“El seguro ayuda a dar viabilidad a los proyectos inmobiliarios”

Entrevista a Prudencio de Luis y Ángel Zabala, directores de SSR Iberia.-

La agencia de suscripción de seguros nació en 2009, en plena digestión de la burbuja inmobiliaria. Hoy, con 8.456 viviendas aseguradas y un capital de riesgo de 1,3 millones de euros, SSR Iberia (Servicios Profesionales de Suscripción de Riesgos Iberia) es un actor de referencia para la contratación de seguros obligatorios en el mercado inmobiliario y de construcción, especialista en seguros decenales, de afianzamiento y caución, que trabaja habitualmente con Liberty Mutual Insurance, Musaat y ocasionalmente con Lloyd’s. En esta entrevista con los directores de la compañía, Prudencio de Luis y Ángel Zabala, ambos nos explican su visión del mercado inmobiliario y su actividad en el campo asegurador.

La compañía surge en pleno estallido del crash inmobiliario y financiero…
Prudencio de Luis (PL): Nuestros accionistas de referencia entonces, extranjeros, nos plantearon la posibilidad de iniciar el negocio en nuestro país, y contrariamente a lo que pueda parecer, nos pareció el momento adecuado cuando eres un nuevo jugador. En aquellos años había poca actividad y fue el momento para ir tomando posiciones en nuestra especialidad, los seguros de promoción y construcción inmobiliaria, porque muchos actores del mercado se retiraron también, como consecuencia de las pérdidas económicas.
Ángel Zabala (AZ): Fue mucho más duro de lo que nos esperábamos también, porque fueron años difíciles. Hemos hecho la travesía del desierto.

¿En qué cifras se mueve la compañía?
PL: Contamos con una plantilla de 25 personas, incluyendo colaboradores, repartidas en cuatro delegaciones y la sede central. Barcelona cubre Cataluña, Aragón y las Baleares; Sevilla, desde donde cubrimos Andalucía y Canarias; Valencia, que abarca todo el Levante y Galicia, con sede en Lugo. El resto del territorio se atiende desde Madrid, donde se sitúa la sede central. El año pasado terminamos con un volumen de primas algo por debajo de los 8 millones de euros, y este año esperamos cerrar por encima de los 10 millones de euros.
AZ: Nuestra cifra de negocio se cerró en 2,5 millones de euros brutos en 2018, y este año tenemos una previsión de cierre en torno a los 3 millones. El pasado año la actividad de la empresa creció un 37% interanual y este año esperamos cifras similares. Seguimos el ritmo del mercado, si la promoción va bien, se refleja también en nuestras cifras.

¿En qué momento se encuentran los seguros asociados a la construcción?
PL y AZ: El ramo de seguros de construcción, que incluye decenal, afianzamiento de cantidades y el de todo riesgo, es el que más ha crecido en 2018, acompasado al ritmo del negocio lógicamente. Nuestra contribución es la de viabilizar muchos proyectos, por ejemplo con la firma de los seguros de afianzamiento. Una exigencia en la que insisten mucho los bancos, que no dan crédito si no ven que están depositadas las garantías a los compradores, aunque el proyecto sea viable.

Ustedes lanzaron en 2017 SEVCA, un seguro pionero de afianzamiento para cantidades destinadas a la adquisición de viviendas entregadas a cuenta antes de la obtención de la licencia de construcción. ¿Tienen en mente alguna innovación más?
PL y AZ: Estamos considerando algunas iniciativas, vamos acompañando al mercado y en ese sentido hay que diseñar productos que encajen con el negocio promotor y de construcción y las iniciativas que las empresas del sector quieran poner en marcha.

Un ejemplo es el seguro mencionado, que es el más innovador que se ha producido en los últimos años y fue nuestra respuesta a una demanda de los promotores para los desembolsos de los compradores de vivienda anteriores a la concesión de las licencias de construcción. Hay que tener en cuenta que no es un sector que admita la improvisación; el sector asegurador está estrictamente regulado, con legislaciones específicas. Los seguros tienen un periodo de maduración, y hay que considerarlo a la hora de lanzar iniciativas nuevas.

Precisamente, el mercado residencial está promoviendo algunos proyectos muy ligados a la industrialización del proceso constructor, con materiales que admiten la fabricación en serie de elementos para edificar viviendas. ¿Cómo encaja con la contratación de seguros, habida cuenta de que alguna empresa ha tenido dudas a la hora del aseguramiento?
PL y AZ: Sí, se ha producido en la parte relativa al proceso de construcción. No obstante, es asegurable siempre que los materiales cuenten con las certificaciones correspondientes y el nivel de test correspondientes. Aunque los aseguradores basan su trabajo en estadísticas, y estos procesos tienen que ir acompañados de ellas.

Pero preocupa más en nuestra actividad el caso de empresas que habían comprometido un número de entrega de viviendas del que se han tenido que retractar. Aunque es cierto que se están empezando a desarrollar procesos similares a la industrialización, no es un trabajo como el que se produce en una fábrica, cuantificado estrictamente en producto por horas. En la promoción influyen dos factores: el trabajo desarrollado por las constructoras, con sus plantillas y que lleva aparejado un impacto en los costes de empleo y plazos, y la concesión de licencias administrativas, tanto para la calificación urbanística, como para licencias de construcción de primera ocupación. Este tercer actor en juego, la administración, que es ineludible, incide en el mercado y está produciendo descuadres en los plazos de producción y entregas de productos. Y consecuentemente también en los objetivos de producción industrial que se habían fijado algunas promotoras.

En este sentido, después de diez años de actividad muy estable en el mercado en los que se trabajaba con costes cerrados de proyecto, el punto de inflexión ha sido el segundo semestre de 2018, en el que se han producido más retrasos e incidencias en el número de proyectos; incluso en alguno la constructora se ha salido del proyecto al ver que sus costes no cumplían las expectativas fijadas. Es un factor de cierta inestabilidad que hay que controlar por nuestra parte.

¿Y cómo actúa una compañía de seguros al respecto?
PL: Pedimos que se tengan en cuenta estos factores y se apliquen compromisos razonables de plazos de construcción y entrega de viviendas, que es precisamente lo que nosotros aseguramos. Ha habido etapas en las que se podían ajustar esos plazos, y ahora consideramos que se tiene que ser más prudente al considerar el impacto de los sobrecostes y retrasos en la construcción y la intervención administrativa. Hay que recordar que la capacidad instalada del sector no se ha recuperado, después de la desaparición de un millón de empleos con la crisis.
AZ: El periodo electoral es un factor más de incertidumbre aunque coyuntural, al modificar el mapa municipal y autonómico y su intervención posterior.

¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario en vuestra opinión?
PL: Percibimos un momento razonablemente dulce, con algunas dificultades en el sector de la promoción, pero muy lejos de las famosas burbujas inmobiliarias. Los indicadores económicos son evidentes; el número de viviendas iniciadas es siete veces menor que las promovidas en el momento álgido del boom, en 2017, con 700.000 casas en promoción.
AZ: Hay que añadir que la actividad crediticia de la banca es muy rigurosa y menor en este ciclo. Esperemos que siga así, porque en el periodo de la burbuja se financió de una manera desbocada.

¿Cómo ha cambiado el perfil del promotor, y del sector en general?
AZ: Se ha profesionalizado mucho; antes de la crisis promovía gente ajena al sector. Se trabaja más con certidumbres, no con proyectos de recalificación o de urbanización, con más controles y analíticas muy detalladas por parte de la banca, tanto en los periodos previos a la construcción, como durante el proceso y en la entrega.

La llegada de los fondos internacionales ha modificado el modo de trabajo de los promotores. ¿En su caso es así también, se sienten más cómodos con este escenario?
AZ y PL: Sin duda. Los fondos han aportado recursos al sector, pero son muy exigentes porque trabajan con un nivel de rentabilidad con el que se han comprometido cara a sus accionistas, y para ello rebajan las rentabilidades de las compañías con las que operan. Por contra, están muy afectados por los retrasos en los plazos de entrega, porque penaliza su TIR, que es la referencia para acometer cualquier proyecto, y cuesta que entiendan los plazos de maduración de los proyectos en este negocio.

¿Cómo está preparado el mercado para afrontar un cambio de ciclo?
AZ: El enfriamiento en este negocio se produce a medio plazo, porque las viviendas que se entregarán en 2021 se están tramitando ahora. Dicho esto, estamos hablando de desaceleración del negocio, no de la debacle anterior, y los proyectos se están haciendo de manera más reflexiva. Lo que está claro es que si el ritmo económico baja y el empleo también, la promoción lo hace. Se venderán menos viviendas y se harán menos en consecuencia, y como es lógico, el ciclo volverá de nuevo.
PL: La demanda de los últimos 25 años en la serie histórica son 250.000 casas de promedio, ahora estamos en una media de 100.000 viviendas, y estos datos los tiene muy presente el sector, la banca, los fondos de inversión, que han modificado profundamente el negocio. Hay una oferta insuficiente por el problema del suelo, que sigue sin resolverse.

Y en este contexto, ¿cuál es el mensaje desde su compañía?
PL y AZ: De absoluta confianza en el sector. Como decíamos antes hemos hecho la travesía del desierto desde que empezamos a operar y hemos visto todo tipo de situaciones. Hoy estamos en un momento razonablemente dulce, con algunas dificultades pero siempre las hay. Hay financiación, hay demanda, aunque seguimos echando en falta mayor agilidad en la puesta en el mercado de suelo.

Y en lo que respecta a nuestra actividad, hay una mayor visibilidad de estos seguros, En lo que respecta al seguro de afianzamiento, hay que destacar la labor social que cumple al proteger al comprador, la parte más vulnerable del proceso. Y estamos satisfechos porque contribuye a dinamizar el proceso de compra y la seguridad del mismo, con independencia de la exigencia legal. Es nuestra modesta contribución, la de dar apoyo al mercado, confianza, y ayuda a la viabilidad de proyectos, que en ocasiones son muy complejos.

Expansión prudente

El año 2019 comenzó con buenas noticias para SSR Iberia, que ha abierto una quinta oficina para dar cobertura a las operaciones concentradas en Galicia. La nueva oficina está situada en Lugo y estará dirigida por Manuel Pérez Buide. De esta forma, Lugo se convierte en la cuarta ciudad española con delegaciones de la empresa, que posee oficinas en Barcelona, Sevilla y Valencia. “Abrimos oficinas cuando damos con la persona adecuada, no nos planteamos un desarrollo indiscriminado si no tenemos al profesional idóneo”, precisa Prudencio de Luis.

Foto: Miguel Plá.

Más información, en la revista inmobiliaria.