Cushman & Wakefield pronostica un 2020 inmobiliario normalizado, con el motor de los proyectos nuevos de oficinas y logística

El año en el que acabamos de entrar no va a ser calificado de excepcional, pero todos los indicadores inducen a pensar que el mercado inmobiliario seguirá pleno de continuidad del negocio. En especial, en lo que se refiere al mercado de oficinas y logístico, con una cartera de proyectos a construir, muchos de ellos llave en mano, que garantizan actividad en los próximos dos a tres años, según las previsiones de la consultora Cushman & Wakefield.

La consultora, que presentó sus previsiones para 2020 en una jornada con los medios de comunicación, analizó pormenorizadamente todos los segmentos de actividad con sus máximos directivos. Los expertos de la consultora avanzaron que 2020 cerrará previsiblemente con una inversión directa en inmuebles en el entorno de los 10.200 millones de euros (-14,3%), una cifra menor que en 2019 (11.900 millones de euros), que también se resintió frente a 2018, pero que se justifica por la menor presión de operaciones corporativas, que distorsionaron las cifras normales de actividad.

Según C&W, 2020 cerrará previsiblemente con una inversión directa en inmuebles de unos 10.200 millones (-14,3%), una cifra menor que en 2019 (11.900 millones de euros), que también se resintió frente a 2018

“El mercado español, en condiciones normales, se mueve en el entorno de los 10.000 millones de euros, una cifra que se puede repetir porque los fundamentales de la economía y el empleo, junto al interés inversor internacional que no ha decrecido, lo sostienen”, coincidieron en señalar Oriol Barrachina, consejero delegado de la firma junto al recién nombrado director general para España, Jesús Silva.

“Con España dentro de los cuatro principales destinos mundiales de inversión, el capital extranjero supone ya el 70% y el apetito por seguir comprando seguirá siendo este año bastante positivo”, aseguró Barrachina.

Jesús Silva detalló que,  pesar de la incertidumbre por el impacto que puedan tener medidas anunciadas por el nuevo Gobierno, como la limitación de los precios del alquiler y el cambio de régimen fiscal de las socimis, “no ve preocupación en sus clientes, acostumbrados a descontar los riesgos antes de negociar”.

Este interés inversor se justifica también, según Cushman & Wakefield, por la presencia de proyectos inmobiliarios a entregar en los próximos dos-tres años, con una apuesta clara además por los motores de actividad, como oficinas y logística, e incluso aperturas de retail, el sector más castigado en los dos últimos ejercicios.

Como proyectos señeros en Madrid, A2 Plaza de Iberdrola Inmobiliaria, o la compra de un suelo por parte de Mitsubishi en Barcelona, “una operación compleja, que respalada el hecho de que los inversores siguen apostando por España”, precisó Silva.

Cushman & Wakefield prevé que se pondrán al mercado 290.000 m² en Madrid en los próximos 24 meses, y 277.000 m² nuevos en Barcelona. Respecto a la logística, la consultora calcula que habrá 574.900 nuevos m² en los próximos 12 meses en Madrid, y 310.000 m² en Barcelona.

De los proyectos del mercado de Barcelona, situados en su mayor parte en el distrito tecnológico 22@, un 50% están prealquilados o son llave en mano, lo que se explica en parte por la falta de producto, pero también “por la confianza de los inversores en la continuidad de la actividad”, precisó Javier Bernardes, responsable de Oficinas de Cushman & Wakefield.

Oficinas: 567.000m² de nueva oferta entre Barcelona y Madrid hasta 2021

El año 2019 cierra con una contratación en el segmento de oficinas de más de 610.000 m² en Madrid y 401.000 m² en Barcelona, superando en la Ciudad Condal un 4% el registro de 2018 y mostrando también un ascenso del 23% en Madrid respecto al ejercicio anterior. Respecto a 2020, la previsión es que la cifra de contratación en Madrid se sitúe alrededor de los 550.000m² y en Barcelona alcance los 410.000 m².

Según el informe de Cushman & Wakfield, está previsto que en los próximos 24 meses se pongan en el mercado 290.000 m² en Madrid y 277.000 m² en Barcelona de nueva oferta, para un total de 567.000m² hasta 2021.

Respecto a la disponibilidad de espacio, las cifras se sitúan en un 8,6% en Madrid y en un 4,1% en Barcelona a cierre de 2019, aunque la cifra es inferior si se tiene en cuenta solo producto prime: 5% en Madrid y 1% en Barcelona.  La tendencia para 2020 es que haya aún menos disponibilidad en Barcelona (3,6%) y aumente ligeramente en Madrid (9%).

En este contexto de consolidación del mercado, las rentas han seguido una tendencia alcista. La renta media a finales de 2019 en Madrid ha sido de 16,70 euros/m²/mes (+6%) y la renta prime se sitúa en 35,50 euros/m²/mes (+4,4%). Barcelona cuenta con una renta media a cierre de 2019 de 17,25 euros/m²/mes (+13,4%) y una renta prime de 28,50 euros/m²/mes (+7,5%).

6 centros comerciales abiertos en 2019 y 13 más hasta 2021

En el segmento retail destacan las nuevas aperturas de centros y parques comerciales, que en 2019 registraron la apertura de 6 nuevos centros comerciales. Para 2020, está previsto que se abran 9 nuevos centros (290.000 m²) y en 2021 la apertura de 4 más (140.200 m²).

Las áreas de F&B, Health & Beauty, Moda y Deportes son uno de los motores de este impulso, con crecimientos​ medios en su facturación de entre el 4% y el 8%.

Cushman & Wakefield prevé que la contratación logística en 2020 sume 1,3 millones de m² entre Madrid y Barcelona

En el mercado de Madrid, la contratación de espacio en el segmento de la logística ha registrado un descenso del 31% respecto el año anterior, con 640.000 metros cuadrados contratados. En Barcelona se han contratado 580.000 m², lo que supone un descenso del 9,5%.

Según las previsiones de la consultora, en 2020 se contratarán un total de 1.300.000 metros cuadrados nuevos entre Barcelona (620.000 m²) y Madrid (680.000 m²) que responden a la nueva demanda de operadores logísticos y usuarios finales así como del creciente impacto del e-commerce. Saldrán al mercado más de 834.000 m² de nueva oferta entre Madrid (574.900 m²) y Barcelona (310.000 m²).

Por su parte, las rentas siguen en ascenso tanto en Madrid como en Barcelona. En Barcelona, la renta prime es en la actualidad de 7,20 euros/m²/mes, un 7% más que en 2018. En Madrid se sitúa en 5,50 euros/ m²/mes, un 5% más que el año anterior.

El aumento de la demanda por parte de los principales operadores y la falta de producto ha empujado las rentas a niveles de récord y se prevé que pueda seguir al alza.

Entre los principales retos, según apunta el informe, están el desarrollo de nuevos hubs logísticos regionales, el mercado de suelo segmentado y potenciar el mercado de última milla.

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