“Cuanta más seguridad jurídica y certidumbre política le demos al capital, más inversión inmobiliaria atraeremos”

Entrevista a Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España.-

Nieto e hijo de constructores y promotores, Samuel Población es un veterano del sector, que en esta entrevista, además de explicar la presencia de CBRE por cuarto año consecutivo en la feria inmobiliaria, repasa las claves del mercado residencial y la estrategia del producto que dirige, que en 2018 supuso un 19% de la facturación total de la compañía en España.

El director nacional de Residencial y Suelo apuesta por una feria que este año va a ser en su opinión muy dinámica y concurrida, y espera una buena campaña de difusión. ¿Cuál es el producto estrella del stand de la consultora?
Este año, por cuarto año consecutivo en la línea de obra nueva CBRE, llevamos un stand propio en el que comercializamos las principales promociones de la comunidad de Madrid. Destaca Skyline, un desarrollo situado en el Paseo de la Dirección que ha adquirido Stoneweg y que consta de dos torres de oficinas y otras dos torres de uso residencial libre, que estamos comercializando.

Para una de las torres, con 300 viviendas, estamos negociando con inversores que la quieren adquirir para destinarla cien por cien al alquiler (build to rent), en una operación que se cerrará previsiblemente este mes, mientras la otra torre se promoverá para su venta a particulares.

Además de la comercialización de este proyecto, en SIMA ofrecemos los servicios de valoraciones y tasaciones. Como novedad el visitante podrá hacer reservas online de viviendas, y precisamente lanzamos la promoción Skyline con esta posibilidad. En CBRE apostamos por la digitalización; en estos momentos estamos desarrollando la posibilidad de llevar a cabo el contrato privado de compraventa vía digital.

¿Cuántas viviendas comercializadas por CBRE, se pueden consultar en el SIMA?
En Madrid tenemos 1.800 viviendas en cartera, incluyendo Skyline, comercializadas en exclusiva. A la feria llevamos nueve promociones situadas en Madrid, pero se puede consultar información sobre el resto de proyectos. Este año queremos dar una mayor preponderancia a la Comunidad de Madrid, que es el mercado donde nos encontramos más fuertes. Es el enclave más potente de España y el que mejor encaja los vaivenes de los últimos meses.

¿Qué negocio cubre la división que dirige, y cómo se estructura?
En CBRE estamos estructurados por cliente, producto y servicio. La división de Residencial y Suelo de la que soy responsable realiza también todos los servicios de valoración, tasación, consultoría, comercialización de obra nueva, inversión residencial, corporate finance y building consultancy, y suelo abarca todos los usos, es transversal.

En la actualidad el equipo tiene 80 personas aproximadamente en plantilla, repartidas en las nueve oficinas de CBRE en España ubicadas en Madrid, Zaragoza, Bilbao, Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia, Sevilla, Málaga, y Alicante, que acabamos de abrir.

La división comercializa en exclusiva 4.500 viviendas de obra nueva en toda España, de las que 1.800 se ubican en Madrid. La línea de negocio de obra nueva de CBRE cobró nuevo impulso hace cuatro años, aunque en el anterior ciclo expansivo también estuvo activa.

El año pasado entregamos 300 viviendas, este año tenemos previsto cerrar el ejercicio con 600 unidades, en 2020 entregaremos 1.500 y en 2021 se culminarán 2.000 y otras 400 en 2022, además del negocio nuevo que surja.

El volumen de ventas contratado para esas 4.500 viviendas hasta 2022 asciende a 1.600 millones de euros, con un precio medio por vivienda de 350.000 euros; nos hemos posicionado en vivienda de nivel medio y alto standing. El producto residencial y suelo supuso un 19% de la facturación en España en 2018.

¿Dónde se enfoca el crecimiento de la división residencial?
Hace año y medio, creamos un equipo específico de cuatro personas, en previsión del crecimiento del residencial para alquiler, lo que los anglosajones denominan PRS (Private Rented Sector), y que en nuestro caso gestiona los servicios de inversión residencial para alquiler, tanto en la transmisión de edificios ya terminados, que escasean cada vez más, como para operaciones llave en mano Build to Rent (BTR).

Ante la gran demanda existente de alquiler, resolvimos partir de la materia prima, el suelo, como única forma de poner producto en el mercado. Con este objetivo desarrollamos para los inversores el proyecto BTR llave en mano.

Ahora estamos negociando una operación en Badalona con Stoneweg, sobre parcelas costeras destinadas al alquiler, una de las dos torres de Skyline de Madrid, un proyecto de 500 viviendas situadas en Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y el Cañaveral, que promoverá AEDAS Homes para Ares.

Con producto ya terminado, estamos gestionando el porfolio Domus de una socimi en Barcelona, que comprende 14 edificios y cerca de 300 viviendas con un proceso de cierre que se está negociando ahora. Y también en Barcelona, estamos tramitando la venta de dos parcelas en El Arco del Triunfo y en los terrenos de la antigua fábrica de Cacaolat.

En un país como España, vinculado a la vivienda en propiedad, ¿hay demanda para este crecimiento previsto del mercado de alquiler?
Todos los grandes promotores están explorando esa posibilidad, porque donde tienen una gran exposición en determinadas localizaciones con desarrollos de mucho volumen, pueden minimizar riesgos, destinando una parte a la venta para particulares y otra negociando la venta vía BTR a fondos, inversores institucionales, compañías de seguros o socimis, de perfil core y que buscan yields ajustadas por estabilidad de ingresos.

Las yields brutas para los fondos que invierten a largo plazo, están en torno al 4-5%. Son empresas fuertes que replican las tendencias de otros mercados europeos, como Alemania, en el que el alquiler supone más del 50% del régimen de residencia.

En España nos situamos en el 23%, queda mucho recorrido para converger en la media de la Unión Europea, que está en un 33%. Dentro de este negocio, estamos también valorando entrar en el área de gestión de alquiler de estas viviendas, en Property & Asset Management, pero si apostamos por ello nos apalancaremos fuertemente en herramientas digitales.

¿En qué momento se encuentra el mercado residencial? Se vuelve a hablar de cierto cansancio de la demanda…
Hay una insuficiente oferta de producto nuevo. En 2018, la venta de viviendas de obra nueva representó en torno al 10% de las transacciones de vivienda, el resto fue vivienda usada y focalizada en la demanda de reposición, seguida de la inversión.

El foco de las ventas se ubica en Madrid y Barcelona, seguidos de Valencia, Málaga, Baleares, Canarias, Alicante y Costa del Sol. Se habla mucho del futuro agotamiento de la demanda de reposición, como es lógico.

Durante los diez años de crisis ha habido un comprador latente, en un mercado en el que no se vendían viviendas, que ha alimentado este negocio en el actual ciclo expansivo. Pero la vivienda de reposición que queda lo está a unos precios determinados, con poco recorrido en algunas zonas, y donde las tasas de esfuerzo superan los límites del 35% de la renta disponible, a pesar del ahorro que poseen estos compradores, con las dificultades de acceso a una hipoteca.

En paralelo, ha habido un descenso en los ritmos de venta; bien es cierto que veníamos de 10 a 15 ventas mensuales, un ritmo anormal que ha producido unos incrementos de precio rápidos y que ha adelantado el ciclo en nuestra opinión.

Un ejemplo es El Cañaveral, donde los precios llegan ya a 2.300-2.400 euros/m2. El comprador objetivo, sobre todo el de primera vivienda, puede pagar alrededor de 1.700-1.800 euros/m2. No se están desarrollando productos aptos a los presupuestos de los jóvenes, y esto ocurre en mercados principales como Madrid, que tienen compradores solventes. Es un problema a la hora de sustituir el mercado de reposición y hacerlo sostenible. En el fondo subyace el incremento del precio del suelo y los costes de construcción.

A ello hay que añadir el enfriamiento de la economía, que tendrá repercusión en el sector en algún momento.
Lógicamente, genera incertidumbre en cualquier inversión, que afecta tanto al inversor como al comprador final. El capital huye de ella, y hoy es internacional, se va donde hay más posibilidades de garantizar retornos a su inversión.

Cuanta más seguridad jurídica y sobre todo certidumbre política, le demos al capital, más inversión atraeremos. En materia urbanística tiene que haber más transparencia, agilidad, en la concesión de licencias, de planeamiento y gestión, etc.

Más información en la revista inmobiliaria.