La vivienda sigue dando la espalda a los jóvenes

Mientras el mercado de la vivienda sigue nutriéndose de la demanda de reposición y de inversión, los jóvenes ven mermada progresivamente su capacidad para acceder a la compra. Un hecho que pone en riesgo la capacidad del sector de generar una demanda sostenible en el tiempo.

La Oficina Europea de Estadística (Eurostat) publicó recientemente los datos sobre la emancipación juvenil en Europa. El 61,2% de los menores de 35 años en España sigue viviendo con sus padres, 13 puntos más que la media europea y diez más que en el año 2009. La precariedad laboral, con un salario medio de unos 1.100 euros de media entre los jóvenes, y el encarecimiento del mercado del alquiler desincentiva tanto a la compra como al alquiler.

“Los jóvenes llegaron a suponer el 60% de los visitantes de SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid) en 2006: hoy es un tercio, y me atrevo a decir que se sienten con pocas posibilidades reales de compra”, señala Eloy Bohúa, director general de Planner, la empresa organizadora de la feria.

Y es que la realidad es terca: los menores de 30 años deben destinar a la vivienda el 61% de su sueldo en el pago de una hipoteca que, de media, alcanza 563 euros, y un 93% en el caso del alquiler, que se ha incrementado hasta una media de 859 euros mensuales.

El desembolso para la compra de una vivienda es uno de las decisiones más importantes, pero en el caso de este colectivo la financiación es prioritaria. David Martínez, CEO de AEDAS Homes, lo sintetiza: “Muchos disponen de capacidad de pago, pero no del ahorro suficiente para poder hacer frente a la entrada, el pago inicial del 20% del precio de la vivienda”.

Y propone medidas concretas como ésta: “Han de establecerse, por ejemplo, nuevos mecanismos financieros que faciliten el acceso a la vivienda en propiedad, como el programa ‘Help to Buy’ (el Ejecutivo financia con créditos blancos parte del capital para el pago de la entrada)”, que implementó el Gobierno británico en 2013 y que ha posibilitado el acceso a la vivienda a miles de jóvenes.

La primera vivienda, la de creación de nuevos hogares, se suele asociar a desarrollos nuevos en las ciudades y con algún tipo de subvención, lo que llamamos vivienda protegida. El problema es que la falta de suelo disponible para realizar promociones en zonas consolidadas, destinadas claramente a la vivienda de reposición y de inversión, hace que el promotor privado acuda en masa a los grandes desarrollos, cuya reserva de suelo propiedad de ayuntamientos y comunidades autónomas duerme el sueño de los justos, esperando que lo desarrollen ellos o lo pongan en el mercado.

Un ejemplo es El Cañaveral, un barrio nuevo de Madrid, donde los precios llegan ya a 2.300 euros el metro cuadrado. “El comprador objetivo, sobre todo el de primera vivienda, puede pagar alrededor de 1.700-1.800 euros/m2. No se están desarrollando productos aptos a los presupuestos de los jóvenes, y esto ocurre en mercados principales como Madrid, que tienen compradores solventes. Es un problema a la hora de sustituir el mercado de reposición y hacerlo sostenible”, explica Samuel Población, director de Producto Residencial y de Suelo de CBRE. “En el fondo subyace el incremento del precio del suelo y los costes de construcción”, argumenta.

Desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) lo ven así: “Consideramos necesario incrementar la oferta de suelo disponible para que los promotores puedan desarrollar proyectos que den respuesta a la demanda que existe. Además, también sería positivo que desde la Administración se proyectara un plan global de vivienda en el que se incentive, entre otras cuestiones, la promoción de vivienda pública, ya que en estos momentos la oferta de VPO en España es muy inferior a la de otros países del entorno”.

¿Qué medidas serían necesarias para generar una demanda y una oferta sostenible de primera vivienda para los jóvenes? Daniel Cuervo, gerente de APCE, la patronal española, detalla el conjunto de medidas, que requeriría un consenso de los agentes implicados. “Facilidades en la incorporación al mundo laboral de los jóvenes: incentivos en la contratación para las empresas; estabilidad laboral; desgravaciones fiscales para incentivar la compra y el alquiler vía fiscal: deducciones fiscales en el IRPF y aplazamientos o reducciones de los tributos como IVA o ITP/TPO en la compra de primera vivienda”.

Por el lado de la oferta, “una reducción de las cargas urbanísticas en la generación de suelo finalista; actuar en las bolsas de suelo propiedad de la Administración para ofertar vivienda en alquiler por debajo de los precios de mercado, y ofrecer fórmulas de financiación viables para los jóvenes con capacidad de pago que no han tenido capacidad de ahorro”, remata Cuervo.

Para el CEO de AEDAS Homes, es “una situación que debe resolverse con la implicación no sólo de los actores inmobiliarios, sino también necesariamente de los actores políticos y financieros. La incorporación de los jóvenes al mercado pasa por el factor precio. Los promotores debemos ajustarnos a su realidad -a su poder adquisitivo-, pero necesitamos la colaboración de las administraciones, ya que en su mano está poner más suelo en gestión para reducir su precio; y del sector constructor, que debe frenar la escalada de los costes de obra”.

Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa pone el acento en que “el aumento de la demanda de jóvenes para adquisición de vivienda vendría dado necesariamente por una mejora de las condiciones laborales y salariales de este segmento demográfico. Sería necesario, por tanto, no sólo la continuidad de un ciclo económico expansivo, sino cambios estructurales de gran calado en la naturaleza mayoritaria de nuevos contratos, un crecimiento sustancial del sueldo medio, reducción de la tasa de paro en estas edades. En definitiva, empleo de calidad”.

Desde Euroval, añaden que el problema de la vivienda para jóvenes hay que verlo en relación al mercado local de que se trate. “En general, hay que considerar tres aspectos: uno, la solución más efectiva es el alquiler frente a la compra; segundo, habría que propiciar microcréditos no ya para compra sino para hacer frente a la fianza y gastos de alquiler; y tercero, potenciar soluciones alternativas de espacios coworking, coliving, que son todavía incipientes”.

Juan Carlos Herranz, director de la Red de Negocio Minorista de Haya Real Estate, afirma que “detectamos una demanda sostenible de primera vivienda por parte de los jóvenes. Si bien es cierto que dada la subida de precios que estamos experimentando, éstos se están interesando cada vez más en municipios limítrofes con las grandes ciudades, o en provincias aledañas que disponen de buenas comunicaciones”.

Cristina Ontoso, directora comercial en Vía Célere insiste en que “la demanda ya existe, de hecho, la mayor problemática que hay ahora es que aunque los jóvenes demandan acceder a su primera vivienda no tienen capacidad suficiente para afrontar los precios que impone el mercado. La principal medida necesaria es conseguir incrementar la oferta de vivienda, de forma que consigamos adecuarla a la demanda existente y, por tanto, situar los precios en un nivel alcanzable para ellos. Por supuesto, para lograr esto, es necesaria una mayor colaboración entre promotoras e instituciones para agilizar los trámites de las licencias”.

Sustitución de la demanda de reposición

¿Hasta qué punto es preocupante para el promotor que no haya sustitución de la demanda de reposición, que es la que domina ahora el mercado? “Evidentemente es muy preocupante puesto que históricamente ha sido un nicho clave para la evolución del sector y de la economía en nuestro país. El mercado de reposición es más reducido y en la viabilidad de nuestra industria y del conjunto de la sociedad española es clave el primer acceso a vivienda”, reconoce Daniel Cuervo.

“La demanda de reposición de estos últimos años ha sido en buena medida demanda embalsada que se ha concretado tras el periodo de crisis. Se antoja complicado prever una paulatina sustitución de esta demanda por la de población más joven para primera vivienda en un contexto de envejecimiento de la población y de precariedad laboral en estas edades, algo que podría acentuar una ralentización económica acusada”, argumenta Rafael Gil.

“Efectivamente, la demanda embalsada tarde o temprano se agotará y entonces el sector volverá a depender de la demanda estructural: los jóvenes volverán a jugar un papel capital. Y ya nos estamos preparando para ese momento”, explica David Martínez, quien puntualiza que “tendremos que acompasar el precio de las viviendas a su capacidad adquisitiva, pero también facilitar promociones de viviendas destinadas al alquiler. En este sentido, ya hemos cerrado el primer acuerdo llave en mano de desarrollo de viviendas para jóvenes”.

Desde Euroval dan datos: Las transacciones de vivienda nueva representan sólo un 9% del total, frente al 57% hace diez años, lo que da idea de la magnitud del problema. “El crédito hipotecario crece, pero la demanda se retrae últimamente, y todavía el 54% de las compraventas se financian sin hipoteca. La vivienda protegida, que prácticamente desapareció, sigue siendo interesante para los promotores, y es una cuestión de voluntad y coordinación entre administración central, autonómica y local”.

Herranz discrepa. “Se nos antoja algo lejano que la demanda de reposición se agote. Por un lado, contamos con la creencia de que la inversión en activos inmobiliarios es en sí misma un valor que, con una revalorización futura, permite al propietario su posterior alquiler y búsqueda de un hogar más adecuado a sus necesidades en cada momento, además del inversor extranjero”.

Para Cristina Ontoso “no es preocupante. Según nuestros últimos datos, la demanda de primera vivienda tiene prácticamente el mismo peso que la de reposición; creemos que los niveles que demuestra esta demanda se van a mantener en el futuro, ya que las razones para cambiar de vivienda van a seguir estando”.

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