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La demanda de vivienda se contrae un 12% en 2023 aunque el segmento de lujo se mantiene sólido

La demanda de vivienda en el año 2023 no ha continuado con la buena inercia del año 2022. El encarecimiento del coste financiero de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito, han provocado una disminución de la demanda. Colliers ha presentado su informe sobre ‘El Sector Residencial en España 2023’ en el que analiza el mercado de la vivienda a nivel nacional y los indicadores de los principales mercados: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. 

Aunque durante el primer semestre las transacciones de viviendas realizadas (328.894) fueron la segunda mejor cifra desde el año 2007, se percibe cierto agotamiento que se reflejará en los datos de cierre del año. El mercado de obra nueva también se ha visto afectado con una disminución de operaciones en el primer semestre del 13,7% respecto a las cifras del año anterior registrando 29.829 viviendas. Las transacciones de vivienda nueva alcanzaron una cuota de mercado de 9,1%, en línea con el dato del año pasado (9,2%). Según las estimaciones de Colliers, para el conjunto del año 2023 se cerrarán en torno a 625.000 operaciones de viviendas, disminuyendo la cifra anterior un -12,5%, y en el mercado de obra nueva se alcanzarán las 63.700 viviendas (-5,5% vs 2022).

Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 16,6%, le siguen Alicante (8,6%) y Barcelona (8,4%), mientras que en cuarta y quinta posición se sitúan Valencia (6,7%) y Málaga (5,4%) respectivamente.

En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (11,6%), seguido de Barcelona (9,6%), Alicante (8,5%), Valencia (6,3%) y Málaga (5,7%).

La demanda extranjera en el primer semestre del año 2023 también registro descensos (6,9% vs 2022) pero fueron inferiores a los registrado por la demanda nacional. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 23,3% de las compras de viviendas realizada por extranjeros se registró dicha provincia. Málaga, con una cuota del 11,3%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (7,2%), Valencia (7,0%) y Madrid (6,1%). Las islas canarias con sus dos provincias (8,8%) y Baleares (4,5%).

Producción de vivienda

En el primer semestre del año 2023, la actividad promotora ha continuado con fuerza y ha mantenido la inercia del año anterior. Se visaron 55.472 uds (+6,3%), se iniciaron 49.795 uds (+5,7%) y se entregaron 40.707 uds (+5,0%). Sin embargo, como ya se ha indicado, se está produciendo una reducción de la demanda de compra de vivienda, consecuencia del fuerte incremento del coste financiero. Los promotores inmobiliarios están actuando con mucha cautela ante este escenario, reduciendo la actividad para mitigar los efectos de las incertidumbres en la demanda, por lo que los datos de final de año deberían reflejar también una disminución de la producción.

Desde Colliers estimamos que a cierre de 2023 98.000 viviendas habrán recibido el visado de obra nueva, un -10% respecto a 2022, el número de viviendas iniciadas debería alcanzar las 92.200 uds (-5%) y el de viviendas terminadas aumentar un 20%, alcanzando las 96.000 uds, como consecuencia del importante número de promociones en curso.

Evolución de los precios de venta y alquiler de vivienda

Los precios en venta experimentaron un importante crecimiento durante el año 2022 (+3,3% respecto a 2021). Sin embargo, durante el año 2023 se han estabilizado y hemos observado una ligera disminución en provincias como Madrid o Barcelona. Para los próximos meses esperamos que continúen en ligero descenso en línea con la disminución de la demanda.

Por el contrario, los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los 3 primeros trimestres del año 2023. (+5,4% respecto al mismo periodo de 2022). De cara al último trimestre se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia. Alicante, Valencia y Palma de Mallorca son las ciudades en las que más ha crecido el precio del alquiler, donde de nuevo destaca Alicante con un incremento próximo al 20% interanual.

La inversión en el sector residencial

El residencial, ha sido el segundo sector con mejor comportamiento en términos de volumen de inversión hasta el tercer trimestre de 2023, solo por detrás del sector hotelero. Si bien, ha tenido un descenso del 22% respecto al año anterior, ha alcanzado una cifra significativa de 1.768 millones de euros, con una cuota de mercado del 26,2% respecto al total de inversión inmobiliaria. 

El segmento más afectado probablemente está siendo el mercado institucional de la vivienda para alquiler. A pesar de haber acumulado transacciones por 1.447 millones de euros hasta el tercer trimestre, el BTR no atrae nuevos inversores y cada vez son menos los proyectos a desarrollar de acuerdo con este modelo. Otros mercados como el Coliving y el PRS (Private Rented Sector) han obtenido discretos volúmenes de inversión, 121 y 200 millones de euros respectivamente.

El incremento de las rentabilidades exigidas (yields), de entre 150-200 pbs, ha provocado un descenso del precio teórico de los portfolios y activos BTR y los inversores no han podido competir con un mercado de BTS (Build to Sell) que sigue funcionando y con demanda embalsada. Adicionalmente, el incremento de los costes de financiación ha provocado un efecto de negative leverage para todos los activos core ya que el coste de la financiación supera el de la rentabilidad.

Por su parte, el mercado de lujo de obra nueva residencial mantiene unos fundamentales positivos en las actuales circunstancias de elevada inflación y subida de tipos de interés. La escasa oferta, especialmente en el segmento High-End, provoca que tanto los ritmos de venta como la demanda se mantengan sólidos. Además, seguimos percibiendo que existe voluntad de compradores extranjeros de pagar un premium por invertir su dinero en un activo singular, en divisa euro y en un país donde todavía puede existir recorrido en precios.

Retos y previsiones para el sector residencial en 2024

La situación macro-económica y política en España envuelve el sector residencial en un entorno de inestabilidad marcado por la incertidumbre respecto a la evolución de los tipos de interés y de los costes de construcción, la escasez del suelo finalista a un coste adecuado para abordar nuevos proyectos o el ruido político en torno a la intervención de este sector.

“Desde Colliers estimamos que en 2024 la demanda de viviendas de obra nueva se mantendrá relativamente estable en relación con el año 2023, aunque con diferentes intensidades por mercados y calidades del producto. Sin embargo, la demanda de segunda mano seguirá reduciéndose alrededor de un 10 %, por los altos tipos de interés y por el agotamiento de los ahorros derivados de la pandemia. En conjunto ambos efectos provocarán que el volumen de transacciones de vivienda sea muy similar al de 2023, con caídas globales entre un 5 y un 10% como máximo”, apunta Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Por su parte, Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers, añade «esperamos que el precio del alquiler siga aumentando durante los próximos meses. La situación económica y las medidas legislativas en vigor provocarán que la inversión para desarrollo de nueva vivienda en alquiler se mantenga en niveles relativamente bajos como los de 2023. Esto, unido a las incertidumbres que provoca una nueva intervención de este mercado por parte del nuevo gobierno, llevará a que 2024 concluya con menos oferta de vivienda disponible en alquiler y a un precio mayor en los principales mercados».