La gravedad de la crisis de la vivienda tiene que afrontarse con medidas urgentes y valientes

Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

La crisis residencial exige medidas contundentes. La nueva Ley 2/2026 de la Comunidad de Madrid abre una vía de urgencia para incrementar las viviendas protegidas mediante el cambio de uso del suelo y la eliminación de trabas burocráticas.

Las dificultades para acceder a una vivienda se acrecientan día a día: en 2025 aumentó la población en 382.684 habitantes, lo que supone 180.000 hogares más, pero solo se terminaron 88.254 nuevas viviendas, según datos del MIVAU, con una caída del 12,6% respecto al año anterior, si bien se iniciaron 121.287, con un incremento del 8,5% sobre 2024.

Simultáneamente, el INE publicó el pasado 17 de junio sus proyecciones de población para 2040/2041, que contemplan un aumento de 4.251.150 habitantes, un incremento medio anual de 283.410 habitantes, 100.000 menos que los que venimos registrando, sin tener en consideración la regularización extraordinaria en marcha, que podría alcanzar un millón de personas, cuatro millones cuando se produzca la inevitable reagrupación familiar.

Según la proyección del INE, se crearían 2.184.048 nuevos hogares, una media de 145.603 hogares/año. Esta proyección actualizada le permite al INE rebajar en un millón las viviendas que se necesitarían hasta 2041, pero muchos economistas y analistas ponemos en cuarentena las estadísticas que elabora, ya que más bien parecen dirigidas a encajar con las necesidades del Gobierno que con la realidad.

En el primer trimestre de 2026 se vendieron 163.322 viviendas, con un descenso del 11,3% respecto al primer trimestre de 2025, pero hay un dato muy significativo: tan solo el 8,2% (13.025 viviendas) fue de obra nueva, mientras que en el primer trimestre de 2025 representaron el 23,2% (41.956 viviendas). El precio de la vivienda seguía su ritmo ascendente, el 12,9% interanual, un 3,5% sobre el último trimestre de 2025.

Basándome en los datos anteriores, mi conclusión es que se necesitarán de media entre 180.000 y 240.000 viviendas nuevas anuales, que hasta el momento no parece que el sector vaya a proveerlas: la capacidad económica de los compradores hace tiempo que se ha visto desbordada y a los promotores les resulta cada vez más difícil encajar la rentabilidad necesaria para acometer nuevas promociones.

Así las cosas, no hay más remedio que enfrentar la crisis con medidas urgentes y valientes. Y corresponde a las administraciones aprobar medidas que contribuyan de forma eficaz y rápida a acelerar la puesta en el mercado de más viviendas.

Las administraciones madrileñas así lo entendieron hace tiempo, primero actuando sobre el suelo, mediante normas que posibilitan cambios de uso (ley 3/2024), y ahora acometen una decisión valiente: la ley 2/2026, de medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda con protección pública, que ha entrado en vigor el 16 de junio.

Esta modifica la ley 9/2001 para permitir la aprobación de planes de sectorización y planes parciales que cuenten con certificación de suficiencia de abastecimiento eléctrico, que deberá quedar acreditada antes de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización. Se modifican varios artículos de la ley 9/1995 para permitir que las Zonas de Interés Regional se puedan gestionar por cualquiera de los sistemas de gestión, no solo por el de expropiación. Y se modifica la ley de carreteras para permitir que los informes sectoriales se emitan tras la aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento, con silencio administrativo positivo transcurridos tres meses, salvo que afecte al dominio público.

Otras modificaciones introducidas por la ley permiten que en los suelos de uso terciario de hospedaje y de uso dotacional privado se pueda implantar como uso alternativo el uso residencial, siempre que se destine a alguna de las modalidades de VPP en régimen de arrendamiento. Esto se aplica también en los suelos y edificios que tengan el uso terciario de hospedaje como característico y en los suelos de uso dotacional privado sin edificar o que tengan edificabilidad remanente. Y se podrá llevar a cabo sin modificación del planeamiento urbanístico, lo que reduce tiempo y gestiones.

La ley 2/2026 amplía también la vigencia del régimen especial de cambio de uso de las parcelas y edificios de uso terciario de oficinas a residencial alternativo VPP en arrendamiento, que estableció la ley 3/2024.

Igualmente trascendental es la posibilidad de incrementar hasta un 20% la edificabilidad, hasta un 30% la densidad y aumentar la altura un máximo de dos plantas, para poder materializar esos incrementos, también sin necesidad de modificar el planeamiento, siempre que se trate de parcelas y de redes públicas sin edificar destinadas a VPP, con el límite de que los usos compatibles no podrán superar el 20%, pero sin computar a efectos de densidad cuando el planeamiento establezca un máximo de viviendas.

El promotor tiene el deber de ceder el suelo que corresponda para redes públicas locales, pero podrá monetizarlo, asumiendo el coste de las obras de ampliación de las infraestructuras y redes públicas que resulten necesarias como consecuencia del cambio de uso.

Serán los ayuntamientos los que den luz verde a estos cambios, ya que disponen de cuatro meses para decidir si aplican o no este régimen urgente y excepcional. Una vez adoptado el acuerdo, se podrán solicitar licencias durante un plazo de dos años y ejecutar las obras en un máximo de tres años.

Además, se permite a los consistorios conceder licencias para modalidades de alojamiento temporal (flex living) en parcelas de uso industrial ubicadas en suelo urbano consolidado en ámbitos de uso global residencial, también sin necesidad de modificar el planeamiento.

Es una oportunidad excepcional que no se puede desaprovechar, en beneficio de todos los habitantes de la Comunidad de Madrid, y que debe servir de ejemplo para otras autonomías. Solo así se podrá contribuir a reducir la angustia de tantas personas y familias.