Los tasadores no prevén variaciones bruscas a corto plazo en el precio de la vivienda

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) cree que los precios de vivienda no sufrirán variaciones “bruscas” este año por la crisis sanitaria del Covid-19, según se desprende del XII Observatorio de la Valoración.

Según la XII edición de este informe sectorial, que analiza los datos disponibles hasta el primer trimestre de 2020, el 50% de los expertos de la AEV y un 30% de los panelistas externos prevén crecimientos a ritmos bajos (por debajo del 2%) en el segundo y tercer trimestre de 2020 y una leve caída del 0,23% en el cuarto. Sin embargo, esperan que haya un nuevo repunte de los precios a comienzos de 2021.

Los panelistas que no comparten esta visión estiman, en cambio, que aunque en el 2020 los precios podrían experimentar caídas muy moderadas o incluso una relativa estabilidad, la recuperación será mucho más tardía; consideran que durante 2021 seguirán experimentándose ajustes en los precios, por razones macro y microeconómicas tales como la recesión global, la caída del empleo, la paralización del volumen de transacciones y la derivación de los recursos y ayudas públicas a otros sectores más afectados por el confinamiento.

Alquiler residencial

Según el informe, hasta comienzos del mes de abril el alquiler residencial seguía confirmándose como una alternativa de inversión muy interesante, con unas tasas de capitalización altas, que, no obstante, podrían ajustarse a la baja si la pandemia conllevase un debilitamiento definitivo de la demanda.

De hecho, un 80% de los panelistas internos y hasta un 85% de los externos entienden que es “algo probable” o, incluso, “bastante probable” que en los próximos meses descienda ligeramente el interés de los inversores por el alquiler residencial, dado que el previsible aumento del nivel de paro, la ralentización en la llegada de demanda extranjera, la posible reducción de la movilidad estudiantil y la pérdida de capacidad adquisitiva de la demanda conllevarían un ajuste en las rentas y también en las rentabilidades.

Los expertos estiman crecimientos del precio de la vivienda por debajo del 2% para el segundo y tercer trimestre y una caída del 0,2% en el cuarto

No obstante, el resto de los panelistas consideran muy improbable que el interés inversor descienda: creen que el efecto “precaución” que se va a instalar entre los consumidores en un contexto de recesión económica favorecerá la preferencia por el alquiler frente a la compra, lo que tenderá a reforzar el modelo ‘build to rent’, considerando, asimismo, que los precios de las rentas se ajustarán de forma mucho más moderada que los de venta.

Se reduce la oferta

Otro dato que se apunta en el informe es que, ya a finales de 2019, se dejaba entrever una futura disminución de la producción de viviendas que nada tendría que ver con la crisis del COVID-19, la cual, sencillamente, vendría ahora a redoblar o intensificar esa tendencia a la baja.

En efecto, una amplia mayoría de los encuestados (86% de los panelistas internos y 100% de los externos) respalda esta afirmación, y hacen alusión a las dificultades que muchas empresas constructoras habían comenzado a enfrentar ya durante el segundo semestre de 2019.

Además, el 93% de los panelistas internos y el 57% de los externos se muestran de acuerdo con la idea de que el problema fundamental para el despegue de la producción de viviendas residía y residirá en la debilidad de la demanda que, a pesar del proceso de recuperación del sector experimentado en los últimos años, todavía arrastra desequilibrios financieros, laborales y demográficos tales como bajos salarios, por lo general incapaces de pagar los precios a los que la oferta puede promover las viviendas de nueva construcción.

Vivienda turística

En el informe se menciona que el problema de la accesibilidad ha sido uno de los más graves de las economías desarrolladas hasta la presente crisis, en muchos casos provocado por la alta concentración de la demanda en unos pocos mercados. Dado que uno de los sectores más afectados por el confinamiento ha sido, precisamente, el sector turístico y el del alquiler por temporadas, debido a la desaparición de los visitantes esporádicos, entiende la autora que se podría llegar a abrir una oportunidad de acceso a una vivienda que resolviese, quizás temporalmente, algunos problemas de accesibilidad.

Esta idea es respaldada por un 53% de los panelistas internos y un 30% de los externos que entienden que, efectivamente, la conversión de una parte del parque de vivienda turística en vivienda de alquiler de largo plazo podría, en los núcleos de mayor tamaño, hacer aumentar la oferta de alquiler y presionar a la baja las rentas facilitando el acceso de la demanda a una vivienda. Eso sí, habría que matizar que el volumen de estas operaciones no sería suficiente para resolver de forma efectiva o definitiva el problema de accesibilidad.

Hasta abril, el alquiler residencial se confirmaba como una alternativa de inversión, con unas tasas de capitalización altas

¿Cómo afectará a la demanda?

Otra de las ideas planteadas en el informe es que la distinta pendiente de las series de transacciones y de concesión hipotecaria revela la existencia de un grupo de compradores que no depende del crédito (posiblemente, hogares o inversores que transforman el ahorro financiero en inmobiliario), que presiona los precios al alza y compite con la otra demanda, la de primer acceso, que seguirá creciendo y acumulándose como resultado directo de las barreras de acceso que reinstaura esta crisis.

El 86% de los panelistas internos y el 57% de los externos se alinean con esta afirmación, al considerar que la demanda ha estado y está liderada por la reposición y la inversión (gracias a tipos de interés en mínimos históricos, que hacen mucho más atractivas las rentabilidades inmobiliarias que las financieras), mientras que la demanda de los segmentos de población más joven, adquirentes de primera vivienda, afectada por la falta de ahorro y la precariedad del mercado laboral continuará embalsada a consecuencia de la caída de las rentas y el aumento del esfuerzo financiero necesario para la compra.

No obstante, los expertos indican que la “competencia” entre ambos tipos de demanda (compra para uso versus inversión) no sería generalizable a todos los mercados, ya que en algunos de ellos ni las localizaciones ni las tipologías de vivienda demandadas por los dos tipos de compradores son las mismas. Matizan, asimismo, que será necesario evaluar hasta qué punto este interés inversor se mantiene o no, en función de la evolución de los precios de venta y renta.

Por su parte, algunos de los panelistas contrarios a esta afirmación alegan que el problema de la demanda de primer acceso no es la competencia con la demanda inversora, sino la escasez de suelo urbanizado que deriva en precios residenciales inaccesibles para esta demanda joven.

División en las expectativas

Según Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, “las conclusiones de este XII Observatorio, preparado en un momento de alta incertidumbre sobre el futuro económico del país, muestran una división de las expectativas de los expertos sobre la evolución a largo plazo del sector inmobiliario. Mientras que parece claro que este año las variaciones en los precios serán, en todo caso, pequeñas (ya que la oferta tiende a asumir con cierto retraso la necesidad de ajustar sus precios), el comienzo de la posterior remontada está absolutamente ligado a los efectos permanentes de la pandemia sobre los niveles de PIB, empleo y renta familiar, que todavía no se conocen con certeza”. Aunque precisa que “fortunadamente, este shock externo ha aterrizado sobre un sector mucho más fuerte, profesionalizado y financieramente saneado, por lo que sus efectos serán sensiblemente más suaves que los de la crisis precedente”.

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