Caixabank prevé un desplome de las compraventas de viviendas de más de un 30% por el Covid-19

La crisis del Covid-19 pasará factura al negocio inmobiliario, aunque el sector está más preparado para aguantar el golpe porque sus “fundamentos” son “mucho más sólidos”. Esta es la principal conclusión del último informe inmobiliario de CaixaBank Research, que prevé que las compraventas se recorten este año entre un 30% y un 40%, y que los permisos para edificar retrocedan entre un 20% y un 40%.

La economía de los hogares y de las empresas está más saneada hoy que en vísperas de la crisis de 2008, lo que explica la mayor resiliencia ante la crisis generada por la pandemia. Además, los bancos gozan de mayor solvencia y liquidez, y están menos expuestos al crédito de promotoras y constructoras.

CaixaBank Research también prevé un recorte de la actividad promotora, con una caída de entre un 20% y un 40% de los permisos para edificar en 2020. Sin embargo, el precio de la vivienda caerá en menor medida, con un descenso acumulado (2020 y 2021) del 6% al 9% respecto a antes de la crisis del coronavirus, sobre todo en zonas turísticas y vivienda de segunda mano.

Caixabank prevé que los precios de las viviendas caigan del 6% al 9% acumulado respecto a niveles de antes de la pandemia hasta 2021

Buena parte del descenso de las ventas de viviendas se deberá a la caída de la demanda de extranjeros, aunque la entidad espera que la demanda de segunda residencia por parte de españoles aguante mejor, como ya pasó en 2008.

El estudio también constata que el confinamiento y el teletrabajo pueden cambiar las preferencias residenciales: sobre la ubicación (se puede vivir más lejos del trabajo si hay que ir menos) y sobre el tamaño y distribución (se querrán viviendas más amplias y con distintos usos del espacio).

Eso también puede influir en la planificación urbanística, de transportes y servicios públicos, y puede aumentar el interés del ciudadano por la sostenibilidad de su casa y la consiguiente rehabilitación.

La pandemia también puede modernizar al sector: las inmobiliarias más digitalizadas están sacando partido, porque la pandemia ha potenciado visitas virtuales; y la parálisis de las obras a causa de las distancias de seguridad ha evidenciado que el sector está “rezagado” en tecnologías digitales y robotización.

¿Quién puede dejar de vivir de alquiler?

En lo que se refiere al mercado del alquiler, la entidad no descarta que salga beneficiado de esta crisis, ante la caída de las compraventas: la incertidumbre y la incapacidad de ahorro de los aspirantes a comprar les pueden llevar a seguir siendo inquilinos.

El estudio profundiza en este punto, analizando el potencial de inquilinos españoles que podrían permitirse comprar: el 49% de ellos tiene ingresos suficientes para adquirir una vivienda, pero sólo el 13% tiene además los ahorros necesarios para emprender la compra (hace falta un ahorro de al menos el 20% del valor de la vivienda, porque el importe de la hipoteca suele concederse por el 80% de ese valor).

CaixaBank Research ha utilizado el índice Hari (Housing Affordability for Renters Index), que mide precisamente la proporción de inquilinos con ingresos suficientes para comprar (el 49% citado), y el índice Hari-ahorro (13%).

Por tanto, el 36% de los inquilinos sí alcanzan ingresos para comprar, pero les faltan ahorros para hacerlo; y este porcentaje se eleva al 41% entre los jóvenes (18-35 años), con más incapacidad aún de ahorrar.

El problema para comprar es peor en ciudades grandes, por la poca capacidad de ahorro (en parte, porque allí hay alquileres altos): así, menos del 10% de inquilinos podrían comprar, con los ingresos y ahorros que tienen, en ciudades como Zaragoza, Bilbao, Barcelona y Palma.

El estudio propone la implantación de avales a los préstamos para la primera vivienda (similar al ‘Help to Buy‘ británico) para reducir la cantidad inicial que debe aportar el comprador (aunque admite que el paro puede mitigar ese estímulo); y añade que promover la oferta de alquiler asequible potenciaría la capacidad de ahorro y, por tanto, la capacidad de comprar más adelante.

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