Iberdrola Inmobiliaria promueve A2 Plaza y BCN Fira District, las oficinas sostenibles del futuro

Iberdrola Inmobiliaria ha sido noticia recientemente por una impactante venta, la del complejo de Málaga Business Park al fondo de inversión Inovalis. Una operación singular, como los dos proyectos que promueve estos días en Madrid y Barcelona, A2 Plaza y BCN Fira District, respectivamente, y que la colocan a la cabeza de la puesta en marcha de las futuras oficinas sostenibles de referencia en el mercado.

La división inmobiliaria de Iberdrola ha empezado la comercialización de la primera fase de A2 Plaza, que correrá a cargo de Cushman & Wakefield y BNP Paribas Real Estate. Se trata de un nuevo proyecto de oficinas de la compañía, tecnológica y medioambientalmente avanzado, situado sobre los terrenos que ocupaba la antigua fábrica de Nestlé en Madrid, en las proximidades del centro comercial Plenilunio. Cuenta con un fácil acceso desde la autopista A2 y permitirá conexiones en menos de 10 minutos al aeropuerto internacional Adolfo Suarez Madrid-Barajas y al centro de la ciudad.

El complejo se divide en dos fases, integrado por dos edificios en cada una de ellas, conectados entre sí y con 872 plazas de parking. Cada fase consta de 25.000 metros cuadrados alquilables. La inversión total prevista para el complejo es de 105 millones de euros, con 60 millones destinados a la primera fase.

Las obras de la primera fase del proyecto están construidas al 70% en estos momentos y finalizarán previsiblemente en el primer semestre de 2020. La segunda fase está prevista para 2022.

La flexibilidad de A2 Plaza, que conecta los módulos entre sí, permite superficies generales de planta de 4.280 m², espacios diáfanos poco frecuentes en el mercado

El diseño tiene la firma del despacho internacional de Anaya Arquitectos, “la gestión del proyecto está a cargo de Bovis Project Management, bajo la dirección del equipo in-house de Iberdrola Inmobiliaria, a cargo de Miguel Ángel Menéndez, que lidera también el desarrollo terciario Bcn Fira District en Barcelona”, explica a El Inmobiliario mes a mes Pablo Vergés Asúa, director de Patrimonio y Desarrollo de Negocio de Iberdrola Inmobiliaria.

La compañía prevé tener la licencia de ocupación en junio de 2020, momento en el que “estimamos disponer ya de los primeros contratos, con empresas que requieran superficies de más de 8.000 metros cuadrados”, precisa el directivo.

La flexibilidad del inmueble, que conecta los módulos entre sí, permite superficies generales de planta de 4.280 metros cuadrados, espacios diáfanos poco frecuentes en el mercado. Y, por supuesto, la posibilidad de albergar sedes: ambos edificios contarán con un total de seis plantas y permitirán albergar a casi 5.000 personas.

El mercado de Madrid, como se percibe en cualquier estudio, ha marcado cifras récord, tanto en contratación como en inversión, que dibujan un panorama continuista para la contratación de espacio por parte de las empresas.

“Hoy están en distintas fases de construcción cinco o seis proyectos, de 20.000 a 40.000 metros cuadrados, que suponen que entre 2020 y 2022 entren en el mercado de 150.000 a 200.000 metros cuadrados para alquiler; hay actividad promotora y subida de rentas en todas las áreas. De hecho, el crecimiento de los precios en el CBD ha empujado a las empresas a la periferia, que a su vez experimenta subidas. Y aunque se nota algo menos de actividad, entendemos que se normalizará cuando lo haga la situación política”, argumenta.

Oficinas para vivir

Con precios similares de alquiler, ¿qué diferencia a un proyecto de otro? Pablo Vergés da las claves: “La manera de concebir un proyecto ha cambiado radicalmente. Antes se hablaba de precios por metro cuadrado y ocupación. Ahora se habla de euro por usuario, y entra en la ecuación los servicios que ofrece. Es decir -añade-, el edificio se concibe para el usuario final y entran en juego conceptos como la sostenibilidad, el bienestar, la capacidad de atraer y retener talento… Se ha pasado de alquilar oficinas a concebir lugares donde la gente vive, porque pasa gran parte de su tiempo en la empresa”.

Pablo Vergés, de Iberdrola Inmobiliaria: 'Se ha pasado de alquilar oficinas a concebir lugares donde la gente vive, porque pasa gran parte de su tiempo en la empresa'Haz click para twittear

Un buen ejemplo de esta filosofía de construcción es el circuito de running que han diseñado para el empleado, o duchas, un concepto destinado a la vivienda hasta hace poco. Vergés añade servicios inusuales a la lista: “Tendremos unos pequeños anfiteatros, donde se organizarán conferencias y charlas, servicios como los food trucks o apps tipo mayordomo, para resolver cuestiones diarias”.

Así, además de servicios habituales -cafetería, gimnasio, etc.-, el complejo incorporará la gestión e intercomunicación con y entre inquilinos vía App, conectividad avanzada y servicio asistencial en tareas como el lavado de coche o la tienda de conveniencia.

La otra piedra angular del proyecto es la sostenibilidad, y en este sentido, el diseño ha sido realizado para sacar el máximo partido al ahorro energético y el respeto al medioambiente. La arquitectura de A2 Plaza prioriza la luz, a través de lucernarios y patios que rodean los edificios, que, a su vez, están conectados con pasarelas y dispondrán de patios interiores con zonas ajardinadas y luz natural en todos los puestos de trabajo.

El edificio cuenta con la calificación energética A y con los sellos internacionalmente reconocidos BREEAM® “Excelente” y WELL “Gold”. “Se ha invertido mucho en el diseño de la fachada, para que no haya pérdidas de calor, en ahorros de agua, en ventilación natural, en definitiva, en ahorro de consumo energético”. Una cuestión cada vez más importante para los inversores, sobre todo los de fondos internacionales, cuyos estatutos obligan a ser muy cuidadosos con estos criterios.

El responsable de Patrimonio de la división añade además que el sector se ha ido sensibilizando en los últimos años con la aplicación de estos criterios, que además de generar ahorros y reducir costes, son un plus a la hora de vender y de mantener activos. “Y para un patrimonialista se trata de mantener una cartera de activos que dure en el tiempo, porque la certificaciones llevan intrínsecas la adopción de muchas medidas de ahorro de gastos que repercuten a la larga para bien en la explotación del activo”.

Es decir, que cara a inquilinos futuros, además de la renta, se les ofrece menos gastos al que obligan las medidas de protección medioambiental. “Tenemos que verlo como una sobreinversión, no como un sobrecoste, porque a la larga los ahorros que se pueden ofrecer al usuario de oficinas son un 15% menores frente a edificios que no tienen certificación”, concluye.

En Barcelona, Fira DISTRICT

Además de A2 Plaza, la empresa sigue con la construcción del complejo Bcn Fira District, con casi 100.000 metros cuadrados, que consta de cuatro torres. Dos de ellas están ejecutadas y ocupadas al completo: Torre Auditori, que vendió en junio a Aberdeen Invesment, en una operación emblemática por el momento del mercado y el rigor del comprador con las exigencias de calidad y sostenibilidad, y Torre Esteve, alquilada a estos laboratorios.

La segunda fase de este proyecto se prevé que termine en el cuarto trimestre de 2021, con una inversión total cercana a los 150 millones de euros.

“En Barcelona hay menos superficie disponible que en Madrid, entre el 4 y el 5%, frente a cifras cercanas al 9% en la capital española, y es el factor que más afecta al mercado por encima de otras consideraciones”, matiza el directivo. Y, hasta ahora se han dado prealquileres para garantizarse espacio en los proyectos que se van entregando; “nosotros hemos cerrado un alquiler con Cellnex Telecom de 9.650 metros cuadrados para la Torre Llevant y se siguen analizando otros potenciales usuarios”, precisa.

Con esta operación, el área inmobiliaria de Iberdrola arrancó en junio la comercialización de Torre Llevant, que, junto a Torre Ponent, completarán el proyecto Bcn Fira District, en Barcelona.

Las dos torres que se construyen en la actualidad están unidas prácticamente por la fachada, con lo que se están construyendo a la vez, con una gran complejidad técnica. Ubicado a la entrada del nuevo recinto de la Fira de Barcelona, el proyecto inmobiliario está dirigido por el estudio de arquitectura barcelonés Tusquets, Díaz y Asociados, que ya colaboró con la promotora en otros dos edificios de oficinas en la ciudad condal: las Torres Diagonal Litoral y el hotel Hilton Diagonal Mar.

Más información en la revista inmobiliaria.

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