La vivienda nueva se encarece con mayor intensidad que la de segunda mano y se vuelve cada vez más inaccesible para las rentas medias, debido principalmente a la escasez de oferta. El precio de la vivienda de obra nueva subió un 7,6% en 2024, frente al 4% que lo hizo la vivienda usada, con lo que la vivienda a estrenar (con un precio medio del metro cuadrado de 2.528 euros) es un 44% más cara que la segunda mano, que cerró 2024 con un precio medio de 1.750 euros, según el informe “Vivienda de obra nueva 2025”, elaborado por Tinsa by Accumin.
Además, en dicho informe se advierte que la ratio de esfuerzo teórico de compra (porcentaje de la renta disponible que hay que destinar a pagar el primer año de una hipoteca) se sitúa en el 49% para el producto de obra nueva, “superando el nivel de accesibilidad considerado crítico, frente al 36% general, incluyendo la segunda mano.
El esfuerzo teórico para comprar una vivienda de obra nueva alcanza el 49%, superando el nivel de accesibilidad considerado crítico
Tal y como explicó Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, durante la presentación del informe, la demanda residencial se ha incrementado notablemente desde 2021 por el aumento de la población, el ahorro acumulado, la resistencia del empleo y la movilización de la inversión. Sin embargo, las cifras de compraventa de vivienda nueva permanecen estancadas, evidenciando una limitación de la oferta disponible que deja demanda insatisfecha. Un desajuste que está tensionando los precios residenciales por encima de la inflación, especialmente en el caso de la obra nueva. “La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda. Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento”, afirmó Cristina Arias.
Como consecuencia, los crecimientos de precio más intensos en el segmento de obra nueva respecto a 2023 se concentraron en puntos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.
El informe destaca que la pérdida de poder adquisitivo durante el episodio inflacionista posterior a la pandemia agravó el acceso a la vivienda para los salarios medios, especialmente en las zonas de concentración de demanda (polos de empleo y los focos de actividad turística). También dificultó el acceso de estos salarios al segmento de obra nueva, en general más cara que la de segunda mano.
El desajuste entre oferta y demanda ha provocado que, en términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se haya revalorizado un 66% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se sitúe un 10% por encima de los máximos de la burbuja de 2007.
Sin embargo, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es engañosa, al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico. “Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 35% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene 21% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007”, indicó Arias.
Las ubicaciones que exceden los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 (descontando el efecto de la inflación) se sitúan en la costa mediterránea. Se trata de la región de Islas Baleares (+19% más que el máximo del ‘boom’) y de los municipios de Málaga y Benidorm (+2%). También Marbella y Santa Cruz de Tenerife se alinean con el máximo de sus series, aunque sin llegar a rebasarlos.
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