conjunto del mercado del año anterior y, además, se venden más caros y se contratan superficies medias superiores.

Residencial

En residencial, los consumidores finales saben que una residencia sostenible les va a reducir el consumo, cada día más caro, tal y como destacan desde Savills, aunque desde JLL observan que los profesionales del sector están respondiendo de manera diferente a las exigencias ESG cuando se trata de promover para vender viviendas directamente al consumidor y en el caso de proyectos dirigidos a inversores. “En el primer caso y, aunque según el Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad publicado por la Unión de Créditos Inmobiliarios el 78% de los españoles pagaría más por una vivienda más sostenible, los retornos sobre la inversión asociada no son tan atractivos como puedan serlo en tipologías como el build to rent. En este segundo caso, el producto tiene que adecuarse tanto a las exigencias de los inquilinos, como a las de los fondos que ostentan la propiedad del inmueble y que están demandando productos altamente exigentes en términos de sostenibilidad”.

Hoteles y retail

Desde Savills inciden en que los usos que tocan más directamente al consumidor final, como es el sector hotelero, retail y centros comerciales, está marcando la transición, la penetración de los inversores institucionales y el efecto psicológico del impacto de la pandemia en el consumidor final. De este modo, en el último año y medio, se está viendo una clara transición hacia el reposicionamiento y gestión sostenible de este tipo de activos.

En hoteles, en particular, la sostenibilidad es un factor cada vez más determinante en la renegociación de contratos, la organización de eventos y en la decisión de reserva. El desafío reside en reducir el impacto de la actividad, algo que cada vez está más valorado por clientes y propietarios por una mayor concienciación por el cambio climático y también por la pandemia. “Por esto, en España, donde el turismo cumple una función capital dentro de la economía nacional, cada vez existen más propuestas sostenibles. Cada vez se encuentran más edificios que cumplen con requisitos ESG y que apuestan por certificar y acreditar su apuesta por el medioambiente y las personas”, expone Albadalejo.

En centros comerciales, la pandemia y el reposicionamiento de activos ha sido un punto de inflexión. La representante de Savills expone que “la venta minorista y los centros comerciales tienen un impacto bastante elevado en las emisiones de CO2, por lo que, unido al incremento de costes asociados a la energía, ha hecho que los proyectos asociados a la reducción del consumo de energía en los centros comerciales sea la prioridad número uno. Se estima que una reducción del 20% de la energía equivale a una 5% de aumento en los ingresos, por lo que hay una clara ventaja financiera aparte del incentivo ambiental.

Señalando que “las cláusulas verdes en los contratos son una práctica cada vez más común en centros comerciales, y están siendo utilizadas bidireccionalmente tanto por propietarios como por inquilinos siempre que sea posible, aunque quizás el mayor empuje está viniendo de los primeros (propietarios). Lo cierto es que, aunque los propietarios y los inquilinos pueden tener el mismo nivel de compromiso a nivel corporativo, a menudo parten de prioridades diferentes. El 80% de las emisiones de un arrendador están asociadas con la actividad de los inquilinos, pero para muchos minoristas sus tiendas representan menos del 3% de sus emisiones, y el resto se produce en otros lugares de su cadena de suministro”.

Una tarea colectiva

Finalmente, el mensaje que lanzan las firmas consultadas es que el camino hacia la sostenibilidad requiere un cambio en la cultura empresarial y no solo de las compañías inmobiliarias, además de la colaboración de las administraciones públicas.

“Si tenemos en cuenta que los requisitos y objetivos de sostenibilidad que hoy se exigen al sector inmobiliario se definen para la actividad y no para el activo, una mayor demanda de producto inmobiliario sostenible va a implicar un necesario cambio en la cultura y la organización de las empresas vinculadas al sector, que deberán modificar sus procesos de decisión y facilitar el entendimiento, formación y aprendizaje de sus profesionales en los parámetros de sostenibilidad aplicables a cada producto y proyecto, para asegurar que la sostenibilidad se incorpora como parte de su estrategia”, afirma el responsable de Sostenibilidad del Grupo Tecnitasa.

Añade el directivo que “en este proceso de cambio la Administración no puede quedarse aparte, sino que debe implicarse positivamente en favorecerlo, ayudando en el esfuerzo que este significa y siendo proactiva en entender mejor el sector para anticiparse a sus necesidades, que en rehabilitación urbana es aún más importante dada la antigüedad de nuestro parque inmobiliario y su difícil adaptabilidad a criterios de sostenibilidad, que el sector no va a poder resolver solo”. Y precisa: “El éxito está en dar más importancia al modelo global de desarrollo del negocio inmobiliario que al producto final, que será bueno por sí solo como consecuencia del buen hacer de todos los implicados en la aplicación de los parámetros de sostenibilidad viables más adecuados”.

“Tenemos ante nosotros un escenario que plantea una clara certeza hacia la necesidad de crear mejores activos, apalancados en estándares de ESG para crear valor. Está en nuestra mano interiorizarlo y acometer los esfuerzos necesarios para, en tiempos de incertidumbre, responder a la realidad que tenemos ante nosotros: la relación entre el producto inmobiliario atractivo para los inquilinos y la rentabilidad de la inversión se estrecha más que nunca”, concluye la representante de JLL.