Gloval Analytics ha publicado el informe “Del Petróleo al Metro Cuadrado: Geopolítica y Mercado Inmobiliario”, en el que analiza cómo una escalada prolongada del conflicto en Irán podría afectar al mercado residencial español a través de la energía, la inflación, los tipos de interés, el crédito hipotecario y los costes de construcción.
El estudio concluye que, en un escenario de tensión persistente, los costes de construcción podrían aumentar entre un 6% y un 10%, con lo que el mercado residencial entraría en “una fase de menor liquidez, menor capacidad de compra y mayor presión sobre el alquiler”.
El informe subraya que el sector de la construcción llega a este nuevo episodio de incertidumbre tras varios años de fuerte tensión. En concreto, el coste de la obra nueva ha subido más del 32% entre 2020 y 2025, por lo que un nuevo repunte en materias primas, energía y transporte podría trasladarse a los costes de promoción, ralentizar la obra nueva y repercutir en los valores finales. Desde Global Analytics se estima que, en un escenario de tensión contenida, los costes de construcción podrían repuntar entre un 3% y un 6%, mientras que en un escenario de tensión persistente ese incremento podría situarse entre el 6% y el 10%.
Hipotecas más caras y presión sobre el alquiler
A ese efecto sobre la oferta se suma el impacto financiero. El informe de Gloval Analytics señala que cada subida de un punto porcentual del euríbor puede suponer aproximadamente 100 euros más al mes para una hipoteca media, una referencia que resume el posible traslado del conflicto al bolsillo de los hogares. Según el análisis, un encarecimiento sostenido de la energía elevaría la inflación y limitaría el margen del Banco Central Europeo para bajar tipos, con efectos directos sobre las hipotecas, el consumo y el acceso al crédito.
Como consecuencia, el mercado residencial español entraría en una fase de mayor prudencia. El escenario central que plantea Gloval no es el de un ajuste abrupto del precio de la vivienda, sino el de menos compraventas, menos crédito y más presión sobre el alquiler, en un contexto de escasez estructural de oferta y menor accesibilidad para los hogares. En España, el riesgo más probable hoy no es un desplome de precios, sino un escenario de “menos mercado y más coste”.
En palabras de Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval: “El mercado residencial español ha demostrado en los últimos años una notable capacidad de resistencia, pero sigue muy expuesto a factores externos como la energía, la inflación o el coste de financiación. Si la tensión geopolítica se prolonga, no esperamos un desplome del mercado, pero sí un entorno más exigente para promotores, compradores e inquilinos, con más presión sobre los costes, menor accesibilidad y una actividad más contenida”.
El estudio advierte además de que parte de la demanda de compra podría desplazarse al alquiler ante unas condiciones de financiación más exigentes. En ese escenario, el alquiler podría ganar protagonismo, pero no abaratarse. Menos obra nueva, menor acceso al crédito y una oferta rígida a corto y medio plazo intensificarían la presión sobre un mercado ya tensionado, especialmente en las grandes áreas urbanas. Para el mercado del alquiler en España, la guerra de Irán puede suponer un riesgo de accesibilidad y esfuerzo más que un riesgo de caída de rentas.
El informe toma como referencia lo ocurrido tras la guerra de Ucrania para anticipar el posible comportamiento del mercado inmobiliario español ante un nuevo shock geopolítico. Esa comparativa muestra que este tipo de episodios no actúan de forma directa sobre el valor de la vivienda, sino a través de variables intermedias como el coste de financiación, la accesibilidad y la actividad transaccional. Entre diciembre de 2021 y diciembre de 2023, el tipo hipotecario pasó del 1,50% al 3,97%, el esfuerzo de acceso subió del 29,16% al 36,86%, el crédito hipotecario a hogares pasó de crecer un 0,77% a caer un 3,07% y las compraventas de vivienda descendieron de 48.279 a 36.560. En ese mismo periodo, el IPV pasó del 8,5% en marzo de 2022 al 4,3% en diciembre de 2023, mientras el precio medio tasado por metro cuadrado siguió avanzando, lo que apunta a una desaceleración del mercado más que a una caída nominal del valor.
De cara a 2026, el informe plantea dos escenarios. En uno de tensión contenida, la inflación podría situarse entre el 2,4% y el 2,7%, con un repunte moderado de los costes de construcción del 3% al 6%. En uno de tensión persistente, el IPC podría escalar al 3,0%-3,8%, el PIB reducirse a una horquilla del 1,3%-1,8% y los costes de construcción elevarse hasta ese 10% que el informe identifica como uno de los principales riesgos para el sector.
Para Gloval, la vivienda está cada vez más conectada con la geopolítica global. En un contexto en el que España registró en 2023 una dependencia energética del 68%, cualquier tensión sostenida en petróleo y gas puede filtrarse a promotores, compradores e inquilinos. El resultado más probable no sería un colapso del mercado residencial, sino una etapa más selectiva, más prudente y más exigente en términos de accesibilidad.
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