El 40% de las patrimonialistas de oficinas y grandes empresas ya invierte en sostenibilidad

España se ha puesto las pilas en materia de sostenibilidad. Las empresas quieren que sus oficinas contemplen medidas de eficiencia energética y fomenten el bienestar de sus plantillas, una preocupación que la Covid-19 ha acelerado. Por ello, promotoras y empresas patrimonialistas se ocupan de que sus edificios obtengan certificados que lo acrediten, lo que aumenta la competitividad de estos activos.

No hay marcha atrás. Las oficinas sostenibles no son el futuro sino el presente, según los expertos del sector. Estos coinciden en que la actual situación sanitaria no ha hecho más que acelerar dicha transformación debido a que “la pandemia ha puesto la salud en el centro, provocando que se demanden sellos que se focalizan en el confort y la salud del usuario, garantizando la calidad del aire, agua, luz, ruido y una mayor seguridad de los espacios frente a un posible contagio”, tal y como afirma Raúl Calvo, national director Technical Property Management de Savills Aguirre Newman.

Siempre teniendo en cuenta que “cuando hablamos de sostenibilidad, no solo nos referimos a las características físicas de los edificios como la eficiencia energética o la circularidad del agua. Los inmuebles cada vez más cuentan con políticas de bienestar para sus empleados, que indirectamente también impactan sobre la sostenibilidad y el medioambiente. Las compañías apuestan por edificios enfocados al beneficio de las personas incluyendo en los espacios de oficinas zonas wellness, guarderías, espacios verdes y luminosos, así como áreas de desconexión digital”, aclara Rafa Mateu, socio de Cushman & Wakefield y Head of Asset Services en España.

Sin embargo, esta apuesta por la sostenibilidad no es nueva. “Hace ya más de 10 años que se inició la certificación de edificios con sellos de sostenibilidad y eficiencia y desde aquel entonces hasta hoy día han pasado de ser una característica escasa en el parque inmobiliario, incomprendida y poco apreciada, a convertirse en un factor casi imprescindible y valorado por todos los implicados en el sector inmobiliario” asevera Raúl Calvo, que recuerda que “el segmento oficinas siempre ha estado a la cabeza en cuanto a certificaciones que ahora ya se extienden a todos los usos”.

“Hoy en día, en el sector de oficinas, obtener un sello de sostenibilidad ya no se percibe como algo que mejore la competitividad del activo si no que ha pasado a ser algo fundamental, valorándose negativamente el hecho de no tenerlo, precisa el directivo de Savills Aguirre Newman, quien afirma que “las empresas pioneras en este campo están concluyendo la mejora de los sellos ya obtenidos con la intención de obtener los mayores niveles de certificación, estrategia que les permite diferenciarse de la competencia”.

En la última década “la definición de los espacios de oficinas ha evolucionado, y la llegada de la pandemia al mundo ha provocado también que muchas de las tendencias que ya se venían gestando se aceleren, por lo que los inmuebles de oficinas requieren otras características, tecnologías e instalaciones enfocadas a la sostenibilidad”, añade el representante de Cushman & Wakefield, quien apunta que “la sostenibilidad en el real estate ya no es opcional”, debido a que en los próximos años “la legislación obligará a construir bajo parámetros sostenibles y los promotores son conscientes de que tendrán una mejor financiación y menores impuestos si realizan proyectos con criterios que reduzcan la huella ambiental”.

Ignacio Sobrino, director del área de Oficinas de JLL España, está de acuerdo en resaltar que la pandemia del Covid-19, así como ha ocurrido con el teletrabajo, ha sido un acelerador en materia de sostenibilidad”, pero hace notar que esta preocupación no es nueva y que “los grandes patrimonialistas llevan varios años adaptando sus activos e introduciendo actuaciones enfocadas a la sostenibilidad como es la mejora de las prestaciones de las pieles de los edificios o la mejora de la eficiencia de las instalaciones y calidad de aire interior ante la alta demanda de activos más eficientes y sostenibles por parte de sus clientes que, en el corto plazo, tienen la preocupación de reducir costes y mejorar la actividad de sus negocios”.

“El 40% de las patrimonialistas de oficinas y grandes empresas ya están invirtiendo en términos de sostenibilidad para reducir riesgos y aumentar su rendimiento”, afirma Sobrino.

Paula Albadalejo, directora de Project & Development Services de JLL España, también coincide en señalar que la pandemia ha acelerado un cambio inevitable en las oficinas como tipología de espacio. “La digitalización, las restricciones de movilidad, la conciliación o los mayores niveles de exigencia en cuando a salud y bienestar de los empleados, entre otras cuestiones, obliga a concebir espacios diferentes que aporten un notable valor añadido al que se ha convertido en nuestro espacio habitual de trabajo en casa”. Indicando que esa “mutación” de prioridades se suma a la creciente preocupación por el medioambiente y al fuerte compromiso por minimizar el impacto en la huella de carbono de nuestra sociedad, provocando una drástica reordenación de las inquietudes de las compañías a nivel global.

Requisito casi obligatorio

Pero es que, además, el comportamiento energético eficiente de un edificio ha pasado de ser una ventaja a un imprescindible, y “el no cumplir con altas exigencias en cuanto a sostenibilidad se refiere, supone ya una desventaja competitiva demasiado importante”, avisa Paula Abadejo.

“Las certificaciones de sostenibilidad se están convirtiendo en un mínimo estándar, con un efecto determinante en la ‘alquilabilidad’ de un activo, por lo que el parque inmobiliario está cada vez más alineado con las exigencias de los distintos estándares de certificación de sostenibilidad”, puntualiza.

Luis Cabrera, director de Sostenibilidad & Movilidad de CBRE España, considera, igualmente, que la pandemia ha acelerado la incorporación de la sostenibilidad como un atributo esencial en la actualidad. Y opina que “por ello, es unos los aspectos que va a marcar, y ya lo está haciendo, la consultoría inmobiliaria del futuro”.

“Los ocupantes son cada vez más exigentes en cuanto a la calidad de los edificios, criterios de sostenibilidad y el bienestar que ofrecen, lo que seguirá impulsando a los propietarios a renovar sus oficinas, apostando por proyectos donde la tecnología, la salud y los espacios colaborativos cobrarán protagonismo. Los criterios de sostenibilidad se van a tener en cuenta incluso en la selección de la nueva sede. Las empresas ya pueden saber la huella de carbono de sus empleados en el commuting, y a partir de ahora a través de soluciones como Fractal podrán saber el impacto que tendrá en el medioambiente la selección de un activo y otro”.

“Más pronto que tarde, cualquier inversor pedirá a las inmuebles calificaciones de sostenibilidad adecuados”, asegura el directivo de CBRE, que avisa que los fondos cada vez están más atentos a las certificaciones energéticas de los inmuebles en los que invertir, por lo que “llegará el momento en que la falta de certificación energética supondrá para un inmueble una devaluación mayor que la inversión que sería necesaria para actualizarlo”.

Asimismo, a nivel de fondos de inversión, se están levantando muchos que son sostenibles. Para estos vehículos es imprescindible que los edificios tengan un mínimo de certificaciones, por lo que la tendencia irá al alza, indican desde Cushman & Wakefield.

Rehabilitaciones

Esta preocupación medioambiental y por la salud de los empleados se percibe también en las reformas de oficinas. “Las rehabilitaciones que se llevan a cabo hoy en día tienen en cuenta los parámetros de sostenibilidad y habitualmente empiezan cualquier proyecto de reforma de oficinas siguiendo los requerimientos de las certificaciones, ya que es lo más eficiente y riguroso, sirven de guía”, recalcan desde Savills Aguirre Newman.

Desde Cushman & Wakefield resaltan que “los promotores están desarrollando proyectos de ‘carbono cero’ o ‘neutrales’, ya que todos los desarrolladores son conscientes de que se mueven en un entorno donde los proyectos sostenibles tienen una mayor facilidad para la financiación, menos impuestos, y prevén que la legislación será más restrictiva con los inmuebles que no lo sean”.

El papel de las socimis

Las socimis juegan un papel importante en la sostenibilidad del parque de oficinas, como se apunta en un reciente estudio de PWC, en el que destaca “el compromiso con la sostenibilidad de su cartera” que tienen estas sociedades que deben “considerar diversos aspectos en materia de construcción, eficiencia y medioambiente durante cada una de las fases del ciclo de vida de sus activos”.

Fruto de esta política de las socimis, el 78% de los 122 activos de oficinas de Merlin Properties, que suman 1.330 millones de m², cuenta con certificaciones de sostenibilidad, tal y como informó la compañía en la presentación de sus resultados de 2020.

Además, el año pasado la sociedad que lidera Ismael Clemente impulsó otra importante medida: conectar los 33 edificios de oficinas que tiene en el norte de Madrid en un ‘hub’ de transporte y servicios, un proyecto que supone la creación de una Oficina de Sostenibilidad y Movilidad conjuntamente con CBRE y Tema Consulting, habilitar huertos en los edificios y equipar todos los inmuebles con placas solares para incrementar el nivel de autoconsumo.

Colonial también aspira a ser líder en ESG (criterios ambientales, sociales y de gobernanza, por sus siglas en inglés). Para conseguirlo, la compañía –que tiene a Pere Viñolas como consejero delegado– está trabajando en “la implementación del plan estratégico de descarbonización” informan desde la empresa, un plan que supone el compromiso del Grupo Colonial para que en el año 2050 todo su portfolio de oficinas sea neutro en emisiones de carbono, para estar totalmente alineado con el acuerdo de París, celebrado en diciembre de 2015.

Actualmente, el 93% de la cartera en explotación de oficinas tiene sellos de certificación energética Leed o Breeam “un elevado nivel de certificaciones sitúa a Colonial en una posición de liderazgo europeo en eficiencia energética” manifiestan desde la inmobiliaria.

Por otra parte, Colonial hace especial hincapié en que construirá el primer edificio de oficinas totalmente en madera de España “hecho sin precedentes en el mercado de oficinas en España”. El inmueble Witty Wood constará de 4.100 m² construidos destinados a uso de oficinas. en pleno corazón del 22@. Desde la firma subrayan que “la ingeniería de madera actúa como un almacén de CO2, por lo que reduce considerablemente las emisiones que impactan en el calentamiento global” y precisan que “solamente durante la construcción, se reducirán en un 50% las emisiones de carbono”. Por estas y otras características, el edificio contará con las máximas calificaciones medioambientales: LEED Platinum y WELL Platinum”.

GMP Property también resalta que, como promotor e inversor patrimonialista de edificios de oficinas en Madrid, “incorpora la sostenibilidad como pilar estratégico de su visión de compañía, tanto la sostenibilidad medioambiental como la sostenibilidad en el proceso de creación de valor, a través de la calidad e innovación en la gestión, procesos y productos, con especial hincapié en el fomento de la salud y el bienestar de los usuarios de sus edificios, por lo que ha sido pionera en España en apostar por las certificaciones LEED, WELL BUILDING STANDARD y WELL HEALTH & SAFETY RATING”, declara Xabier Barrondo, director general de Negocio de GMP Property.

Desde la socimi de la familia Montoro destacan que 15 de los activos de oficinas que gestiona poseen sellos LEED y WELL, al tiempo que citan la ‘financiación verde’ como un claro ejemplo de la estrategia de desarrollo sostenible de sus edificios de oficinas que llevan.

GMP hace notar que “para que un préstamo firmado entre una entidad bancaria y un tercero sea considerado como ‘préstamo verde’ es necesario que tenga como objetivo promover la sostenibilidad ambiental y que esté calificado como tal por un consultor medioambiental, y recuerda que en 2018 se convirtió en la primera socimi que firmó un ‘préstamo verde’, un crédito para financiar la rehabilitación del edificio Castellana 77.

Posteriormente, a mediados del año pasado, la sociedad refinanció 525 millones de euros de deuda, correspondiente a un tramo de préstamo sindicado, para convertirlo en un ‘crédito verde’, y ya en noviembre de 2020 alcanzó un acuerdo con el Banco Europeo de Inversiones (BEI), mediante el cual el Banco de la UE financió a GMP con un préstamo de 28 millones de euros para el desarrollo de edificios de consumo de energía casi nulo y obras de reforma para mejorar la eficiencia energética de edificios existentes.

Sellos y certificaciones

“Existen varios sellos de sostenibilidad con un componente común tan importante, que la selección de uno u otro depende en muchos casos del origen del inversor, del promotor o de la ubicación del activo, siendo los más conocidos LEED (más extendido en América) y BREEAM (con mayor aceptación en Europa), detalla Paula Albadalejo de JLL, que precisa que “mientras que los anteriores sellos están diseñados para certificar el grado de sostenibilidad de los edificios, existen otros que se enfocan en medir los niveles de salud y bienestar de sus ocupantes. Bajo este ángulo, uno de los más extendidos es WELL y está entrando con gran impacto en el segmento de oficinas, entre otros”.

Desde Savills Aguirre Newman insisten en que los certificados de sostenibilidad “son ya una necesidad para estar en el mercado. Los inversores y los usuarios solicitan información sobre la sostenibilidad de los inmuebles en sus operaciones de inversión y demandas de espacio. Los sellos aportan valor y facilitan herramientas de evaluación sobre criterios internacionalmente reconocidos para cualquier momento del ciclo inmobiliario.

Las certificaciones aseguran el nivel de eficiencia y sostenibilidad en que se encuentran los inmuebles y permiten identificar acciones de mejora que redunden en los objetivos de reducción de emisiones, espacios más saludables y cómodos, y la mejora constante bajo criterios de sostenibilidad del impacto del sector inmobiliario tanto en el entorno como en las personas que los usan.

Otro valor añadido que tienen en común todas las certificaciones ambientales es que las verifica una tercera entidad independiente y de reconocimiento internacional. Esto confiere a los edificios de un valor distintivo, ya que todo el proceso de promoción e incluso el mantenimiento y la ocupación se somete a evaluación. La naturaleza de este proceso, con su respectiva documentación, da tranquilidad a posibles compradores y usuarios, ya que permite conocer aspectos característicos de los inmuebles que son internacionalmente admitidos.

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