La vivienda industrializada se abre camino en España

La vivienda industrializada se postula como una tendencia imparable que poco a poco coge velocidad en España. Cada vez son más las promotoras que apuestan por este modelo constructivo por considerar que tiene grandes perspectivas de crecimiento y un futuro brillante en convivencia con la construcción tradicional.

Hay consenso en el hecho de que la construcción industrializada, aquella que permite fabricar viviendas por módulos en naves industriales para después montarlas y anclarlas al terreno, es el futuro del sector residencial por su mayor sostenibilidad, ahorro de costes y menores plazos de ejecución. Pero también existe unanimidad en el sector en que queda mucho camino por delante.

En nuestro país, la producción industrializada no supera las 1.000 viviendas/año, lo que representa menos del 1% del total, muy lejos de las cifras que registran otros países europeos como Holanda o Suecia, donde las casas industrializadas suponen más de la mitad de la producción total, pero también está muy por debajo de las números de Alemania con más del 9% o Reino Unido (7%), lo que explicaría por qué más de cuarenta empresas del sector inmobiliario han creado la Plataforma para la Industrialización de Viviendas (PIV), con el respaldo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Actualmente, la producción industrializada no supera las 1.000 viviendas/año, lo que representa menos del 1% del total, muy lejos de las cifras que registran otros países europeos

“Las perspectivas de crecimiento, desde nuestro punto de vista, son altas. Me atrevería a decir que el nuestro es el único sector que sigue trabajando como hace 50 años, dando la espalda a la innovación, y con una productividad muy baja comparado con el resto. La transición, por tanto, nos parece obligada”, afirma Daniel Cuervo, miembro de la Junta directiva de la PIV y director general de Asprima.

Cuervo explica a grandes rasgos por qué la construcción de viviendas industrializadas puede ayudar al sector a reinventarse en el siglo XXI: “Esta modalidad constructiva es más sostenible que la construcción tradicional porque genera menos residuos; es más segura porque se desarrolla en fábricas; y más inclusiva, al atraer a colectivos que actualmente se encuentran fuera del sector de la construcción, como las mujeres y los jóvenes, principalmente. Además, se reducen los tiempos de ejecución en aproximadamente un 50%, lo que beneficia tanto a la empresa constructora y promotora como al cliente final, ya que se acortan los plazos de entrega”.

“Igualmente, destaca el directivo de Asprima, aumenta la calidad de la ejecución de la vivienda y reduce su mantenimiento, al ejecutarse en un entorno controlado en comparación a las condiciones extremas que se dan en una obra de construcción tradicional. Asimismo, esta tipología de construcción disminuye los accidentes laborales en un 20% aproximadamente, al ir equiparando las características de las condiciones laborales y procesos al sector industrial”.

Otro a punto a favor, que cita David Cuervo, es que la industrialización de los edificios permite un consumo óptimo de materias primas, reduciéndose las mermas y los residuos desde un 7% a un 1,5% con la ventaja de que éstos pueden ser reciclables de forma efectiva y con facilidad en fábrica. Unas ventajas a las que se añade el hecho de que “la vivienda industrializada puede ser susceptible de exportación gracias a que los costes de construcción en España de esta tipología de vivienda son inferiores a los costes de los países del norte de Europa, incluyendo los gastos de transporte hasta el país de destino”.

Empresas pioneras

Sin embargo, para empresas como AEDAS Homes levantar casas en fábrica no es el futuro sino el presente, ya que esta compañía es una de las pioneras en industrialización de la promoción residencial en España.

El menor impacto ambiental y los plazos de ejecución más cortos son algunas de las ventajas que avalan la construcción de viviendas con módulos realizados en fábricas

La compañía que lidera David Martínez se convirtió en 2018 en la primera promotora en impulsar la promoción residencial industrializada a gran escala en España, creando una línea de negocio centrada en este sistema de construcción.

La compañía informa de que ha impulsado 10 promociones totalmente industrializadas en 3D, es decir 100% offsite, con 183 viviendas, de las que cuatro promociones que albergan 95 viviendas ya están entregadas. Además, la promotora tiene en marcha otros 14 proyectos 2D, es decir con algún elemento offsite: 4 promociones con estructuras construidas en fábrica, 9 con baños industrializados y otra con fachada prefabricada.

Luis García Malo de Molina, director de Operaciones de AEDAS Homes, recalca que “a la vista de nuestra alta actividad en proyectos ligados a los Métodos Modernos de Construcción (MMC), queda claro que la industrialización de la promoción residencial ya es una realidad en España. En AEDAS Homes hemos impulsado este sistema de construcción en España siguiendo la estela de los países nórdicos, Reino Unido y EEUU, donde estas técnicas de construcción están más desarrolladas. Estamos convencidos de que hay que modernizar el sector inmobiliario en España si queremos asegurar su futuro, al igual que creemos que la construcción tradicional y los MMC convivirán y se complementarán”.

En Neinor Homes tampoco dudan de que la industrialización va a revolucionar el sector de la construcción en los próximos años. Fernando Hernanz, director general de Operaciones de Neinor Homes, manifiesta que la compañía “siempre está comprometida con la innovación y la transformación del sector de la construcción y, por tanto, la industrialización es un área estratégica de trabajo, por lo que actualmente tenemos varios proyectos en donde estamos estudiando el impacto y la repercusión de varios sistemas industrializados en aspectos como el tiempo, el coste o la optimización de la cadena de suministro para ver su viabilidad en nuestro sistema operativo y de negocio”. Y adelanta que están estudiando “varias promociones de edificación plurifamiliar en altura en zona centro y Cataluña, en las que estamos analizando varias opciones de construcción industrializada de forma que podamos determinar cuál es la óptima en cada caso”.

vivienda industrializada de Neinor
Vivienda industrializada de Neinor con paneles prefabricados de fachada.

Es evidente que la construcción industrializada resuelve muchos de los problemas de la construcción tradicional. Como son un menor plazo de construcción, una mayor certeza de coste o una mayor calidad. Existen varios sistemas de construcción industrializada tanto tridimensionales como bidimensionales y no hay uno mejor que otro. Cada proyecto, según sus características: localización, coste objetivo, plazo, etc, será más propicio para utilizar un sistema en concreto”.

El impulso de Avintia

Otra de las compañías que se muestran más convencidas de que la industrialización será uno de los principales motores de cambio en la construcción es el Grupo Avintia. “La apuesta de Grupo Avintia por la construcción industrializada, ámbito en el que es un referente en nuestro país, es imparable. Sólo a través de la construcción industrializada (CI) lograremos nuestro objetivo de evolucionar la construcción al siglo XXI”, sostiene José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial, quien recuerda que llevan años “apostando por la modernización del sector y trabajando en ello. De hecho, hace unos meses, en 2020, anunciamos también la creación de la primera fábrica de vivienda industrializada en España”.

Avintia cree que la construcción industrializada en altura está llamada a ser la aliada indispensable del build to rent y del alquiler asequible

Su aportación a dicha transformación viene de la mano de ÁVIT-A, el sistema integral de CI de Grupo Avintia, que “conecta el proceso de diseño y fabricación hasta el ensamblaje, utilizando las técnicas más innovadoras e integrando las soluciones específicamente desarrolladas por los partners para cada proyecto, dentro de la cadena de producción y montaje. Así, en ÁVIT-A estamos generando un ecosistema de innovación y colaboración, con el objetivo de que casi el 100% de los elementos estructurales de la construcción sean industrializados, es decir, se ensamblen en fábrica o lleguen a la obra para ser ensamblados allí”, explica el directivo.

A las ventajas antes mencionadas por Asprima en relación a la construcción industrializada, Avintia añade “una mayor calidad gracias a la profesionalización y especialización de la mano de obra, unido a la mayor trazabilidad; el cumplimiento del presupuesto, gracias a una planificación exhaustiva para minimizar imprevistos y desviaciones debido al empleo de metodologías como el BIM, entre otras innovaciones; además de operar en un entorno que ofrece mayor seguridad para los empleados, minimizando riesgos laborales, y contribuyendo a una mejor conciliación, inclusión y estabilidad, debido a la dinámica del trabajo en fábrica”.

Aliado del build to rent

Otro de los puntos que pesa a favor la construcción industrializada en altura es que puede ser una buena herramienta para aumentar el parque de vivienda en alquiler, creciendo de la mano del auge del build to rent que vive el mercado residencial español.

Daniel Cuervo opina que “efectivamente la industrialización inmobiliaria puede ser uno de los grandes revulsivos para reactivar la construcción y la promoción de viviendas, especialmente tras la crisis ocasionada por el Covid-19, aunque actualmente son todavía muy pocas las unidades que se construyen bajo esta modalidad en altura, por lo que a corto plazo no podría equipararse con otras fórmulas, pero no cabe duda de que a medio plazo podría ser parte de la solución de acceso a la vivienda”.

“El build to rent es quizás el que mejor encaja ya que reduce los tiempos de entrega lo que permite una explotación más rápida, evita las desviaciones en costes, mejora la calidad en la ejecución, reduce la postventa y los costes de explotación posterior”, añade.

Desde la Plataforma para la Industrialización de Viviendas (PIV) se estima que con el apoyo de la Administración se podría cuadruplicar la producción, lo que se traduciría en 600-800 millones de inversión

Desde Avintia también se incide en este hecho. “La facilidad para la construcción en altura, unida a que la construcción industrializada permite acortar plazos de ejecución y entregar las viviendas en un menor periodo de tiempo para su puesta en rotación nos hacen afirmar que la construcción industrializada está llamada a ser la aliada indispensable del build to rent y del alquiler asequible, con muchas otras ventajas como una menor postventa y más fácil mantenimiento, entre otras”, asegura el director de Avintia Industrial, quien pone como ejemplo el edificio de alquiler asequible que han ayudado a levantar para la joint venture Tectum-Locare, que se ha convertido en la primera promoción de vivienda industrializada en altura que se ha terminado en España: 124 viviendas de protección pública destinadas al alquiler, ubicadas en la localidad madrileña de Móstoles (Madrid.

Andrés Horcajada, consejero delegado y socio fundador de Tectum, cree que “la construcción industrializada en altura necesitaba ese empujón con este primer inmueble para marcar un antes y un después en el mercado residencial de alquiler” y explica que se decantaron por la construcción industrial ya que “el modelo que en Tectum-Locare necesitábamos tenía que mantener los estándares de calidad, minimizando los costes para permitir rentas asequibles y siendo capaz de aumentar su índice de sostenibilidad, favoreciendo así la reutilización de residuos, reduciendo los gastos, disminuyendo los desechos generados y aumentando la eficiencia energética”.

El CEO de Tectum destaca de la construcción en fábrica que “siendo un modelo que aporta una planificación y previsión más acertada, menores plazos de entrega y calidades adaptables a cualquier proyecto, su valor en el mercado de alquiler se verá reflejado como un papel clave”.

viviendas industrializadas de Tectum Locare
Promoción de 124 viviendas en alquiler en Móstoles de Tectum-Locare realizada con un sistema de construcción en altura de Avintia.

“Por un lado, este modelo de construcción permite construir más rápido, lo cual con la situación actual es crucial para poder responder a la necesidad de la población de más vivienda asequible y de calidad. Situación que se ha visto más remarcada debido a la crisis sanitaria”, comenta Horcajada, quien además destaca que “la planificación, el modelo lean construction y los costes controlados se suman a evitar los sobrecostes por errores que puedan repercutir en las rentas. De esta forma los inquilinos podrán optar por alquileres más asequibles. A esto hay que sumarle el valor de las instalaciones de eficiencia energética, que permitirán a los inquilinos que sus facturas se reduzcan, ya que podrán ahorrar en las rentas y en los gastos”.

El sector pide el apoyo de las administraciones públicas y fondos europeos para crear grandes plantas industriales destinadas a la construcción

“Estos valores de tiempo, ahorro y sostenibilidad están repercutiendo en el sector inmobiliario residencial de alquiler y más aún en el modelo de vivienda asequible, precisamente por el menor riesgo financiero, la adaptabilidad a cada proyecto y la sostenibilidad en la construcción tanto como en la vida del inmueble”, recalca Horcaja, quien adelanta que “actualmente estamos estudiando nuevos suelos y, aunque no todos encajan en un modelo de construcción industrializada, contamos con él en las propuestas, al igual que contamos con sistemas prefabricados, modelos 5S y sistemas de vanguardia con emisiones cero”.

Retos y barreras

Implicar a cada vez más promotoras, pero también a las administraciones públicas, así como utilizar los fondos europeos, pueden ayudar a impulsar esta forma más sostenible de levantar viviendas. En opinión de Luis García Malo de Molina, “el reto reside en conseguir que las distintas administraciones se involucren cada vez más en la implantación de la modalidad constructora. Mirando al futuro, la industrialización tiene ante sí varios retos como aumentar la capacidad de producción de una industria escasa y aún poco desarrollada y conseguir economías de escala que permitan reducir más los plazos y los precios. Del mismo modo, el sector deberá ser capaz de canalizar los fondos europeos de recuperación para hacer crecer el tejido industrial y servir de palanca de reactivación económica y sumar la inversión privada con la pública para crear grandes plantas industriales creadas por constructoras y promotoras”.

Neinor también apunta que “quedan barreras que derribar” y pone como ejemplos “el tamaño todavía pequeño del sector, en general un mayor coste de construcción, la limitada experiencia existente en algunos sistemas, así como también una limitada capacidad de fabricación o la dificultad para encontrar financiación para ciertos sistemas. Por este motivo, es tan importante el apoyo de las Administraciones para impulsar la industrialización y crear una red de apoyo y soporte a las empresas que quieran asumir el riesgo de poner en marcha proyectos de este tipo”, sostiene el director general de Operaciones de Neinor Homes.

José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere, asegura que en su promotora creen que la industrialización es la técnica constructiva del futuro, “por ese motivo fuimos la compañía pionera en España en innovar y desarrollar este proceso constructivo. Sin embargo, a pesar de haber desarrollado al máximo nuestro conocimiento en este ámbito, nos hemos encontrado con que existen tres grandes problemas que dificultan su implantación en el corto y medio plazo”.

“La primera de ellas es la dificultad de financiación para los compradores. Al acortar los plazos de construcción de, por ejemplo, 24 hasta siete meses, también reducimos el tiempo que tienen nuestros clientes para construir el stock de ahorro necesario para abonar la entrada de su vivienda”, indica el CEO de Vía Célere, que señala como el segundo gran problema a la regulación bancaria.

La limitada capacidad de fabricación o la dificultad para encontrar financiación de promotores o compradores son algunas de las barreras a este modelo constructivo

“Actualmente, la normativa del Banco de España indica que los préstamos promotores van avalados por dos variables: el suelo y el vuelo. El conflicto existe con la segunda, ya que, aunque la construcción avance en las fábricas, el perito que vaya a revisar cómo avanza la obra no puede observar los avances de la misma en su emplazamiento final, ya que el transporte y ensamblaje de los módulos que conforman el edificio se realiza justo al final del proceso”.

Por último, y a juicio de José Ignacio Morales, existe una falta de adaptación de la industria constructiva. “Actualmente, si las grandes promotoras de España pidiésemos hacer dos o tres promociones mediante el sistema industrializado, no podríamos encontrar suficientes constructoras que pudiesen acometer estos proyectos”. “Por tanto, dado que creemos que por el momento aplicar este método de construcción de forma generalizada es imposible, en Vía Célere hemos decidido centrar nuestros esfuerzos en seguir innovando en el método tradicional, consiguiendo ser más eficientes energéticamente y construyendo mejores viviendas para nuestros clientes”, concluye el máximo responsable de esta promotora.

Por todas estas circunstancias, “resulta difícil hacer pronósticos de cuándo España podría aproximarse a los niveles de otros países europeos”, reconoce el director general de Asprima. “Depende de muchos factores, entre ellos, el posicionamiento que tomen al respecto las administraciones públicas y el impulso que, como industria incipiente, estimen oportuno darle. Tengamos en cuenta que es un cambio de paradigma en el sector: de una actividad cuasi artesanal a otra mucho más centrada en la innovación, de una actividad cuyas condiciones laborales en cuanto a esfuerzo y climatología no son las idóneas, a ubicarse en una fábrica donde se produciría una mejora sustancial de estos parámetros”.

“En cuanto a cifras, estimamos que, si los anteriores factores se cumplen, podríamos multiplicar por 3 o 4 la producción -lo que se traduciría en entre 600-800 millones de euros de inversión- en un periodo no relativamente largo, pero para ello hay que fomentar la creación de la capacidad instalada para hacerlo posible y adecuar la normativa a este tipo de construcción”, concluye Daniel Cuervo.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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