2022 será el gran año del build to rent en Valencia

Las excelentes cifras de inversión con las que ha arrancado 2022 hacen prever que este ejercicio será el gran año del build to rent en Valencia, según estiman desde Colliers Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance, y Rafael Paz, director de la oficina de Valencia.

Valencia es la tercera ciudad de España y destaca en el mercado residencial, no solo por su sólido crecimiento demográfico sino por los factores económicos que impactan en su desarrollo. Cuenta con una población total de 1,4 millones de habitantes en su área metropolitana y es la tercera provincia con mayor incremento poblacional por detrás de Madrid y Barcelona, habiendo aumentado casi 130.000 nuevos habitantes en los últimos 5 años.

Su desarrollo económico va mucho más allá del turismo. Valencia es el cuarto puerto de Europa y el primero de España con aproximadamente 5,6 millones de contenedores gestionados en 2021. La ciudad ha apostado por un desarrollo tecnológico de primer nivel en el que desatacan las lanzaderas y compañías tech surgidas alrededor del puerto y las universidades (Universidad Politécnica de Valencia y la Universidad de Valencia), ambas entre las principales europeas. En este sentido, su importante atractivo se muestra en las cifras de recepción de estudiantes Erasmus e internacionales, siendo una de las primeras ciudades universitarias de Europa, atrayendo cada año a más de 4.000 estudiantes extranjeros y a 22.000 de otros puntos de España.

A medio plazo, la ciudad ha hecho también una importante apuesta económica con la construcción de la gigafactoría de baterías eléctricas de Volkswagen y la consolidación de la histórica factoría de Ford en Valencia, entre otras. Este crecimiento económico y su incuestionable desarrollo demográfico encuentra soluciones en el sector residencial en alquiler, necesario para absorber la demanda de vivienda que genera.

En lo que respecta al sector residencial en alquiler, que considera esquemas BTR y PRS (build to rent y private rented sector) Valencia es el tercer mercado en España habiendo logrado atraer un volumen de inversión superior a los 100 millones de euros en 2021. Según Colliers, 2022 será el gran año del BTR en Valencia. La opinión de sus expertos está corroborada por las excelentes cifras registradas en el mercado valenciano del BTR en los cuatro primeros meses del año. La ciudad del Turia acumula ya 105 millones de euros en este tipo de operaciones, superando la cifra de inversión alcanzada por todo el sector residencial el año anterior.

Recientemente en Colliers habéis asesorado 2 de las 3 operaciones de build to rent realizadas en Valencia en 2022. ¿Qué tienen en común estas operaciones?

Antonio de la Fuente: Estas dos operaciones han sido muy diferentes no solo por el volumen, 18 millones de euros (90 viviendas) y 66 millones de euros (281 viviendas), sino por la estructura de las transacciones.

En la primera hemos conseguido hacer una operación triangular con activos propiedad de un inversor, que vendíamos de forma simultánea a un inversor institucional final mediante un forward purchase. El desarrollo llave en mano lo realizaba un promotor/constructor ajeno a la operación y que buscamos ex profeso. En la otra, AQ Acentor, un promotor que había avanzado con un proyecto que inicialmente no había sido concebido para vivienda en alquiler, ha desinvertido a unos precios muy competitivos, vendiendo el proyecto a un fondo gestionado por Catella por 66 millones de euros.

En cualquier caso, las dos operaciones han supuesto un éxito. Cuando nuestros clientes nos contactaron para comentarnos las operaciones, en activos que llevaban tiempo en el mercado, analizamos ambas desde el punto de vista del mercado de inversión. Estudiamos muy bien las condiciones del mercado de alquiler local y adaptamos la estructura de la operación y el proceso de comercialización en función de las necesidades del mercado de inversión institucional.

¿Pensáis que con estas operaciones nos estamos acercando a los niveles máximos que puede admitir una ciudad como Valencia?

Rafael Paz: En absoluto. Estas operaciones no son más que la constatación de la importancia que va a tener Valencia en un mercado como el BTR. Un mercado que, en otras ubicaciones como Madrid, ya ha alcanzado un nivel de competencia y escasa rentabilidad que complica la introducción de nuevos inversores. Valencia y otras ubicaciones comparables van a ser el objetivo de inversión de casi todos los inversores en los próximos años.

La apuesta inversora por el sector inmobiliario de Valencia es fuerte. ¿Cómo creéis que van a afectar estas inversiones a otra tipología de activos?

Rafael Paz: Aparte del efecto en el mercado de living por el talento que atraerán, estos grandes proyectos impulsan otra serie de empresas relacionadas directa e indirectamente, que en un primer momento se verá reflejada en la absorción de suelo industrial y naves logísticas en la provincia de Valencia, pero también pensamos tendrá un efecto directo en las oficinas. Un mercado en el que hemos pasado muchos años con muy pocas iniciativas de promoción o reconversión, porque la absorción y las rentas parecía desaconsejarlo. Confiamos en un incremento de las rentas y por tanto de iniciativas de promoción de oficinas que serán absorbidas.

Se ha hablado mucho del producto de vivienda BTR porque no todo vale. ¿Cómo lo definiríais en pocas palabras?

Antonio de la Fuente: El producto BTR no solo tiene que tener cierto tamaño y contar con un diseño específico y ad hoc que permita romper con dinámicas de precios de viviendas en competencia en los alrededores, sino que, cada vez más, debe tener unas características energéticas más singulares.

Rafael Paz: Efectivamente, el producto BTR o cumple criterios de ESG o no es un producto en el que los inversores puedan invertir. Esto es algo que llevamos analizando en Colliers desde hace años y cada vez tenemos más claro el retorno económico de una inversión de estas características.

¿Qué zonas pensáis que pueden atraer la inversión institucional en vivienda en alquiler (BTR) en Valencia?

Antonio de la Fuente: Hay dos características fundamentales que debe tener un proyecto BTR para que resulte atractivo al inversor institucional. Estas son la ubicación y cercanía a polos de demanda y la buena comunicación, preferiblemente en transporte público. Es por esto que, todas las ubicaciones que hay en dentro de la V-30 van a tener interés para el inversor institucional, porque van a ser homologables a otras inversiones que se han realizado en otras ciudades europeas. Por eso, ubicaciones como Quatre Carreres, Malilla o Turianova – Fuente de San Luis al calor del Hospital de la Fe tienen todo el sentido.
Rafael Paz: Efectivamente dichas zonas van a estar en el objetivo de todos los inversores, pero no van a ser las únicas, por ejemplo, pensamos que el sector La Torre tiene potencial para el desarrollo de viviendas asequibles ya que el suelo está aún en niveles de precio que lo permiten. Otras áreas como Patraix / Tres Forques / Vara de Quart, Mislata, Moreras y en un futuro el PAI del Grao, serán importantes polos de atracción de inversión en el corto plazo.

En otras ubicaciones/comunidades autónomas y ciudades se está empezando a crear un importante parque de vivienda en alquiler de la mano de la colaboración publica privada, ¿creéis que esta es la gran asignatura pendiente?

Antonio de la Fuente: Para Valencia, que el proyecto de vivienda protegida haya quedado desierto, desde luego no es una buena noticia. Los precios actuales de los módulos de vivienda hacen imposible la construcción de vivienda protegida en toda la comunidad autónoma si no hay subvenciones, aunque el suelo se dé con carácter gratuito. Por otro lado, la posibilidad de que la Administración Pública ejerza el derecho de retracto en la entrega dificulta la restructuración de procesos de forward funding.

Para que estos proyectos sean factibles se requieren unas condiciones económicas y técnicas que hagan viable el plan de negocio de los inversores. En el caso de Valencia y de la Comunidad Valenciana eso pasa por una imperiosa necesidad de actualización de los módulos de vivienda protegida y la selección de parcelas donde se pueda desarrollar el suficiente número de viviendas. u