La burocracia en torno al escaso suelo urbanizable frena la promoción y encarece la vivienda

Por José Luis Marcos, presidente de Proel Consultoría.-

Pretendo, en modo “liviano”, poner negro sobre blanco mi visión actual del sector y su inmediato futuro, sus problemas, sus oportunidades y que es lo que se puede esperar en el corto plazo, haciendo especial hincapié en el freno que supone la carencia de suelo.

Navegamos a una velocidad de crucero de unas 100.000 viviendas de obra nueva al año, para una población que supera los 47 millones de almas. Y me parece poco, creo que se necesitan más hogares y por ahí tenemos un futuro halagüeño, al menos en el corto plazo, porque todavía hay cohortes demográficas que, potencialmente, pueden ser compradores.

Lo que tira del mercado es la demanda, y hoy en día ésta es potente. Otra cosa es que se vea recortada en el cierre de operaciones por la insolvencia sobrevenida para pagar los precios de los inmuebles, fundamentalmente en el acceso a la primera vivienda de los jóvenes. En definitiva, por mucha necesidad que tengas de una vivienda solo compras lo que puedes pagar, y ciertamente los precios están inasequibles para una parte de la demanda que tenemos; precios que no van a cambiar porque los costes del suelo y la construcción no van a bajar, más bien al contrario.

El suelo está en la base de la formación del precio. Hay poco porque se genera poco, hablo fundamentalmente de lo que tengo más cerca que es la Comunidad de Madrid, pero el panorama no es diferente en sitios tan dispares como Málaga o Euskadi, por irme de una punta a otra del país. El suelo es un bien escaso. No soy quién para sacar ningún dedo acusador, pero parece que los tiempos que manejan las administraciones públicas son diferentes de los del común de los mortales. Como muestra vale un botón, el caso de ARPO, el mejor suelo no solo de España sino posiblemente de Europa. En el año 2000 se constituye la Comisión Gestora, la Junta de Compensación en 2008, y 21 años después no me consta que estén inscritas las fincas nacientes de la reparcelación y la urbanización y su proceso está a la espera de que se haga el colector, un paso necesariamente previo a que se pueda urbanizar y, en su caso, se dé la compatibilidad de licencias de construcción.

Amenaza para el sector

En general, el proceso de transformar el suelo es muy lento. Cada desarrollo es un mundo, pero el denominador común es que los tiempos se eternizan y eso no es bueno para nadie. Incrementar el precio del suelo artificialmente, impide a la Administración hacer suya la cascada de impuestos e ingresos para el erario que genera el proceso promotor y arruina la tasas internas de rentabilidad de los inversores porque el tiempo va en su contra, con el añadido de que, además, las entidades bancarias como norma general no financian suelo.

Esta situación de carencia de suelo no beneficia a nadie. No sé si las cosas, necesariamente, han de ser así o si una mayor rapidez en la gestión acabaría con una de las amenazas que tiene el sector que no es otra que el suelo es un bien escaso y por ello caro, en momentos en los que la demanda aprieta.

El otro pilar en la formación de los precios está en los costes de la ejecución y eso es un enigma inmerso en un misterio. Podemos decir que el sumatorio de mano de obra y materiales, para calidades “standard”, no baja de los 1.000 euros con honrosas excepciones situándose de media en los 1.300 euros/m2/construido.

En una situación con poca oferta, los precios no van a bajar, más bien al contrario. Una parte de nuestro trabajo brujulea en el mundo del suelo hoy, que son los inmuebles de pasado mañana, y ciertamente asusta ver hasta dónde puede llegar el precio para un riesgo notable y un magro beneficio como el que supone la promoción.

Para acabar, una modesta reflexión sobre la vivienda protegida. Para un promotor es muy difícil hacerla, puesto que los precios topados que la regulan son del abril de 2008, han pasado 13 años, y estos precios de venta solo posibilitan la gestión cooperativa, no hay margen para más. Lo que es una pena porque promover es crear puestos de trabajo, generar valor añadido, impuestos: “mover la máquina” de la economía.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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