El ejercicio 2025 confirma la fortaleza operativa y financiera del sector español de centros y parques comerciales. Con crecimientos de ventas entre el 4,8% y el 6%, afluencias al alza, ocupaciones en máximos y la inversión más elevada desde 2018, la industria encadena ya varios años de recuperación sostenida. El debate ya no es si el formato resiste, sino cómo evoluciona en un entorno de menor crecimiento del consumo y mayor exigencia en rentabilidad y reposicionamiento.
El sector español de centros y parques comerciales ha cerrado 2025 con una doble constatación: el ciclo expansivo iniciado tras la pandemia no solo se mantiene, sino que se consolida; y el mercado ha dejado atrás la fase de resistencia para entrar en una etapa de madurez apoyada en la gestión, la inversión y la redefinición de activos.
Según los datos presentados por la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), las ventas de los 592 centros y parques comerciales del país crecieron un 6% en 2025, mientras que las afluencias aumentaron un 2,4%. El volumen total de ventas alcanzó los 58.524 millones de euros y los complejos recibieron 1.955 millones de visitas a lo largo del año.
Las cifras del Observatorio elaborado por PwC y Apresco ofrecen una lectura muy similar, aunque ligeramente más prudente: el crecimiento anual de ventas se situó en el 4,8%, con un destacado 6,9% en el cuarto trimestre, impulsado por la campaña navideña y el Black Friday. En cualquier caso, ambas fuentes coinciden en el mensaje de fondo: el sector encadena 19 trimestres consecutivos de crecimiento y evoluciona muy por encima de la inflación media de 2025 (2,7%).
Más gasto por visita
Uno de los rasgos estructurales que se consolida es el desacoplamiento entre afluencia y facturación. Mientras el tráfico crece de forma moderada (+2,4% según la AECC y +1,9% según PwC y Apresco), las ventas lo hacen a un ritmo significativamente mayor. La venta media por visita aumentó un 3,5%, confirmando una tendencia iniciada tras la pandemia: menos visitas, pero más intencionales y con mayor ticket.
Este comportamiento refleja varios factores. Por un lado, una mayor planificación del consumo en un contexto de presión sobre la renta disponible. Por otro, una oferta más ajustada y especializada, con operadores que han optimizado surtido, experiencia y omnicanalidad. El centro comercial deja de ser solo un espacio de tránsito recurrente para convertirse en destino elegido.
Restauración, moda y hogar
En cuanto a categorías, los datos presentan matices según la fuente. La AECC sitúa a la restauración como el segmento con mayor crecimiento en número de ventas (+10,8%), seguida de moda y complementos (+6,9%) y equipamiento del hogar (+5,6%). Por su parte, el Observatorio de PwC y Apresco destaca especialmente el comportamiento de hogar, bricolaje y electrónica (+8,1%), seguido de moda y complementos (+6,2%), mientras que ocio y restauración avanzaron a ritmos más moderados, en torno al 3%.
58.524 millones de euros en 2025 y crecimiento anual entre el 4,8% y el 6%, muy por encima de la inflación
La divergencia no es menor. Si bien la restauración ha sido en los últimos años uno de los grandes motores de atracción y permanencia, los datos de PwC y Apresco sugieren cierta normalización tras el fuerte rebote pospandemia. En cambio, el hogar y la electrónica siguen capitalizando la inversión en mejora del espacio doméstico y la renovación tecnológica.
La moda, por su parte, consolida un ejercicio positivo tras años de ajuste, apoyada en estrategias de reposicionamiento, reducción de superficie y mayor integración digital.
Parques comerciales: el activo más dinámico
Una de las conclusiones más claras del Observatorio es el liderazgo de los parques comerciales en términos de dinamismo. En 2025, estos activos registraron un crecimiento de ventas cercano al 9%, por encima del 5% que anotaron tanto los centros grandes y muy grandes como los medianos y pequeños.
La preferencia inversora y promotora por este formato se refleja también en el pipeline. De los 36 nuevos proyectos previstos hasta 2028, 28 serán parques comerciales. En total, sumarán 934.000 nuevos m² de SBA. La concentración geográfica se sitúa principalmente en Andalucía (12 proyectos), Madrid (10) y Galicia (4).
En 2025 ya se inauguraron cinco nuevos desarrollos –Los Olivos (Cieza), Entrenasas (Dos Hermanas), Family Parc Tarragona, Ronda Roces (Gijón) y Victoria Park (Jaén)– que añadieron más de 132.000 m² al mercado.
El parque comercial responde a una lógica clara: menor complejidad de gestión, fuerte presencia de operadores de gran formato, accesibilidad en vehículo privado y costes de desarrollo y mantenimiento más contenidos. En un entorno de mayor exigencia de rentabilidad, el formato ofrece estabilidad y visibilidad de ingresos.
Ocupación en máximos y empleo estructural
La tasa media de ocupación del sector supera ya el 96%, según PwC y Apresco, en niveles próximos a la plena ocupación. Este dato es clave: no se trata solo de vender más, sino de mantener la confianza de los operadores.
En términos de impacto económico, la AECC cifra en 890.000 los puestos de trabajo vinculados al sector, de los cuales un 46% son empleos directos. La superficie bruta alquilable total asciende a 16,9 millones de metros cuadrados, la cifra más alta registrada hasta la fecha.
No obstante, el crecimiento de SBA es moderado y selectivo. Más que una expansión indiscriminada, el mercado parece orientarse a la optimización del parque existente y a desarrollos muy focalizados.
La inversión regresa con fuerza
Si 2024 marcó un punto de inflexión, 2025 confirma el regreso del capital. Según la AECC, se cerraron 32 operaciones de compraventa por un volumen de 2.000 millones de euros, cifra no alcanzada desde 2018. El Observatorio eleva la inversión en centros y parques comerciales hasta 1.680 millones de euros –el 75% de toda la inversión retail– y sitúa el total del retail en 2.300 millones de euros (+18% interanual).
Entre las operaciones más relevantes destacan la adquisición de Bonaire por Castellana Properties (305 millones de euros), la compra de Parque Corredor por CBRE IM (250 millones de euros), la entrada de Rivoli en el 50% de Xanadú (200 millones de euros) y la adquisición de Islazul por parte de Castellana Properties (340 millones de euros) ya en 2026.
El mensaje es claro: el capital institucional ha vuelto al producto retail, especialmente a los activos dominantes y bien gestionados. A nivel europeo, la inversión en retail creció un 5% hasta 37.200 millones de euros, representando el 21% del total inmobiliario. En Estados Unidos, la desocupación por debajo del 5% y el crecimiento de rentas refuerzan la tesis de estabilidad del segmento.
Hasta 2.000 millones en operaciones de compraventa y 1.680 millones concentrados en centros y parques comerciales
Renovación y reposicionamiento
Más allá de nuevas aperturas y transacciones, el verdadero termómetro del sector está en la inversión en renovación. En 2025 se reformaron casi 400.000 m² en activos como Marineda City, L’illa Diagonal, Área Sur, Las Rozas The Style Outlet, La Vega y El Faro, con una inversión superior a los 120 millones de euros.
Actualmente hay 30 activos en proceso de renovación, que suman más de 1,38 millones de metros cuadrados –el 8,2% de la SBA total–. El foco se sitúa en sostenibilidad, certificaciones ESG, accesibilidad y rediseño de espacios para integrar zonas verdes, ocio y usos más flexibles.
Este dato es especialmente relevante: el crecimiento del sector no se basa tanto en aumentar stock como en actualizarlo. La competitividad se juega en la experiencia, la eficiencia energética y la adaptación a nuevas formas de consumo.
¿Consolidación o techo de ciclo?
Pese a la solidez de los indicadores, conviene introducir matices. El crecimiento de ventas, aunque robusto, se ha estabilizado en torno al 5%. Las afluencias avanzan a ritmos más contenidos. Y el entorno macroeconómico para 2026 apunta a menor dinamismo del consumo privado.
El sector ha demostrado resiliencia y capacidad de adaptación. Pero el desafío ahora es sostener rentabilidades en un contexto de mayor competencia entre activos y de consumidor más selectivo.
La celebración del próximo Congreso Español de Centros y Parques Comerciales, en Palma de Mallorca, bajo el lema ‘Retail en Movimiento’, simboliza esa transición: de la defensa del formato a su transformación continua.
La pregunta ya no es si el centro comercial tiene futuro. La cuestión es qué tipo de centro, en qué ubicación y con qué propuesta de valor será capaz de capturar demanda, atraer capital y justificar nuevas inversiones en un mercado que, aunque sólido, es cada vez más exigente.
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