La regulación de los precios del alquiler y las trabas a la promoción marcan el debate del Inmoforum Barcelona

Las críticas a la regulación de los precios del alquiler y la demanda de una mayor seguridad jurídica y de políticas que favorezcan la oferta y faciliten el acceso a una vivienda estuvieron en el centro del debate de la primera sesión del encuentro digital Inmoforum Barcelona, que organizan SIMAPro, Prensa Ibérica y El Periódico de Cataluña.

Un encuentro en el que han participado Pedro Soria, director comercial de Tinsa; Lluís Marsá, presidente de APCE Cataluña; Susana Sandin, socia directora de Sandin Abogados Real Estate; y Jordi Roig, gerente de Promociones en Cataluña de Metrovacesa, moderado por Eduard Palomares, redactor El Periódico de Cataluña.

El debate se planteó en torno a tres asuntos principales: la vivienda social, preferentemente de alquiler, la sostenibilidad y la financiación. De los tres temas analizados por el coloquio, la vivienda social es el que ha acaparado más tiempo y debate.

El presidente de APCE Cataluña sentó las bases del debate al afirmar que parte del déficit de la producción de viviendas en Cataluña (“25.000 anuales y estamos un 40% por debajo”) se debía a los frenos que supone la reserva de un 30% del suelo a la vivienda protegida y que el precio del módulo “no se haya revisado en Barcelona desde 2005, lo que la hace inviable la escalada de los costes del promotor”. En la misma línea se manifestó Jordi Roig, quien reclamó la necesidad de encontrar “un punto de equilibrio” para garantizar la rentabilidad de muchos proyectos residenciales, “que en la actualidad no tienen”.

Pedro Soria, director comercial de Tinsa, señaló las condiciones para asegurar la viabilidad de la vivienda social, con especial incidencia en el alquiler protegido. “más seguridad jurídica, más políticas actividad orientadas a favorecer el acceso a la vivienda y más vivienda en régimen de alquiler”. No obstante, en su intervención Pedro Soria insistió en la necesidad de distinguir y separar el alquiler privado del alquiler social, “que es una responsabilidad de la Administración”, matizó.

Un argumento, que con ligeras matizaciones continuó Susana Sandín, para quien los años venideros serán años de alquiler, tanto para el alquiler libre como social. “Esta es una demanda que se pide desde la sociedad”, recordó, al tiempo que llamó la atención sobre el hecho de que el porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total del parque residencial esté siete puntos por debajo respecto a la media europea (23% frente al 30%).

Medidas contraproducentes

Para Sandín, la reciente limitación en los precios del alquiler decretada en Cataluña no va a contribuir a reducir esta diferencia, más bien todo lo contrario. “Va a ser contraproducente, como ya se ha demostrado en otros países de nuestro entorno. El problema del precio es un problema de oferta y demanda”.

En este sentido, Pedro Soria alertó sobre el impacto que medidas restrictivas como las decretadas en Cataluña puede tener en modelos de negocio con un interesante potencial futuro, como el built to rent, “sobre todo si tenemos en cuenta que la rentabilidad del alquiler se ha situado en los últimos años en torno al 3%, mientras que la del bono apenas ha llegado al medio punto porcentual”.

Por su parte, Lluís Marsá también se mostró muy crítico con la limitación del precio del alquiler, “innecesaria”, en su opinión, a tenor de la evolución registrada por este en Barcelona en el período 2008-2020. “Descontada la inflación, que ha sido del 13%, en el conjunto de Barcelona el precio del alquiler se ha incrementado un 12%, pero en su área metropolitana solo un 2%”, aseguró.

Marsa lamentó también que “estas limitaciones al libre funcionamiento del mercado de la vivienda en alquiler puedan llegar a espantar a los grandes fondos de inversión interesados en este negocio”. A modo de conclusión, Pedro Soria insistió en la autorregulación del mercado como el mejor mecanismo para el control de los precios. “Lo hemos visto en Madrid durante esta pandemia. El reingreso en el mercado convencional de numerosos pisos turísticos ha impulsado a la baja el precio del alquiler”.

Sostenibilidad y financiación

Respecto a la sostenibilidad, los cuatro ponentes del coloquio coincidieron en que se trata de una exigencia social que ha llegado al sector para quedarse y que cada vez se configura más como un factor competitivo en la estrategia de posicionamiento de un proyecto residencial.

Para Pedro Soria “la sostenibilidad es un coste que ya tiene asumido el promotor y la tendencia a favor de la industrialización del proceso constructivo va también en esta línea”. Lluis Masa, por su parte, criticó que muchos aspectos del actual Código Técnico de Edificación entorpecen una mayor implantación de los principios sostenibles en el sector.

El último de los temas abordados por los ponentes del primer Inmoforum Barcelona fue el de la financiación, tanto desde la perspectiva del promotor como de la del futuro propietario. Para Susana Sandín, la solución al problema de la financiación pasa no solo por “mejorar los tipos de interés del crédito promotor, sino también por reducir la carga impositiva asociada a la compra de una vivienda”.

Por su parte, Lluis Marsa, recogiendo la sugerencia que recientemente propuso la presidenta del banco Santander, Ana Patricia Botín, se mostró partidario de instituir algún tipo de garantía que permita reducir el coste inicial, “la entrada”, de acceder a una vivienda.

Una idea que también apoyó Pedro Soria: “Hay que ayudar al sector para que pueda acoger a este grupo de población joven que no tiene para la entrada, pero sí para pagar el crédito”. Sin embargo, y aun reconociendo que se trata de “vasos comunicantes”, el director comercial de Tinsa considera que “es menos importante favorecer el crédito promotor que facilitar el acceso a la vivienda”.

La segunda y última sesión de Inmoforum Barcelona se celebrará mañana viernes 23 de octubre y estará centrada en el análisis del mercado no residencial. En él participarán como ponentes Cristina García-Peri, socia senior de Grupo Azora; Juan Barba, partner de Meridia; Cristian Oller, country manager Spain de Prologis Spain; y Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona.

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