San Sebastián, la segunda ciudad más cara de España por delante de Madrid, alcanza los 3.555 euros/m2

La tasadora Sociedad de Tasación publica el Estudio de Mercado de Vivienda en Galicia, Asturias, Cantabria, País Vasco y Navarra, que incluye información de vivienda nueva correspondiente al primer semestre de 2019 en esta región geográfica. San Sebastián (en la imagen) es la ciudad con el metro cuadrado más caro del norte peninsular, con 3.555 euros/m2, un 2,6% más alto que en julio de 2018, lo que la sitúa a su vez como la segunda ciudad con el precio de la vivienda nueva más caro de España, detrás de Barcelona y por delante de Madrid.

Según este informe, el precio de una vivienda nueva de tipo medio ha aumentado en todas las comunidades autónomas que conforman el tercio norte del país. Galicia, con un 3,2% de aumento respecto a datos de hace un año (julio de 2018) y 1.602 euros/m2, es la comunidad que mayor incremento ha experimentado, seguida del País Vasco con un 2,7% y 2.693 euros/m2, Navarra con un 2,5% y 1.891 euros/m2, Cantabria un 2,3% y 1.840 euros/m2 y Asturias, con un 2,1% y 1.588 euros/m2. Todas ellas se mantienen por debajo de la media nacional, situada en un 5,1%.

En cuanto a la variación de los precios por metro cuadrado en las principales ciudades de la zona, Pontevedra se sitúa a la cabeza del aumento de precios con un 5,2% de incremento respecto al año pasado y 1.325 euros/m2. San Sebastián es la ciudad con el metro cuadrado más caro del norte peninsular, con 3.555 euros/m2, un 2,6% más alto que en julio de 2018, lo que la sitúa a su vez como la segunda ciudad con el precio de la vivienda nueva más caro de España, detrás de Barcelona y por delante de Madrid.

País Vasco y Galicia son las comunidades autónomas donde sería necesario un mayor esfuerzo para comprar, con 7,2 años

El comportamiento de los precios de la vivienda nueva en el resto de las principales ciudades de Galicia y País Vasco es el siguiente.

✔️ Galicia: Pontevedra es la ciudad donde más se han incrementado los precios con un 5,2% respecto al año pasado y un precio medio de 1.325 euros/m2. Le siguen A Coruña con un 3,5% y 1.786 euros/m2; Vigo con un 2,8% y 1.526 euros/m2; Santiago de Compostela 2,6% y 1.536 euros/m2; Ourense 2,1% y 1.550 euros/m2 y Lugo con otro 2,1% de incremento y 1.436 euros/m2.

✔️ País Vasco: Bilbao es la ciudad que registra el mayor aumento de los precios de la región con una variación anual del 3,3% y un precio medio de 2.616 euros/m2. Por detrás se sitúan San Sebastián con un 2,6% y 3.555 euros/m2 y Vitoria-Gasteiz, con un 2,5% y 2.150 euros/m2.

Índice de esfuerzo inmobiliario

El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano con ingresos medios necesita destinar a la compra de una vivienda de tipo medio. Según el análisis de Sociedad de Tasación, el País Vasco y Galicia son las comunidades autónomas donde un mayor esfuerzo sería necesario con 7,2 años.

En el caso del País Vasco, esta cifra es ligeramente superior a los 7,0 años de sueldo íntegro que tenía que emplear un ciudadano medio según los datos de hace un año (medición del 2º trimestre del 2018).

En el caso de Galicia, el nivel de esfuerzo inmobiliario registra también un aumento respecto a los 6,8 años que eran necesarios en el mismo periodo del año anterior.

En Cantabria, por su parte, el índice se sitúa en 6,8 años, aumentando ligeramente sus registros de hace un año, cuando era necesario aplicar 6,7 años de sueldo íntegro a la compra de una vivienda.

Navarra, a su vez, registra también un incremento en el índice de esfuerzo inmobiliario, pasando de 5,7 a 6,1 años. Asturias, en cambio, es la única comunidad del norte peninsular que registra un ligero descenso interanual en el índice de esfuerzo, bajando de 5,4 a 5,3 años de sueldo.

Así, todas las comunidades de la franja norte de España se encuentran por debajo de la media nacional, situada en 7,3 años.

El suelo en las comunidades de la franja norte

Sociedad de Tasación ha publicado la nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, donde ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España, atendiendo a su heterogeneidad. El mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva, lo que permite analizar la relación entre ambos indicadores.

mapa del tiempo urbanistico del norte en 2019

La actividad en las transacciones de suelo en Galicia sigue concentrada en las principales ciudades, sobre todo, en A Coruña, Santiago y Vigo. Destaca la situación de A Coruña, donde se consolida la aparición de nuevas promociones y, por primera vez, se aprecia que este dinamismo comienza a extenderse a ciertas ubicaciones de su área metropolitana y zona de influencia. En Vigo se comienza a apreciar cierto interés por el desarrollo de suelos industriales-comerciales en buenas ubicaciones.

Se espera que la reciente aprobación de la Ley 1/2019 de 22 de abril, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas de Galicia tenga una incidencia positiva en la regeneración urbana de las ciudades, especialmente de sus cascos antiguos. Los precios de vivienda nueva en las capitales de provincia crecen en torno al 3%, según zonas.

En Asturias, la situación sigue siendo equiparable a la de Galicia, con escaso movimiento en cuanto a operaciones de suelo, salvo las relacionadas con las “Carteras” de Entidades Financieras. La poca actividad se concentra en el entorno urbano de Oviedo y Gijón, con actuaciones de edificación en solares vacantes de zonas ya consolidadas y sustitución de edificaciones antiguas en zonas céntricas.

En este último núcleo, en Gijón, parece que se aprecia, de manera más significativa, cierto crecimiento en la actividad edificatoria. Los precios de vivienda nueva en Asturias muestran un aumento moderado, en torno al 2%.

Escenario similar también en Cantabria, la comunidad adyacente, donde la actividad de obra nueva sigue muy paralizada y centrada principalmente en la autopromoción, existiendo aún un gran volumen de stock de promociones. Excepción a lo indicado son Santander y el municipio de Camargo, donde se aprecia un mayor dinamismo y el inicio de ciertas operaciones de desarrollo de suelo. Los precios de vivienda nueva en esta comunidad experimentan una tendencia muy moderada al ascenso, con subidas cercanas al 2% anual.

El País Vasco consolida su ligera tendencia al alza. En esta comunidad se aprecia una enorme disparidad entre la situación de las principales ciudades —Bilbao, San Sebastián y Vitoria— y el resto. En las capitales, la escasez de suelo, unida a una demanda en aumento y a la ausencia de nuevas actuaciones de desarrollo de suelo, propicia que la vivienda siga alcanzando unos precios unitarios en la franja más alta dentro del panorama nacional. Esta situación tiene también su reflejo en la evolución de los precios, observándose que las capitales experimentan subidas de alrededor del 3% anual, mientras el crecimiento en las demás poblaciones no suele superar el 1% anual.

Navarra, por su parte, mantiene la estabilidad en cuanto a operaciones de suelo. La actividad principal de esta comunidad se sitúa en el entorno de Pamplona, donde se empieza a apreciar cierta escasez de suelo vacante. Las promociones de obra nueva tienen buena aceptación, con precios que aparentemente tienden a estabilizarse ligeramente, con subidas en torno al 2,5% anual. Siguen teniendo muy buena aceptación las rehabilitaciones en el Casco Antiguo.

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