El build to rent pone el foco en la vivienda de alquiler asequible

La alta demanda de vivienda en alquiler continúa tirando del negocio build to rent que esgrime buenas cifras para 2023 con el lanzamiento de nuevos proyectos y casi 100.000 viviendas en desarrollo. Además, se acentúa el apetito por promover vivienda asequible, como demuestra el hecho de que el Ayuntamiento de Madrid haya adjudicado todos los lotes del concurso para construir más de 2.000 pisos que se arrendarán a un precio inferior al del mercado.

La construcción de viviendas para alquiler (build to rent) crecerá un 15% en 2023 ya que hay 97.787 unidades actualmente en desarrollo, de las que 58.711 (60%) son públicas y las restantes 39.076 privadas (40%), según un informe elaborado por Atlas Real Estate.

Dicho análisis señala que el pipeline de este segmento evolucionó de manera positiva a lo largo del año 2022, por la alta demanda existente en el mercado, a pesar de que la rentabilidad de los proyectos se reduce de forma generalizada, impactada por el aumento de los costes de construcción, que se han encarecido un 18,5% desde el primer trimestre de 2020.

En el estudio se constata que “pese a que la inversión en build to rent sigue siendo atractiva por la alta demanda existente en el mercado, lo cierto es que el margen de beneficio del inversor se está viendo ajustado, por lo que solo las inversiones más rentables en las localizaciones más resistentes al contexto podrán salir adelante”. Por ello, Atlas RE maneja la previsión de que “el sector sobrevivirá y crecerá, pero con el cinturón más apretado tanto en proyecto como en operación, con métricas financieras menos ambiciosas que posiblemente hagan a muchos decantarse por otro asset class”.

Nuevo proyecto Gestilar-DWS

Sin embargo, esa menor rentabilidad no impide que se lancen nuevos proyectos como el que han anunciado Gestilar y DWS, que han firmado un acuerdo por el que la inmobiliaria desarrollará llave en mano para la gestora de fondos de Deutsche Bank una nueva promoción residencial destinada al alquiler con 130 viviendas en Valdebebas (Madrid), en un solar que adquirió la promotora a finales del año pasado.

La operación, con un precio estimado de 30 millones de euros, ha contado con el asesoramiento de Colliers y los plazos que maneja la promotora sitúan el inicio de las obras de construcción este verano y la entrega de los pisos en 2025.
Con este nuevo proyecto build to rent de Valdebebas, ambas entidades reafirman su apuesta por la vivienda accesible y de calidad, con una cartera de proyectos conjuntos que suma 1.400 viviendas e incluye promociones en Badalona (Barcelona), Getafe y el Ensanche de Vallecas.

La promoción contará con 13.000 m2 de superficie residencial construida, distribuida en 130 viviendas de 1 a 3 dormitorios con terraza, garaje, trastero y zonas comunes que albergarán piscina, coworking, pista de pádel y zonas verdes, entre otras. Además, el proyecto contempla la construcción de un espacio comercial de más de 2.000 m2, ampliando así la oferta de locales en la avenida Juan Antonio Samaranch, donde se sitúa este proyecto. Asimismo, la eficiencia energética y la sostenibilidad serán elementos fundamentales en el diseño del proyecto, que se ejecutará para obtener la certificación Breeam en su nivel Excellent, según informaron ambas compañías.

Para Raúl Guerrero, consejero delegado de Gestilar, “este proyecto supone una excelente noticia tanto para nuestras compañías como para el conjunto del sector promotor” ya que “confirma la fortaleza y solidez del segmento de obra nueva, refuerza la apuesta por el BTR –una de las fórmulas residenciales con mayor potencial de crecimiento e inversión durante este ejercicio–, y aporta estabilidad al modelo de negocio”.

Mientras que Manuel Ibáñez, head of Real Estate Iberia para DWS, señala que, con esta operación, DWS sigue reforzando su “fuerte apuesta” por el segmento build to rent en España, donde ya han alcanzado acuerdos “por más de 3.400 viviendas”.

Esta operación llave en mano firmada con Gestilar se une a la anunciada a finales de enero por la que DWS se hace con las 1.763 viviendas de alquiler asequible que está desarrollando Culmia dentro de la primera fase del Plan Vive de la Comunidad de Madrid. Las casas están repartidas en 12 parcelas situadas en los municipios de Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Alcorcón, Alcalá de Henares y Getafe, una importante operación que se habría cerrado por unos 250 millones de euros y que no deja ninguna duda sobre el interés de la gestora alemana por el alquiler asequible en nuestro país.

Otro ejemplo reciente de que la amenaza de menores márgenes no frena la apuesta de los inversores internacionales por la vivienda de alquiler asequible es el proyecto anunciado por Axa Investment Managment de desarrollar 540 viviendas de alquiler asequible con una superficie total de 44.000 m2 en el distrito madrileño de Tetuán. La gestora inmobiliaria de la aseguradora francesa prevé que el complejo, que constará de dos edificios de 24 plantas, esté terminado en el cuarto trimestre de 2024.

Esther Escapa, responsable de transacciones y desarrollos en la región Iberia de AXA IM justifica la operación por el hecho de que “al igual que muchas de las principales capitales europeas, Madrid presenta una grave falta de oferta de alojamiento asequible, especialmente en las áreas centrales” y hace notar que “en el momento de la entrega, este activo será el único plan de alquiler asequible nuevo y de tamaño considerable dentro de la M-30”.

Colaboración público-privada

Pero el interés de los fondos internacionales por la vivienda en alquiler no es la única vía por la que se está impulsado la oferta de pisos en arrendamiento en España a través del build to rent, ya que las Administraciones Públicas también están optando por esta vía para aumentar el parque residencial asequible en colaboración con el sector privado.

Y las promotoras están respondiendo positivamente a la llamada de la Administración. Es el caso del Ayuntamiento de Madrid que ha adjudicado todos los lotes del primer concurso en derecho de superficie para la construcción de más de 2.000 viviendas en alquiler asequible en 11 distritos de la ciudad. El concurso engloba 25 parcelas en Arganzuela, Carabanchel, Ciudad Lineal, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza, Latina, Moncloa-Aravaca, Retiro, San Blas-Canillejas, Usera y Villaverde y tiene una edificabilidad total de 150.000 m2.

Los cinco lotes en los que se dividió el concurso han sido adjudicados a la promotora Culmia (lotes 1 y 5); a Avintia Desarrollos Inmobiliarios y Pecsa Real Estate (lotes 2 y 4); y a Spaces by Vía Ágora (lote 3).

En estas viviendas, el alquiler será, como mínimo, un 25% inferior al precio de mercado para cada una de las zonas y el pago de la renta no supondrá tampoco más de un 25% de los ingresos mensuales del núcleo familiar.

Se trata de una iniciativa pionera en la ciudad, basada en un derecho de superficie a 45 años. Una vez finalizado dicho plazo, las casas pasarán al parque público municipal de viviendas. Un modelo que desde el Consistorio se anuncia que van a volver a utilizar, ya que el Área de Desarrollo Urbano ha adelantado que están trabajando ya en un segundo concurso en derecho de superficie para alquiler asequible que permitirá la construcción de aproximadamente otras 350 viviendas en ocho parcelas.

Vía Ágora construirá 425 viviendas

Vía Ágora, una de las ganadoras del concurso, ya ha informado que construirán 425 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios en los suelos adjudicados. Y aclara que, con una edificabilidad de 30.428,80 m2, el lote engloba los distritos de Retiro, Arganzuela, Usera y Villaverde. Concretamente en los ámbitos: API.03.05-Adelfas; API.02.18- El Águila-Alcatel. APR 17.07 Orcasitas M-40; y APE 17.02-Parque Central de Ingenieros.

La promotora liderada por Juan Antonio Gómez-Pintado ha anunciado que construirá dichos pisos con un gran componente de industrialización, puesto que Lignum Tech, compañía perteneciente al grupo, fabricará las fachadas, baños, y escaleras de estas promociones, “con altos estándares de eficiencia energética”.

¿Por qué España necesita vivienda en alquiler y especialmente en el segmento asequible?

“La inversión en vivienda de alquiler asequible ha dejado de ser un nicho de mercado secundario para configurarse a lo largo de 2022 como un camino de futuro en el sector del build to rent y en una alternativa de negocio favorable”, según el Informe anual del estado y tendencias del build to rent 2023 en España, elaborado por Atlas Real Estate.

La consultora, que da cifras concretas de este “significativo” apetito inversor, apunta que, desde 2020, se han transaccionado más de 6.500 viviendas por un valor total superior a los 750 millones de euros. Pero también explica que este interés por invertir en el mercado residencial de alquiler se debe a que el parque español de vivienda en arrendamiento está muy lejos del que poseen otros países de nuestro entorno, apuntando que España necesitaría aumentar en casi 2 millones de viviendas su oferta de alquiler para igualarse a Europa.

Una situación de falta de oferta que se agrava en el caso de las viviendas asequibles, ya que según el informe de esta consultora “solo un 8,5% de los hogares habita en vivienda alquilada por debajo del precio de mercado (2021), una cifra inferior a la media de la Unión Europea (9,8%) y sensiblemente inferior a países como Italia (8,7%), Polonia (9,9%), Portugal (10,8%), Francia (20,1%) y Países Bajos (25,9%)”.

Otra cuestión que está detrás del empuje que muestra el build to rent es que las nuevas viviendas que se construyen están pensadas específicamente para alquilar, por lo que se ajustan mejor a las necesidades de los futuros inquilinos. Asimismo, dichos inmuebles “son sensiblemente más eficientes que el parque de alquiler tradicional” a fin de responder a la creciente demanda social y a los requisitos de las políticas nacionales y europeas en materia de desarrollo sostenible. Atlas RE indica que casi un 60% del BTR comercializado dispone de un certificado energético A o B. Esta cifra contrasta con el 9% equivalente en el mercado de alquiler particular.

Finalmente, la consultora destaca que “los criterios de eficiencia energética son clave para el futuro del BTR, no solo por su carácter diferenciador frente al alquiler tradicional, sino también para pasar con seguridad los baremos requeridos para la financiación ESG y para evitar que cambios regulatorios futuros disminuyan el valor de los portfolios al establecer una eficiencia energética mínima en las transacciones inmobiliarias”.